小產(chǎn)權(quán)房法律對策研究.pdf

1、經(jīng)濟的高速發(fā)展促使城市化進程加快,農(nóng)村人口涌向城市,城市房屋供不應求,房地產(chǎn)行業(yè)快速興起,土地價格的一路瘋漲致使城市房價日益飆升。普通購房者難以承受虛高的城市房價,政府的保障性住房建設又不能滿足低收入群體的需求,出現(xiàn)了一大部分房屋空置,一大部分人沒房可住的尷尬局面。因此,城鎮(zhèn)居民及部分農(nóng)村居民選擇購買在農(nóng)村集體土地上建造的沒有產(chǎn)權(quán)的房屋,即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”或者“小產(chǎn)權(quán)房”。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”,是指建設在農(nóng)民集體所有的土地上,并且向集體組

2、織成員以外的居民銷售的房屋,因為建造在集體土地上且價格低廉,又缺乏相關(guān)手續(xù),無法納入正常的管理渠道,威脅著房地產(chǎn)市場秩序。從1998年起,國家就開始采取措施治理小產(chǎn)權(quán)房,且多次頒發(fā)政策性文件命令禁止居民購買,但是近年來處于灰色地帶的小產(chǎn)權(quán)房仍然在全國大中型城市內(nèi)迅猛發(fā)展。購買者因為低廉的價格對小產(chǎn)權(quán)房親睞有加,但是又擔心很多權(quán)利無法得到保障。城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)導致了集體土地無法得到和國有土地的相同的待遇,農(nóng)民土地利益得不到滿足,開發(fā)商又想

3、從中獲利,而政府“選擇性”的不作為,各方主體利益驅(qū)動,使得大量小產(chǎn)權(quán)房威脅著我國耕地和糧食安全,以摧枯拉朽之勢破壞著我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場體系以及良好的市場經(jīng)濟秩序,持續(xù)挑戰(zhàn)法律的權(quán)威和政府公信力。小產(chǎn)權(quán)房的治理已經(jīng)迫在眉睫。
　　本文從小產(chǎn)權(quán)房的概述入手,分析小產(chǎn)權(quán)房的合法性,通過比較全國典型地區(qū)處理小產(chǎn)權(quán)房的方法,進而對小產(chǎn)權(quán)房的法律對策提出建議。
　　第一部分,介紹小產(chǎn)權(quán)房的總體狀況。闡明小產(chǎn)權(quán)房的基本概念及法律特征,基

4、于解決對策分析現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的分類,繼而揭示小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是城鄉(xiāng)二元土地制度,城市房價日已攀升、居高不下是直接原因,政府的監(jiān)管不力、執(zhí)法不嚴更為小產(chǎn)權(quán)房生存提供空間。
　　第二部分,論述小產(chǎn)權(quán)房的合法性。主要是從法律規(guī)定、司法判決和國家政策法規(guī)論述。然后根據(jù)十八屆三中全會的最新政策闡述小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展方向,繼而得出小產(chǎn)權(quán)房不合法的結(jié)論。但是小產(chǎn)權(quán)仍然發(fā)展得“如火如荼”,危害巨大,需要及時得到有效的處理。
　　第三部分,通