小產(chǎn)權(quán)房買賣的效力研究.pdf

1、近些年來,隨著城市化進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展,“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)模也在不斷擴(kuò)大,已經(jīng)成為社會(huì)討論的熱門話題之一。對(duì)于這一歷史遺留問題,雖然國(guó)家在政策上三令五申,明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣行為,但由于缺少相關(guān)法律法規(guī)的明確規(guī)定,實(shí)務(wù)界及理論界對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買賣的效力一直存在較大的爭(zhēng)議。小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正、買賣合同是否有效等相關(guān)問題一直為人們所關(guān)注。與國(guó)內(nèi)相比,國(guó)外實(shí)行土地私有化,土地屬于個(gè)人所有,在其土地上建造的房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn),可以自由轉(zhuǎn)讓

2、,并不存在小產(chǎn)權(quán)房問題?，F(xiàn)實(shí)生活中買賣小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象層出不窮。近些年來,審判實(shí)踐中也大量出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房買賣的案件,而這些案件基本是圍繞“房屋買賣合同是否有效”展開的。因?yàn)楹贤男Яχ苯雨P(guān)系到購房者能否取得房屋產(chǎn)權(quán)以及發(fā)生糾紛時(shí)合法權(quán)益的維護(hù)?？v觀此類案件,很多都是由于小產(chǎn)權(quán)房出賣后國(guó)家征地或拆遷過程中的利益分配問題而引發(fā)的,而從法院的審判結(jié)果來看,判定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的情形占絕大多數(shù)。在相關(guān)法律法規(guī)并不完善的情形之下,法院判定小產(chǎn)權(quán)

3、房買賣合同無效是否有理有據(jù),合同無效后雙方的利益如何分配、損失如何分擔(dān)等執(zhí)行難問題是否能得已解決,是否能從法律上達(dá)到公平公正的法律效果以及定分止?fàn)幍纳鐣?huì)效果等一系列問題,都是我們值得深思的地方。
　　小產(chǎn)權(quán)房問題不僅是一個(gè)法律問題,而且還涉及了農(nóng)民、城市居民、政府、房地產(chǎn)開發(fā)商等各方利益,因此,根據(jù)具體國(guó)情,改革法律及制度上的弊端,創(chuàng)造性地解決因小產(chǎn)權(quán)房買賣所帶來的一系列社會(huì)問題,具有重大的理論意義和實(shí)踐價(jià)值。
　　本文第一

4、部分主要是通過對(duì)當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀的分析,結(jié)合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及理論界的對(duì)此的相關(guān)態(tài)度,提出本文所研究的是“城市居民購買農(nóng)村宅基地上房屋”這一類小產(chǎn)權(quán)房買賣的效力問題。
　　本文的第二部是對(duì)與小產(chǎn)權(quán)房買賣密切相關(guān)的宅基地使用權(quán)制度進(jìn)行了分析。在“房地一體”原則之下,對(duì)我國(guó)當(dāng)前的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)及流轉(zhuǎn)方面的規(guī)定進(jìn)行了反思,并結(jié)合時(shí)代背景并提出筆者自己的觀點(diǎn),也為下文進(jìn)一步分析當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房買賣的爭(zhēng)議提供相關(guān)論證依據(jù)。
　　

5、本文第三部分主要是針對(duì)理論界及實(shí)務(wù)界對(duì)此類小產(chǎn)權(quán)房買賣的效力爭(zhēng)議的歸納分析。主要有兩種觀點(diǎn),第一種是無效說;第二種是有效說。筆者分別對(duì)支持這兩種學(xué)說的理由進(jìn)行了歸納分析,并通過結(jié)合審判實(shí)務(wù)中的經(jīng)驗(yàn),提出了筆者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣效力的認(rèn)定。
　　本文第四部分主要是從筆者主張此類小產(chǎn)權(quán)房買賣有效的觀點(diǎn)出發(fā),根據(jù)現(xiàn)實(shí)的具體情況,提出了解決此類小產(chǎn)權(quán)房買賣問題的一些具體構(gòu)想,主要是從深化宅基地制度改革;在具備條件的情況下修改有關(guān)宅基地使用權(quán)的