中國(guó)住宅商品房定價(jià)機(jī)制研究.pdf

1、分類號(hào)學(xué)校代碼10542密級(jí)學(xué)號(hào)200903210018中國(guó)住宅商品房定價(jià)機(jī)制研究StudyonChineseresidentialrealestatepricingmechanism研究生姓名熊燦指導(dǎo)教師姓名、職稱釜送苤塾撞湖南師范大學(xué)學(xué)位評(píng)定委員會(huì)辦公室二。一二年五月摘要住宅是人們生活居住與工作的重要場(chǎng)所，是人們生活的必需品，住宅問(wèn)題因關(guān)系到千家萬(wàn)戶的居住需求，備受社會(huì)關(guān)注。我國(guó)白1998年實(shí)行貨幣化分房的房屋制度改革以來(lái)，住宅開始

2、成為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通，我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)開始迅猛發(fā)展，住宅商品房?jī)r(jià)格一直持續(xù)上漲。在我國(guó)目前的住宅商品房市場(chǎng)上，一方面廣大消費(fèi)者因?yàn)樽≌唐贩績(jī)r(jià)格高企，買不起房，不能實(shí)現(xiàn)居者有其屋：而另一方面卻存在著大量的住宅商品房、高檔住宅閑置，占用了大量的資金，影響到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金正常周轉(zhuǎn)，而且資金還在不斷加大流入，這種不平衡狀況將直接威脅到整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。傳統(tǒng)的價(jià)格分析方法并不能很好的解釋住宅商品房市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，本文運(yùn)用房地

3、產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)，投資學(xué)，工程造價(jià)等多學(xué)科對(duì)住宅商品房的定價(jià)機(jī)制進(jìn)行綜合分析。首先本文對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行了綜述，并對(duì)住宅商品房的概念進(jìn)行了界定，分析了其產(chǎn)品特征與基本屬性，并簡(jiǎn)要介紹了現(xiàn)在住宅商品房的定價(jià)方法。本文第三、四、五部分是文章的重點(diǎn)，第三部分先介紹了住宅商品房?jī)r(jià)格的形成，并對(duì)影響商品房?jī)r(jià)格的因素土地、資金成本、建安成本、房地產(chǎn)需求進(jìn)行了深入分析，然后再探討得出我國(guó)住宅商品房的價(jià)格博弈與定價(jià)機(jī)制。第四部分對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行

4、實(shí)證分析，選取了全國(guó)和北京、上海兩個(gè)地區(qū)1997至2011年的數(shù)據(jù)，得出全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)了輕度房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，北京市出現(xiàn)了重度房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，上海市出現(xiàn)了中度房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。第五部分分析了現(xiàn)行住宅商品房定價(jià)機(jī)制問(wèn)題產(chǎn)生的原因是由于我國(guó)住宅商品房市場(chǎng)的雙重壟斷結(jié)構(gòu)、地方政府的政績(jī)追求以及我國(guó)投資品市場(chǎng)的不完善決定的。分析了造成住宅商品房高位運(yùn)行的原因，并多角度剖析住宅商品房高價(jià)格帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)不良影響。文章最后，在第六部分提出了解決住宅商品房?jī)r(jià)