物業(yè)管理企業(yè)人力資源成本控制方法初探

1、<p>　　物業(yè)管理企業(yè)人力資源成本控制方法初探</p><p>　　摘要：根據(jù)本人對(duì)物業(yè)管理市場的了解，結(jié)合多年的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)人力資源成本控制進(jìn)行了探討，對(duì)市場存在的普遍現(xiàn)象進(jìn)行了剖析，希望能對(duì)從業(yè)人員提高一 </p><p><b>　　定的借鑒和幫助。 </b></p><p>　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；人力資源

2、 ；成本控制 ；方法 </p><p>　　Abstract: according to my understanding of the property management market, with many years experience in property management, property management enterprise human resource cost control a

3、re discussed, the market phenomena are analyzed, hoping for practitioners to improve a Definite reference and help. </p><p>　　Key words: property management; human resources; cost control; method </p>

4、<p>　　中圖分類號(hào)：F279?23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)： </p><p>　　近年來，由于各地公布的職工社會(huì)平均工資水平和最低工資保障數(shù)額的增幅加快，物業(yè)管理行業(yè)的生存壓力逐年加大，已經(jīng)造成了多家中小公司成本加大，盈利困難，生存艱難、瀕臨破產(chǎn)。問題的出現(xiàn)主要來自兩個(gè)方面： </p><p>　　一方面是人力資源成本加大，利潤空間減小。眾所周知，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集

5、型行業(yè)，人力成本在全部成本支出中占到60%以上的比重，因此，職工社會(huì)平均工資水平和最低工資保障數(shù)額的不斷上漲，帶來的還有五險(xiǎn)一金等相關(guān)費(fèi)用的連串增加，加重了物業(yè)管理企業(yè)的用人成本。另一方面是國家連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策給地產(chǎn)商帶來了生存壓力，地產(chǎn)商為控制成本，增加銷售，提升企業(yè)形象等諸多原因的考慮，壓低物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓利預(yù)業(yè)主。加之各地政府物價(jià)部門的物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)多為十年以前，甚至更長時(shí)間的行業(yè)初期標(biāo)準(zhǔn)，多年沒有變動(dòng)，它的服務(wù)價(jià)值體現(xiàn)遠(yuǎn)

6、遠(yuǎn)落后于現(xiàn)實(shí)市場的供需要求，使物業(yè)管理行業(yè)盈利空間收窄，員工招用困難，企業(yè)發(fā)展受限。為了企業(yè)很好的生存、發(fā)展，降低人力資源成本已成為物業(yè)管理企業(yè)重要的管理手段之一。憑著筆者多年的從業(yè)經(jīng)歷及對(duì)市場的了解，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)人力資源成本控制方法應(yīng)從以下幾方面入手： </p><p>　　1)做好市場定位，加強(qiáng)人力資源規(guī)劃。 </p><p>　　企業(yè)要根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略、擴(kuò)張規(guī)模、服務(wù)流程的實(shí)際需要，

7、做好本單位人力資源發(fā)展規(guī)劃的擬定，加強(qiáng)人力資源發(fā)展的可預(yù)見性。因此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)對(duì)本單位的人力資源現(xiàn)狀進(jìn)行全面摸底，通過分析需要對(duì)人力資源管理工作內(nèi)容、崗位設(shè)置、職位要求、勝任條件、人員標(biāo)準(zhǔn)、成本費(fèi)用、應(yīng)急準(zhǔn)備等方面進(jìn)行認(rèn)真梳理，以便應(yīng)對(duì)企業(yè)將來可能出現(xiàn)的任何人力資源管理問題。同時(shí)，加強(qiáng)人力資源統(tǒng)計(jì)工作，在掌握本單位人力資源的基本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合公司的未來發(fā)展規(guī)劃，開展對(duì)員工職業(yè)生涯規(guī)劃的引導(dǎo)，規(guī)劃公司人才梯隊(duì)建設(shè)，有意識(shí)、有目標(biāo)、有層

8、次地培養(yǎng)相關(guān)人才。 </p><p>　　2)科學(xué)、有效地設(shè)置機(jī)構(gòu)定員編制，有效控制人力資源成本。 </p><p>　　科學(xué)合理進(jìn)行機(jī)構(gòu)、崗位定編和充分利于公司資源，可以最大限度降低物業(yè)管理企業(yè)的人力成本支出。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。其次，就是對(duì)基層服務(wù)人員工資的控制?？茖W(xué)、合理地制定基層單位的用人編制。根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況和企業(yè)的管理水平

9、定崗定編。定編只是一個(gè)參考比較值，可把定編值看作是項(xiàng)目部成本核算的邊際值，大于邊際值就會(huì)減少利潤甚至虧損；少于邊際值就能保本或者多盈利。充分發(fā)揮公司職能部門、管理處、專業(yè)部門等多方面的積極作用，最大限度地提高成本效益率。在物業(yè)管理服務(wù)中，用人最多的是保安服務(wù)和保潔綠化服務(wù)，實(shí)行內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)，應(yīng)側(cè)重專業(yè)技術(shù)服務(wù)；外部專業(yè)化服務(wù)，應(yīng)側(cè)重專業(yè)經(jīng)營服務(wù)。內(nèi)部專業(yè)化服務(wù)主要包括：專業(yè)化技術(shù)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)管理服務(wù)和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)服務(wù)等內(nèi)容。實(shí)行公司

10、內(nèi)部專業(yè)化管理，專業(yè)技術(shù)人員可以充分發(fā)揮資源優(yōu)勢，一個(gè)專業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個(gè)管理處的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作，達(dá)到事半功倍的作用。 </p><p>　　3）合理設(shè)計(jì)薪酬體系，有效控制人力資源部成本。 </p><p>　　構(gòu)建適合本企業(yè)發(fā)展的薪酬管理體系，是企業(yè)生存發(fā)展的重要工作之一。特別是對(duì)以人力資源成本占60%成本支出的物業(yè)管理行業(yè)，更為重要。其中關(guān)注管理人

11、員工資成本控制，因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門，是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實(shí)有效的方法和手段。物業(yè)企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。其次，就是對(duì)基層服務(wù)人員工資的控制?？茖W(xué)、合理地制定基層單位的用人編制。根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況和企業(yè)的管理水平定崗定編。定編只是一個(gè)參考比較值，可把定編值看作是項(xiàng)目部成本核算的邊際值，大于邊際值就會(huì)減少利潤甚至虧損；少于邊際值就能保本或者多盈利。 </p>

12、<p>　　4）人力資源管理是每一位管理人員的崗位責(zé)任，提升人力資源管理意識(shí)是降低培訓(xùn)成本的有效途徑。 </p><p>　　物業(yè)企業(yè)的所有管理者，從總經(jīng)理到基層的管理人員，都是人力資源管理者，都應(yīng)該在不同的層面參與招聘、面試、使用、培訓(xùn)等一系列人力資源管理活動(dòng)，這一思想，應(yīng)該成為物業(yè)企業(yè)人力資源管理工作的出發(fā)點(diǎn)和歸結(jié)點(diǎn)。人力資源管理部門的角色和作用就是通過建立企業(yè)的人力資源管理制度，以協(xié)助和建議的方式

13、，去支持直線經(jīng)理人實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)。如在人員招聘過程中，承擔(dān)對(duì)后備人選的物色、協(xié)助參與面試，進(jìn)行人才測評(píng)等。但在考核入圍人員對(duì)本企業(yè)文化和核心價(jià)值觀的認(rèn)同和適應(yīng)性等問題上，應(yīng)當(dāng)賦予人力資源管理部門一票否決權(quán)。 </p><p>　　5）完善各項(xiàng)管理制度，強(qiáng)化績效考核體系。 </p><p>　　企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)與員工目標(biāo)相結(jié)合是績效考核體系的宗旨。根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)屬服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，確定考核主體

14、、考核要素及考核流程。此項(xiàng)工作的首要目標(biāo)是充分發(fā)揮激勵(lì)作用，將考核結(jié)果于薪酬、福利掛鉤，成為薪酬調(diào)整、職務(wù)升遷、員工獎(jiǎng)懲等工作的重要依據(jù)。企業(yè)績效的改進(jìn)得益于部門績效的改進(jìn)，而部門績效的改進(jìn)又是個(gè)人績效改進(jìn)的結(jié)果。在這一過程中，良好的績效溝通顯得尤為重要，能及時(shí)排除管理過程中產(chǎn)生的隔閡，使員工了解到考核的最終目的旨在提升企業(yè)整體的運(yùn)營效率和管理質(zhì)量，消除抵觸情緒。在執(zhí)行過程中，既要防止“只懲不獎(jiǎng)” 助長部門負(fù)責(zé)人和員工的責(zé)任外推的情形發(fā)

15、生，又要避免“流于形式”每月的績效考核只不過是走個(gè)過場，好與不好在經(jīng)過綜合平衡之后，最終都表現(xiàn)為“良好”，缺乏應(yīng)有的警醒、提示作用。上述兩種傾向都源自于對(duì)績效管理與考核認(rèn)識(shí)上的偏差，沒有使企業(yè)的績效實(shí)實(shí)在在得到改善。 </p><p>　　6）構(gòu)建企業(yè)培訓(xùn)機(jī)制，全方位培養(yǎng)多面手。 </p><p>　　物業(yè)管理服務(wù)是無形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不需要購買原材料，不需要多道加工工序，

16、不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，當(dāng)月服務(wù)當(dāng)月見效。節(jié)省一份人工工資，就增加一份毛利，效果十分顯著。因此，培養(yǎng)一專多能，責(zé)任心、事業(yè)感強(qiáng)的員工同時(shí)兼任多項(xiàng)工作會(huì)成為物業(yè)管理企業(yè)長期不懈的追求。 </p><p>　　針對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員構(gòu)成的特點(diǎn)，培訓(xùn)要根據(jù)企業(yè)實(shí)際工作中反映出的具體問題進(jìn)行仔細(xì)分析后，找出真正的原因，以案例的形式有針對(duì)性地采取集中培訓(xùn)與個(gè)別培訓(xùn)相結(jié)合的方式進(jìn)行，盡可能地為員工提供知識(shí)、技能等各種培訓(xùn)機(jī)會(huì)