小產權房買賣的效力研究.pdf

1、近些年來,隨著城市化進程的加快和房地產市場的繁榮發(fā)展,“小產權房”規(guī)模也在不斷擴大,已經成為社會討論的熱門話題之一。對于這一歷史遺留問題,雖然國家在政策上三令五申,明令禁止小產權房的買賣行為,但由于缺少相關法律法規(guī)的明確規(guī)定,實務界及理論界對于小產權房買賣的效力一直存在較大的爭議。小產權房能否轉正、買賣合同是否有效等相關問題一直為人們所關注。與國內相比,國外實行土地私有化,土地屬于個人所有,在其土地上建造的房屋屬于個人財產,可以自由轉讓

2、,并不存在小產權房問題?，F(xiàn)實生活中買賣小產權房的現(xiàn)象層出不窮。近些年來,審判實踐中也大量出現(xiàn)了小產權房買賣的案件,而這些案件基本是圍繞“房屋買賣合同是否有效”展開的。因為合同的效力直接關系到購房者能否取得房屋產權以及發(fā)生糾紛時合法權益的維護。縱觀此類案件,很多都是由于小產權房出賣后國家征地或拆遷過程中的利益分配問題而引發(fā)的,而從法院的審判結果來看,判定小產權房買賣合同無效的情形占絕大多數(shù)。在相關法律法規(guī)并不完善的情形之下,法院判定小產權

3、房買賣合同無效是否有理有據(jù),合同無效后雙方的利益如何分配、損失如何分擔等執(zhí)行難問題是否能得已解決,是否能從法律上達到公平公正的法律效果以及定分止爭的社會效果等一系列問題,都是我們值得深思的地方。
　　小產權房問題不僅是一個法律問題,而且還涉及了農民、城市居民、政府、房地產開發(fā)商等各方利益,因此,根據(jù)具體國情,改革法律及制度上的弊端,創(chuàng)造性地解決因小產權房買賣所帶來的一系列社會問題,具有重大的理論意義和實踐價值。
　　本文第一

4、部分主要是通過對當前小產權房現(xiàn)狀的分析,結合國家相關法律法規(guī)以及理論界的對此的相關態(tài)度,提出本文所研究的是“城市居民購買農村宅基地上房屋”這一類小產權房買賣的效力問題。
　　本文的第二部是對與小產權房買賣密切相關的宅基地使用權制度進行了分析。在“房地一體”原則之下,對我國當前的農村宅基地使用權的性質及流轉方面的規(guī)定進行了反思,并結合時代背景并提出筆者自己的觀點,也為下文進一步分析當前小產權房買賣的爭議提供相關論證依據(jù)。
　　

5、本文第三部分主要是針對理論界及實務界對此類小產權房買賣的效力爭議的歸納分析。主要有兩種觀點,第一種是無效說;第二種是有效說。筆者分別對支持這兩種學說的理由進行了歸納分析,并通過結合審判實務中的經驗,提出了筆者對小產權房買賣效力的認定。
　　本文第四部分主要是從筆者主張此類小產權房買賣有效的觀點出發(fā),根據(jù)現(xiàn)實的具體情況,提出了解決此類小產權房買賣問題的一些具體構想,主要是從深化宅基地制度改革;在具備條件的情況下修改有關宅基地使用權的