寫字樓租金定價工具

1、寫字樓租金定價工具寫字樓租金定價工具——統(tǒng)計回歸基礎(chǔ)統(tǒng)計回歸基礎(chǔ)上建立的量化模型上建立的量化模型當下，北京正在大量興建寫字樓及其他商業(yè)設施。作為國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)，金融機構(gòu)偏愛持有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，寫字樓租賃現(xiàn)金流高低對資產(chǎn)評估意義重大。作為資產(chǎn)評估的主要依據(jù)，租金水平將會影響寫字樓的整售價格，開發(fā)企業(yè)盈利水平，企業(yè)融資成本，開發(fā)企業(yè)上市條件等一系列問題?？梢哉f，寫字樓的租金水平是寫字樓項目最重要的成功指標。關(guān)于寫字樓租金談判的博弈始終存在于業(yè)

2、主與客戶，乃至中介代理商之間。最大化租金收入是業(yè)主需要達到的目標。與此同時，最小化租金卻是寫字樓客戶，尤其是大客戶租賃寫字樓所要達到的目標。而甲級寫字樓的租賃部，或中介代理公司往往要在客戶需要和業(yè)主預期當中協(xié)調(diào)這個矛盾，達成交易。如何滿足各方需要，平衡業(yè)主，客戶之間的價格分歧是考量寫字樓租賃機構(gòu)業(yè)績水平的尺度。目前，寫字樓租賃機構(gòu)往往需要通過寫字樓專業(yè)資深人士的操盤經(jīng)驗達到這個平衡。而這個經(jīng)驗值在運用過程中存在一定的局限。例如，在寫字樓

3、整售階段，自然人的經(jīng)驗值無法被投資商完全認可。而存在的風險就會降低實際交易價格。與國外的“看數(shù)字”定價工具應該包括所有租金相關(guān)的因素，這樣可以就可以把報價“拆開了，之后再組合起來”，通過一個數(shù)字讓領(lǐng)導簡單把握實際租金水平。這可以避免合同眾多復雜條款導致的信息傳達困難，幫助領(lǐng)導整體把握銷控。同時，建立一個簡潔明了的談判工具有助于快速談判。這將有利于在談判中獲得主動。必要時，可以用作快速談判的輔助工具，即進入談判階段之后，直接要求客戶填寫所

4、有需求，雙方盡快達成交易。達成每一個交易租賃之后，租賃部應該把預先的定價工具進行修正。根據(jù)實時租賃信息，隨時調(diào)整策略，提升租金水平，真正做到與市場互動。對定價模型中的各個價格構(gòu)成因素的審視，有助于加深對市場的理解，進而指引租賃部門的工作方向。對市場的把握不再僅僅倚靠專業(yè)人士的經(jīng)驗，同時還可以借鑒實時市場反饋的力量。大體量（5萬平米以上）寫字樓往往有100個以上的寫字樓客戶。這個客戶群的招租，管理，續(xù)租工作往往通過固定的租賃人員來完成。租