問診物業(yè)管理高成本

1、城市開發(fā)（物業(yè)管理）URBANDEVELOPMENT2011.02Marketguidance市場(chǎng)導(dǎo)航■文張曉云中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展正在追隨著社會(huì)的跨越發(fā)展而迅速升溫，可這樣振奮人心的消息卻并沒有讓所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人都感到心頭溫暖。因?yàn)殡S著行業(yè)的發(fā)展，客戶的要求開始不斷提高，外資物業(yè)服務(wù)公司也逐步滲透進(jìn)來，使得物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。與此同時(shí)物價(jià)上升、勞動(dòng)力成本上，都進(jìn)一步提高了物業(yè)管理的服務(wù)成本，唯一下降的卻是業(yè)主對(duì)于

2、服務(wù)價(jià)格的預(yù)期。在這樣一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，哪家物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠有效地控制自身成本，不僅意味著提升了盈利空間，更意味著企業(yè)能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。誰在拉高成本物業(yè)管理服務(wù)成本是指物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中的各項(xiàng)支出，它可以被分為以下兩部分：有形成本和無形成本。有形成本是指物業(yè)管理工作中耗費(fèi)的物質(zhì)資料、勞動(dòng)和行政管理費(fèi)、教育費(fèi)、科研費(fèi)等費(fèi)用。無形成本是指為消除或減少管理勞動(dòng)或?yàn)榘l(fā)展本行業(yè)給社會(huì)和環(huán)境帶來的消極影響所支付的費(fèi)用。通常，導(dǎo)致物業(yè)管理

3、企業(yè)服務(wù)成本高的原因主要是因?yàn)橐韵聨c(diǎn)：人員配置不合理在我國(guó)，物業(yè)管理仍是勞動(dòng)密集型行業(yè)，科技化、智能化手段在物業(yè)服務(wù)中的運(yùn)用不多，這在勞動(dòng)力成本較低的時(shí)期能起到縮減成本的作用。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求更高，這時(shí)物業(yè)服務(wù)人員配置問題凸顯出來。一方面，目前國(guó)家尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)參差不齊。另一方面，從薪酬福利看，物業(yè)管理行業(yè)相對(duì)處在一個(gè)比較低的市場(chǎng)水平，難以吸引優(yōu)秀的人才參與到

4、經(jīng)營(yíng)管理中來。配套設(shè)施不齊全一些早期建筑在規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)忽略了日后的物業(yè)管理，使物業(yè)過于分散，配套設(shè)施不齊全，從而給管理帶來了一定的難度，造成了物業(yè)管理成本高。如建成的年代已比較久遠(yuǎn)，再加上建筑設(shè)計(jì)上的落后，物業(yè)硬件條件很簡(jiǎn)陋，如綠化面積小、機(jī)動(dòng)車位少，房屋破壞嚴(yán)重等情況，造成對(duì)其進(jìn)行了管理的物業(yè)服務(wù)公司的管理成本很高。管理手段粗放我國(guó)現(xiàn)階段大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司所進(jìn)行的物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理服務(wù)，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡(jiǎn)

5、單的手工操作階段，需要消耗大量的人力和物力。隨著近年勞動(dòng)力成本逐年上升，人工勞動(dòng)力成本在物業(yè)管理成本所占幅度已提高到相當(dāng)高的水平。管理規(guī)模過小物業(yè)管理規(guī)模小，導(dǎo)致分?jǐn)傇趩挝幻娣e上的固定成本過高，不具備規(guī)模效益是影響物業(yè)管理盈利水平的重要因素。一方面，政府和企事業(yè)單位房管部門轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司對(duì)原管轄的物業(yè)進(jìn)行壟斷管理，房地產(chǎn)公司屬下的物業(yè)管理公司對(duì)其母公司開發(fā)的房地產(chǎn)進(jìn)行壟斷管理；另一方面，物業(yè)管理權(quán)流動(dòng)困難，市場(chǎng)化運(yùn)作的專業(yè)管理公司難

6、以涉足前兩類物業(yè)管理公司的領(lǐng)地，因此難以拓展他們的物業(yè)管理規(guī)模，從而形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。怎樣降低成本從西方發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)來看，成本控制是問診物業(yè)管理高成本Inquiry萬方數(shù)據(jù)城市開發(fā)（物業(yè)管理）URBANDEVELOPMENT2011.02市場(chǎng)導(dǎo)航Marketguidance物業(yè)服務(wù)公司的一項(xiàng)關(guān)鍵任務(wù)。對(duì)于企業(yè)來說，成本控制的關(guān)鍵表現(xiàn)在對(duì)管理成本的有效控制。管理成本控制主要涉及兩主面：一是人工成本控制，二是日常消耗品支出控制。人

7、工成本的控制降低物業(yè)服務(wù)公司的人工成本，主要通過優(yōu)化人員配置，減少員工數(shù)量，同時(shí)對(duì)人工薪酬進(jìn)行合理的設(shè)置。我國(guó)的物業(yè)管理仍然是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，呈粗放式運(yùn)作狀態(tài)，組織機(jī)構(gòu)龐大復(fù)雜，員工多且素質(zhì)參差不齊。這與目前多數(shù)物來管理公司普遍采取直線職能組織架構(gòu)不無關(guān)系。這一組織結(jié)構(gòu)對(duì)人員素質(zhì)要求相對(duì)不高，但不利的結(jié)果是公司總裁人員臃腫，經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)難以把控，管理服誘因成本難以降低。因此，物業(yè)管理公司要降低人工成本首先必須優(yōu)化人員配置，嚴(yán)格控制員

8、工數(shù)量。這一目標(biāo)可以通過以下步驟實(shí)現(xiàn)：（1）再造企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。通過職能分析，整合職能管理部門，壓縮組織機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，改直線型組織結(jié)構(gòu)為扁平式組織結(jié)構(gòu)。這樣一方面避免了對(duì)管理處的“多頭”領(lǐng)導(dǎo)，組織內(nèi)的溝通費(fèi)用；另一方面，減少了公司高層管理者與具體實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理處之間的層次，有利于他們對(duì)管理處的成本支出進(jìn)行監(jiān)控。（2）對(duì)各管理部門及基層進(jìn)行了定編定員，分流編制外人員。對(duì)操作層的服務(wù)人員的聘用由物業(yè)管理處根據(jù)物業(yè)實(shí)際需

9、求情況具體確定，保留必要常備管理服務(wù)人員，而非常備人員可臨時(shí)聘請(qǐng)，以達(dá)到縮減物業(yè)服務(wù)公司員工數(shù)量的目的。（3）通過加強(qiáng)物業(yè)管理硬件設(shè)施建設(shè)，使用機(jī)械化設(shè)備，運(yùn)用智能化管理，達(dá)到減少勞動(dòng)用工總量的要求。近年來，人工成本不斷上升，尤其是新的勞動(dòng)法頒布，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，尤其是中小企業(yè)，成本壓力明顯。在此背景下合理增加設(shè)備設(shè)施的投入以減少勞動(dòng)力成本支出不失為好的選擇。（4）設(shè)計(jì)合理的薪酬結(jié)構(gòu)。公司的薪酬制度設(shè)計(jì)的思路應(yīng)該是工資分層控制，獎(jiǎng)金與部

10、門業(yè)績(jī)掛鉤。采用分層控制，公司只需把握總額度，并由財(cái)務(wù)部門按月分解后，對(duì)額度執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控。同時(shí)，公司通過確定各部門、各管理處的年度利潤(rùn)指標(biāo)，將年度利潤(rùn)指標(biāo)完成情況與各部門、各管理處個(gè)人的獎(jiǎng)金收入掛鉤。這樣做有利于管理處根據(jù)員工的實(shí)際工作表現(xiàn)確定其收入差距，形成薪酬激勵(lì)。并且有利于培養(yǎng)員工成本控制意識(shí)，有利于激發(fā)員工工作的積極性和團(tuán)隊(duì)意識(shí)。日常消耗品的控制從實(shí)際運(yùn)作情況來看，我國(guó)大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司對(duì)管理處物料的管理通常是收支集中、層層

11、審批控制的方式。從成本控制角度來看控制流程本身是非常清晰的，并且體現(xiàn)了層層把關(guān)的精神。但不利方面在于影響了公司運(yùn)作效率，并且不能從根本上實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)效益最大化。由于各管理部門基本沒有支出控制的壓力，在物料使用方面必然處于粗放的管理狀況，其結(jié)果導(dǎo)致了管理成本的不可控性。在日常消耗項(xiàng)目中有一些支出是相對(duì)穩(wěn)定的。公司可能從以下三方面對(duì)這些支出進(jìn)行控制：（1）管理處基本配置方面，由于已對(duì)管理處人員核編，可在管理處組建時(shí)，由公司根據(jù)人員確定基本配

12、置后，一次性配備到位，同時(shí)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際需要確定作業(yè)的設(shè)施、配備。對(duì)這些相對(duì)固定的物料配備，由公司確定使用限制后，只對(duì)更新的需求進(jìn)行監(jiān)控。（2）對(duì)支出相對(duì)穩(wěn)定的項(xiàng)目，由公司根據(jù)管理處實(shí)際情況確定支出限額后，將限額內(nèi)的支出控制權(quán)下放到管理處主任，并與管理處的業(yè)績(jī)掛鉤，同時(shí)財(cái)務(wù)部根據(jù)月度分解額對(duì)管理處實(shí)際消耗情況進(jìn)行月度監(jiān)控。（3）對(duì)那些不可控成本支出或突發(fā)性成本支出，建立嚴(yán)格的報(bào)告制度，即由管理處負(fù)責(zé)人申報(bào)，由分管管理處上級(jí)管理者審批監(jiān)控

13、，或者在這方面設(shè)立指導(dǎo)性限額。值得一提的是，美國(guó)的物業(yè)經(jīng)理人不僅具有很高的文化及專業(yè)修養(yǎng)，而有很強(qiáng)的職業(yè)道德素質(zhì)，因此在美國(guó)成本控制行之有效。以美國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)為借鑒，我國(guó)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在相應(yīng)層級(jí)引入專業(yè)知識(shí)和財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，職業(yè)道德素質(zhì)高的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理，這也是實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)公司成本有效控制的重要一環(huán)。作者單位：重慶希爾頓物業(yè)管理有限公司編輯：張磊從實(shí)際運(yùn)作情況來看，我國(guó)大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司對(duì)管理處物料的管理通常是收支集中、層層審批控