城鎮(zhèn)群租行為法律規(guī)制研究.pdf

1、“群租”一度成為都市時髦話語，但“群租”尚沒有一個被廣泛認(rèn)可的，較為統(tǒng)一的概念。一般認(rèn)為，“群租”可以定義為出租人將房屋分別向兩個以上承租人出租或者承租人將承租房屋部分或者全部再轉(zhuǎn)租(分租)給兩個以上新承租人的行為。目前，群租可分為三種形式：一是將客廳、房間、廚房，甚至陽臺分割成若干小間，按間分租；二是在一個房間內(nèi)布置多張床位，按床位出租；三是出租給單位作為集體宿舍，房東不直接進(jìn)行分割。群租是復(fù)雜的社會問題，上海市和其他大城市的“群租”

2、現(xiàn)象由來已久，群租是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是城市化進(jìn)程中一種矛盾的突出表現(xiàn)形式。經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，供需兩旺是“群租”愈演愈烈的原因，國家宏觀政策的緊縮和政府管理措施不力也是“群租”現(xiàn)象蔓延的助推力。
　　 非法“群租”的問題有很多，如安全隱患、消防隱患、非法宗教聚會等。出租房管理不善，還會導(dǎo)致戶籍管理混亂、治安管理混亂、衛(wèi)生、計(jì)生等方面的多個問題，房屋出租征管系統(tǒng)中的偷稅漏稅現(xiàn)象也不可避免。境外一些先進(jìn)做法都給

3、我們制定群租房管理?xiàng)l例以很好的啟示，要從根源上解決群租問題，必須規(guī)范租賃市場，加快保障性住房建設(shè)，頒布法規(guī)促長效管理。我國現(xiàn)行地方規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定立法層次較低，也比較混亂，我們要在總結(jié)的基礎(chǔ)上取其精華。
　　 工業(yè)化同時也加速了城市化進(jìn)程，隨著一些大城市外來人口持續(xù)增多，群租帶來的社會問題亟待解決。群租主要涉及到三方主體的利益：需求方、供給方和第三方利益相關(guān)者即小區(qū)其他業(yè)主。在分析群租各方主體利益和現(xiàn)行法律界定的前提下，筆者

4、認(rèn)為對群租現(xiàn)象進(jìn)行適當(dāng)?shù)男姓土⒎ǜ深A(yù)是應(yīng)該的，針對群租房管理有必要單獨(dú)立法。立法應(yīng)秉承保障房屋租賃當(dāng)事人合法權(quán)益、維護(hù)房屋租賃市場健康發(fā)展的指導(dǎo)思想，制定我國群租房管理?xiàng)l例。筆者提出一些具體的立法建議，包括明確在租賃房中不可擅自搭建，要求出租房屋必須進(jìn)行登記，以業(yè)主自律形成規(guī)范群租，衛(wèi)生、消防方面的強(qiáng)制性規(guī)定，治理群租應(yīng)有具體處罰措施。在群租房管理的程序設(shè)定方面，筆者認(rèn)為群租要報相關(guān)部門審批，具體設(shè)置了群租糾紛處理程序，提出須明確執(zhí)法