恒大海南房地產項目投資管理大學生培訓演示文檔

1、.,,房地產項目投資管理,.,目 錄,,,,,一、房地產投資概述,二、投資部簡介,三、新地產項目上馬標準及流程,四、新地產項目投資管理,,五、投資管理相關法律法規(guī),,六、合同起草、談判、簽訂,,七、土地儲備情況及發(fā)展,.,房地產投資概述,.,1、房地產投資的概念,投資是投資者為了在未來獲取收益而進行的資產購建活動。這里的資產既包括房屋、土地、廠房、設備等實物資產，也包括期貨、股票、債券等金融資產。投資有多種形式，如儲蓄投資、股票投資、商

2、業(yè)投資、工業(yè)投資、房地產投資等。 房地產投資是指以取得房地產收益為目的，投放一定量的資金，用以開發(fā)經營房地產的行為。它是開展房地產開發(fā)與經營活動的基礎，是以形成新的房地產使用價值為結果的綜合經濟活動。,.,房地產投資按投資對象劃分主要有以下幾種： （1）土地經營投資 以所經營的土地為投資對象的房地產投資，這類投資以經營土地為獲利手段。 （2）房地產開發(fā)投資 投資者從購買土地使用權開始，通過在土地

3、上的進一步投資活動，即經過規(guī)劃設計和施工建設等，建成可以滿足人民某種入住需要的房屋及附屬構筑物，然后推向市場，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資，實現(xiàn)獲取投資收益的目標。,2、房地產投資的種類,.,（3）房地產置業(yè)投資 這種投資的對象可以是開發(fā)商新建成的物業(yè)，也可以是房地產市場上的二手房。 （4）房地產證券投資 指投資者不直接參與房地產項目的開發(fā)建設、經營管理，而是通過投資各種房地產證券間接

4、獲取房地產收益。 （5）房地產中介服務投資 指房地產咨詢、經紀、估價等中介服務方面的投資。 （6）房地產管理服務投資 指房地產管理、維修、保養(yǎng)、服務等方面的投資。,2、房地產投資的種類,.,（1）是實現(xiàn)房地產企業(yè)財務管理目標的基本前提。（2）是房地產產品生產的首要環(huán)節(jié)和必要手段。（3）是房地產企業(yè)降低和把控投資風險的關鍵環(huán)節(jié)。,3、房地產投資的意義,.,（1）經久耐用。（房地產商品是一種耐用消費品）

5、 （2）具有較高的財務杠桿率 財務杠桿率高達70%-90%。 （3）能抵消通貨膨脹的影響 通貨膨脹時期，當其他資產出現(xiàn)不同程度的貶值時，受通貨膨脹的影響，房地產和其他有形資產的重建成本不斷上升，從而導致房地產和其他有形資產價值上升，或者其貶值幅度要低于其他資產。 （4）能提高投資者的資信等級 （5）投資資本的安全性較高。（比如相比于股票資本） （6）可以獲得較大盈利,4、房地產投資的優(yōu)點,.,（

6、1）投資額高 （2）投資回收期長。（比如建設周期長） （3）房地產的變現(xiàn)性較差 （4）房地產的價值有可能貶值 （5）容易受到政府的干預 （6）投資活動受經濟周期的影響 經濟周期對各行各業(yè)，尤其對受眾多產業(yè)或行業(yè)影響的房地產業(yè)有重要的、明顯的影響。,5、房地產投資的缺點,.,投資部簡介,.,,投 資 部,項目拓展（海南省范圍）,信息搜集,合同管理,主要負責海南島范圍內新項目拓展及重點項目的跟進,主要

7、負責一手及二手土地信息搜集整理工作、項目所在城市基礎數(shù)據(jù)調研、項目周邊樓盤土地價格及銷售情況調研,主要負責新項目土地類合同的起草，談判，上報，簽訂，管理及已取得項目土地類合同履約監(jiān)督工作,1、投資部的職能,.,拓展專員主要負責海南省項目拓展及跟進，新項目上報等工作： （1）負責海南島內二手項目的談判、合同起草申報等工作； （2）負責海南島內招拍掛一手項目掛牌方案制定、競買測算等 準備工作。 （3）協(xié)助投資

8、中心完成重點項目調研及新項目的ERP錄入； （4）海南島范圍內舊城舊村舊廠改造及新農村建設合作方案擬定及談判，合同擬定工作； （5）調研報告的擬定以及項目測算與上報工作。,2、投資部的職能——項目拓展,.,主要負責土地合同的起草、上報及合同履約監(jiān)督維權取證工作： （1）負責土地合同起草上報，協(xié)助拓展員談判； （2）負責海南省所有我司已取得項目，土地合同履行監(jiān)督維權取證工作：聯(lián)合法務部財務部一起對新項目進行盡職

9、調研，定期了解土地合同履行情況，監(jiān)督土地合同履行的過程，敦促我司及合作方（轉讓方）履約，對合作方（轉讓方）違約情況進行調查取證并發(fā)函敦促，負責土地合同款項請款，編制并上報海南公司土地款支付計劃等； （3）負責收集海南省項目投資、開發(fā)等方面的相關法律法規(guī) （4）負責海南省范圍內所有土地類合同的管理，ERP錄入及臺賬。,2、投資部的職能——合同管理,.,主要負責海南省范圍內土地信息搜集整理等工作： （1）負責定期對海南省內

10、我司意向市縣的城市基礎數(shù)據(jù)及經濟指標進行采集，調研，定期更新維護。 （2）通過各種渠道收集海南省范圍內的一手（二手）土地項目信息，制作項目日報表上報集團投資中心； （3）項目周邊樓盤土地價格及銷售情況調研； （4）海南省內我司意向市縣與投資相關各項政策及財稅規(guī)定。,2、投資部的職能——信息搜集,.,（1） 開發(fā)報建、規(guī)劃設計、預決算與建筑工程等開發(fā)專業(yè)知識（2） 法律專業(yè)知識（3） 金融、財稅專業(yè)知識（4） 營銷

11、專業(yè)知識（5） 公共關系及心理學知識,4、投資中心員工需具備的專業(yè)知識,.,二、新項目投資管理及相關流程,新地產項目上馬標準及流程,.,堅持“消耗多少，補充多少”的原則，重點推動一、二線城市的項目拓展，適度補充優(yōu)質土地儲備，鼓勵地標性城市綜合體項目的發(fā)展，注重二、三線城市項目的合理布局。對新購土地更為安全、合法、審慎、有效，對城市類別、地塊區(qū)位、規(guī)劃條件、土地價格及付款條件要求更加嚴格，以進一步提升集團房地產項目的盈利能力。,1、土地

12、儲備策略,.,產品線體系覆蓋中端、中高端、高端及旅游地產等多個產品系列，在產品結構方面，中端產品占40%，中高端產品占30%，高端產品占10%，旅游地產產品占20%。,恒大產品線,高端系列,中端及中高端系列,旅游地產,恒大華府——繁華都市中心區(qū)域的頂級豪宅項目,恒大名都、恒大城——中、大型豪宅項目，位于城市、城郊結合地段，坐擁不可或缺的天然美景,文化旅游城——城市外圍的超級萬畝大盤，綜合旅游、度假、商務、居住為一體的優(yōu)質項目,2、產品線

13、體系,.,集團根據(jù)國際、國內市場形勢，結合公司發(fā)展戰(zhàn)略，在原有新地產項目投資標準基礎上，提高投資要求，優(yōu)化投資標準：,1,城市經濟指標,人 口,城市主城區(qū)常住人口不少于50萬,經 濟,上年度GDP不應少于600億元,商品房供求關系,供不應求供應量較少，交易量較大,,城市主城區(qū)常住人口不少于70萬,上年度GDP不應少于1000億元,,,3、新地產項目上馬標準,.,項目位置,1、項目位于城市建成區(qū)范圍內2、項目所在

14、區(qū)域應有較高的區(qū)域認可度,項目規(guī)模,一二線城市：建筑面積≥2萬㎡三線城市：建筑面積≥30萬㎡,項目資金使用,付款方式最優(yōu)項目分期獲取,一二線城市：建筑面積≥10萬㎡三線城市：建筑面積≥20萬㎡,,2,項目基本要求,,3、新地產項目上馬標準,.,地標性城市綜合體 / 住宅配套商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨、商鋪、超市、餐飲、影城、KTV、電玩、酒店、公寓、寫字樓,3、新地產項目上馬標準——商業(yè),● 項目用地面積不小于100畝。●

15、項目位于老城區(qū)核心地段、具備一定商業(yè)氛圍，或位于新城區(qū)（新市政府已建成并投入使用）的最核心地段?！?具備建設、運營地標性綜合體項目的條件。,.,3、新地產項目上馬標準——旅游地產,● 區(qū)位：輻射半徑，旅游客群● 交通：空間距離、時間距離、感性距離● 面積：3000畝起● 自然資源：山、水、人文、旅游區(qū)、景點、名勝古跡（掛牌：5A風景區(qū)、國家自然保護區(qū)、世界地質公園）● 周邊市場：旅游地產/項目對比● 價格●

16、 權屬： 土地性質：林地、耕地、未利用地、填海,.,老一代“6+1”模式：恒大酒店、會議中心、運動中心、飲食中心、娛樂中心、健康中心、商業(yè)中心新一代配套：超五星級世界酒店群、國際會議中心、世界美食中心、奧林匹克體育公園、國際運動競技中心、健康養(yǎng)生中心、溫泉療養(yǎng)中心、農業(yè)博覽園、養(yǎng)生度假村、生態(tài)建康（養(yǎng)老）城、米蘭風情國際購物街、世界酒吧風情街、國際游艇會、世界兒童智力發(fā)展研究中心、貴賓樓、國際室內沙灘浴場、國際室內滑雪場、（水上

17、）樂世界,3、新地產項目上馬標準——旅游地產,.,4、新地產項目申報及審批流程,集團注重投資總體管控，嚴格項目申報及審批流程，地區(qū)公司的所有正在拓展新項目須上報集團投資中心，經董事局主席批準同意調研項目或過會項目須定期將跟進情況匯報投資中心。同時加強土地信息化管理，對全國土地市場信息及相關經濟數(shù)據(jù)進行分類、匯總、分析，并錄入項目投資信息ERP數(shù)據(jù)庫。,.,1、地區(qū)公司申請購買新項目時，須填寫《購買新項目考核計劃表》，并附《新項目上馬評

18、價因素匯總表》、《新項目上馬標準對比表》、《利潤測算表》、《項目調研報告》（含拿地方案）及項目規(guī)劃設計條件、紅線圖等相關資料（二手項目需額外提交《二手項目上馬審查表》）報投資中心審核。2、投資中心對地區(qū)公司上報的新項目，按當階段新項目上馬標準進行審核。不符合要求的，將處理意見退回地區(qū)公司；符合要求的，報直管副總裁審批后，再報董事局主席審批是否同意調研。3、經董事局主席審批同意調研的新項目、在《出讓項目日報表》中批示參與競買的項目、新

19、項目專題會議確定為五星的項目，由投資中心和營銷中心在接到董事局主席批示后72小時內，分別進行市場調研，形成獨立調研報告，并附本條第1款中相關資料，報董事局主席審批。4、董事局主席批準同意上馬的新項目，由投資中心在接到董事局主席批示后24小時內，負責通知地區(qū)公司、營銷中心、資金中心及建筑設計院主要負責人。投資中心在接到董事局主席批示后24小時內，組織地區(qū)公司、營銷中心、建筑設計院召開新項目定位專題會議。建筑設計院須在會后3日內完成拿地

20、規(guī)劃方案，并報董事局主席審批。5、新項目取得后，投資中心負責將地區(qū)公司填報的《購買新項目考核計劃表》轉管理及監(jiān)察中心、營銷中心進行考核。,,4、新地產項目申報及審批流程,.,二、新項目投資管理及相關流程,新地產項目投資管理,.,,1、信息渠道——一手項目,一手項目,規(guī)劃局,招商局,國土局,管委會,區(qū)政府,市政府,其他,.,,1、信息渠道——二手項目,二手項目,企業(yè)老板,法院,工商局,銀行,其他,.,（1）行政區(qū)劃及城市發(fā)展概況；

21、（2）經濟環(huán)境分析：城市主要經濟指標、城市支柱產業(yè)及發(fā)展情況、城市對房地產開發(fā)的限制/優(yōu)惠政策分析；（3）社會文化及消費需求分析：城市人口情況分析、消費需求分析；（4）城市規(guī)劃分析：城市規(guī)劃現(xiàn)狀、城市性質、功能定位、產業(yè)規(guī)劃、用地發(fā)展方向、商業(yè)網點規(guī)劃等。,2、基礎數(shù)據(jù)調研——城市基礎信息,.,2 、基礎數(shù)據(jù)調研——城市區(qū)域識別,.,2 、基礎數(shù)據(jù)調研——城市規(guī)劃信息,是在一定區(qū)域內，根據(jù)國家社會經濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當?shù)刈匀?、經?/p>

22、、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安排和布局，是國家實行土地用途管制的基礎。,土地利用總體規(guī)劃（土規(guī)）,規(guī)劃期限一般為15年。,.,2 、基礎數(shù)據(jù)調研——城市規(guī)劃信息,是指城市人民政府依據(jù)國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃以及當?shù)氐淖匀画h(huán)境、資源條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點，統(tǒng)籌兼顧、綜合部署，為確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經濟和社會發(fā)展目標，合理利用城市土地，協(xié)調城市空間布局等所作的一定期限內的綜合部署和具體

23、安排。城市總體規(guī)劃是城市規(guī)劃編制工作的第一階段，也是城市建設和管理的依據(jù)。,規(guī)劃期限一般為20年。,城市總體規(guī)劃（城規(guī)）,,.,2 、基礎數(shù)據(jù)調研——城市規(guī)劃信息,以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設地區(qū)的土地使用性質、使用強度等控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃。 控規(guī)是指標體系性的，用指標和色塊指引和控制某地塊的建設情況，屬指引性的詳細規(guī)劃，具有彈性，具有法定圖則的性質。,控制性詳細規(guī)劃（控規(guī)）,廣

24、州市控制性詳細規(guī)劃(局部),控規(guī)為城規(guī)的深化，規(guī)劃年限應該在城市總體規(guī)劃年限內。,.,3、項目基本信息,.,3、項目基本信息,.,4、市場調研——樓市信息,.,4、市場調研——土地信息,.,5、新 項 目 信 息 跟 進 情 況 一 覽 表,.,合同起草、談判、簽訂,.,各地區(qū)公司負責其所轄地區(qū)房地產新項目拓展、原有房地產項目周邊拓地、邊角地塊整合等談判、土地購買合同的草擬以及立項工作。在履行土地購買合同過程中，需訂立土地合同履行協(xié)議的

25、，由各地區(qū)公司負責土地合同履行協(xié)議的談判、草擬及立項工作。,1、合同起草、談判,.,合同起草,土地合同形式包括土地購買合同及一級土地整理合同：土地購買合同：土地使用權成交確認書，國有建設用地使用權出讓合同，為取得土地使用權而簽訂的股權轉讓協(xié)議，土地使用權轉讓協(xié)議，土地合作開發(fā)協(xié)議，以上合約的補充協(xié)議及承諾書，項目投資合作框架協(xié)議及意向；一級土地整理合同：拆遷協(xié)議，為履行土地購買合同簽訂的借款協(xié)議為履行土地購買合同與政府相關部門簽訂的

26、代建，回遷工程等合同。土地合同基本組成要素：合同主體（合同當事人，甲方乙方）合同標的物（土地使用權，項目公司股權）合作方式（股權收購及合作開發(fā)）價格及付款約定，當事人權利與義務，履約期限及方式，違約責任，爭議解決及稅費承擔。,.,合同談判,項目基礎操作方式：一手項目：主動參與（招拍掛，一級開發(fā)）被動參與（三舊改造）二手項目：公開競價，收購股權，直接買地，土地出資合作其他類：法院判決，部隊空余用地，填海造地地產項目投資與收購談判

27、特殊性：地產項目談判是受讓方從出讓方處獲得地產項目而進行的商務談判，它是受讓方通過商業(yè)地產開發(fā)實現(xiàn)利潤回報過程首要環(huán)節(jié)（即拿地），談判本身也是創(chuàng)造價值利潤過程，項目成交價影響著利潤大小，因而有以下特點：1地產項目談判是圍繞體現(xiàn)在合同上的包含價格，付款時間與進度，股權變更的時間與比例，約束條件等條款進行。2轉讓方不同利益?zhèn)戎攸c也不同，民營企業(yè)重視價格，政府比較重視形象和業(yè)績，國企比較復雜。3談判成功的標志為合作協(xié)議或轉讓協(xié)議的簽署4合作

28、過程中合作與沖突是對立統(tǒng)一的4談判利益的確定取決于雙方實力及客觀形勢5談判雙方都具有一定的利益底線（利潤）,.,地區(qū)公司投資部負責土地合同的起草，土地合同應當明確合同主體、標的物的基本情況、合作方式、標的物的價格、付款方式、當事人的權利義務、履行期限及方式、違約責任等事項詳細規(guī)定清楚，以便以后順利履行合同。由各地區(qū)公司負責立項的土地合同，均由各地區(qū)公司投資部填寫土地合同審批表，并按公司制度規(guī)定的審批權限報批，集團董事局審批同意簽訂的合

29、同，由簽約主體的法人或法定授權人簽署。合同簽訂后即可合同原件移交監(jiān)察室及監(jiān)察分室存檔。,2、合同簽訂,.,投資管理相關法律法規(guī),.,《中華人民共和國土地管理法》《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》《中華人民共和國城市房地產管理法》《合同法》《公司法》《企業(yè)國有產權轉讓管理暫行辦法》其他法律法規(guī),1、投資拓展相關法律法規(guī),.,2、土地管理法——土地分類,按土地用途分類，分為農用地、建設用地和未利用地。 農用地是指直

30、接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等； 建設用地，根據(jù)用地性質可分為住宅用地、工業(yè)倉儲用地、商業(yè)金融業(yè)用地、市政用地、公共建筑用地、交通用地、其他用地； 未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。,土地使用年限：居住用地70年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。,.,招標是指在一定范圍內公開貨物

31、、工程或服務采購的條件和要求，邀請眾多投標人參加投標，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一種市場交易行為。,土地招標出讓程序 a 、制定招標方案。 b 、出售土地有關文件。 c 、答疑解惑。d 、繳納保證金，并投標書。 e 、評標、決標。f 、定標。 g 、簽訂土地出讓合同。 h 、辦理土地使用證。,3、招拍掛定義及流程——招標,.,拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。,3、招拍掛定

32、義及流程——拍賣,土地拍賣出讓程序a、制定拍賣方案。b、提供土地有關文件。c、驗證競買者資格，發(fā)放應價牌。d、現(xiàn)場競拍。e、競買者舉牌應價。f、簽訂土地出讓合同。 g、付清全部土地出讓金。h、辦理土地使用證。,.,掛牌出讓是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。,土地掛牌出讓的程序a

33、、發(fā)布掛牌公告。b. 出售掛牌文件。c. 受理競買申請，并繳納競買保證金。d. 審查掛牌資格。e. 掛牌：接受新的報價、更新顯示掛牌報價。f. 揭牌：簽訂成交確認書，繳納定金。g. 公布成交結果。,3、招拍掛定義及流程——掛牌,.,3、招拍掛定義及流程——區(qū)別,.,有限責任公司，是指股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司債務承擔責任的企業(yè)法人。 股份有限公司，是指將全部資本劃分為等額股份，股東

34、以其認購的股份為限對公司承擔責任，公司以全部財產對公司債務承擔責任的法人。,4、公司法——有限責任公司與股份有限公司,.,4、公司法——分公司和子公司,.,5、國有產權交易,企業(yè)國有產權，是指國家對企業(yè)以各種形式投入形成的權益、國有及國有控股企業(yè)各種投資形成的應享有的權益，以及依法認定為國家所有的其他權益。,企業(yè)國有產權轉讓可以采取拍賣、招投標、協(xié)議轉讓以及國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他方式進行。,轉讓方式,在《廣東省企業(yè)要有集體產權交易

35、暫行規(guī)則》中對幾種情況下的轉讓方式做了如下規(guī)定：“經公開征集只產生一個受讓方的，經有權批準的單位或國資管理部門批準，可以采取協(xié)議轉讓的方式，或在降低受讓條件的情況下，現(xiàn)次公告征集受讓方；如果產生兩個以上符合受讓條件的意向受方的，必須組織拍賣或招投標?！?.,5、國有產權交易——流程指南,.,二、新項目投資管理及相關流程,土地儲備情況及發(fā)展,.,截止2013年6月30日，集團的土地儲備總建筑面積約1.45億平方米，分布于中國140個城市總

36、計262個項目，土地儲備平均土地成本800元/平方米。2013年上半年，新購土地儲備34幅，新增土地儲備444.3萬平方米，平均土地成本1687元/平方米。,1、土地儲備情況,.,在加大省會城市拓展力度的同時，優(yōu)化二、三線城市項目的合理布局，注重獲取一線城市及二、三線城市中心區(qū)域的優(yōu)質項目。 2013年下半年，已在北京、上海、廣州、深圳、南京等一、二線城市取得多個優(yōu)質項目。,全國布局,哈爾濱,海口,貴陽,成都,重慶,廣州,長春

37、,呼和浩特,沈陽,,,,,,,,,,,長沙,北京,,南京,,上海,,2013年取得新項目城市,深圳,,2、土地儲備情況及發(fā)展,.,3、土地儲備消化周期行業(yè)對比,,,.,推薦書目:,《問鼎房地產》——余源鵬《營銷管理》——菲利普·科特勒《房地產信托投融資實務及典型案例》——王巍,推薦書目,.,,,THANKS!,地址：廣州市天河區(qū)黃埔大道西78號恒大中心 總機電話：020-88883333 郵編：51062