小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題研究.pdf

1、小產(chǎn)權(quán)房是近年引起社會廣泛關(guān)注的現(xiàn)象。早在上個世紀后期隨著城市面積的迅速擴展，小產(chǎn)權(quán)房就已經(jīng)出現(xiàn)了，因為當時其與正規(guī)開發(fā)的商品房的價格差別不大，所以并沒有引起太多的關(guān)注。近幾年來，由于城市商品房價格節(jié)節(jié)升高，大多數(shù)城市工薪階層無力承擔動輒幾十萬、上百萬的房價，不少人把目光投向了價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房。但是，我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體土地上建設的房屋不能對外銷售。所以，在對待如何解決目前大量存在的小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題上分歧很大。從長

2、遠來看，政府讓利于民，讓土地真正成為農(nóng)民的財產(chǎn)，將小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬合法化，是一件利民又利國的事情。小產(chǎn)權(quán)房這一概念在不同情況下有不同的含義。本文所討論的“小產(chǎn)權(quán)房”指在農(nóng)村集體土地上享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設，并由該鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作權(quán)屬證書的房屋。與“大產(chǎn)權(quán)房”相比，小產(chǎn)權(quán)房沒有政府房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，現(xiàn)行法律不允許其對外銷售，轉(zhuǎn)讓時易引起權(quán)屬糾紛。 小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有其社會歷史背景和

3、經(jīng)濟原因。某些地方政府的土地財政導致房價攀升是小產(chǎn)權(quán)房在其城郊大量出現(xiàn)的社會經(jīng)濟原因。對于地方政府而言，自上個世紀90年代以來，土地出讓金和各種相關(guān)稅費已成為當?shù)刎斦杖氲闹饕獊碓础０殡S著地方政府的土地財政行為，城市房價水漲船高。國家對房價調(diào)控失職是造成小產(chǎn)權(quán)房大量出現(xiàn)的背后原因。這些年來，由于政府在如何處理發(fā)展經(jīng)濟和改善民生的關(guān)系上存在誤區(qū)，手段當成了目的，顛倒了目的和手段的關(guān)系。在房價不斷走高的情況下，價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房給城鎮(zhèn)居

4、民帶來了實現(xiàn)“居者有其屋”的可能，農(nóng)民也享受到了土地增值帶來的利益。小產(chǎn)權(quán)房給買賣雙方帶來的利益是其迅猛發(fā)展的直接誘因。 解決現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題必須尋求其合法化的途徑。檢討我國當前的征地補償制度，讓農(nóng)村集體土地真正成為農(nóng)民的財產(chǎn)。借鑒中央及地方政府解決小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題的做法與經(jīng)驗，建議通過立法將小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬合法化。重新審視我國的城鄉(xiāng)二元土地流轉(zhuǎn)機制，反思現(xiàn)行法律限制農(nóng)村建設用地流轉(zhuǎn)的有關(guān)規(guī)定，借鑒一些地方政府土地改革的實踐