“小產(chǎn)權房”問題及其對策研究.pdf

1、“小產(chǎn)權房”并非一個法律上的概念,只是由于近些年來在全國范圍內(nèi)迅猛發(fā)展,才出現(xiàn)的社會上一個約定俗成的說法。小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的,銷售給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人的,沒有取得合法房產(chǎn)證明的房屋。它一般是由村民自己或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商在集體土地上建設的。小產(chǎn)權房已經(jīng)成為社會關注的一個焦點問題。
　　 小產(chǎn)權房危害具體表現(xiàn)在以下四個方面:購房者權益無法保障;侵占耕地,威脅國家糧食安全;損害國家利益、

2、地方財政收入;損害農(nóng)民權益、影響社會穩(wěn)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》(以下簡稱土地管理法)對小產(chǎn)權房作出了間接的、禁止性規(guī)定。國務院及其職能部門從1999年開始,出臺了一系列的政策嚴厲禁止小產(chǎn)權房,然而收效甚微。
　　 小產(chǎn)權房的產(chǎn)生和發(fā)展不是偶然的,有著深刻的現(xiàn)實原因和制度原因。直接原因包括:城市房價過高,住房保障體制不健全,小產(chǎn)權房價格低廉三方面。政府職能缺失,有關部門監(jiān)管不力是小產(chǎn)權房泛濫的重要原因。小產(chǎn)權房產(chǎn)生的根本原

3、因是集體土地使用權流轉受限,集體土地使用權不能自由流轉,只有通過國家征地,將集體土地轉變?yōu)閲彝恋?才能由國家將土地使用權轉讓給開發(fā)商用于房地產(chǎn)開發(fā)。國家實際上是通過單一制壟斷了土地使用權的交易市場,剝奪了農(nóng)村集體土地所有權主體對集體土地的最終處分權,變相地奪取了農(nóng)民集體和農(nóng)民的財產(chǎn)。同時國家征地制度存在公共利益泛化和征收補償過低的問題。隨著市場經(jīng)濟的興起和深入發(fā)展,農(nóng)民喪失了保護土地的積極性,農(nóng)民以自有的智慧和力量采取自有的獨特方式實

4、現(xiàn)自己的利益訴求,成為一件必然的事情。
　　 當前對于小產(chǎn)權房,由于涉及利益分配問題,相關利益方爭議激烈,較科學有效的解決途徑是根據(jù)具體問題,具體分析,類型化處理:嚴格禁止、強制拆除占用耕地開發(fā)建設的小產(chǎn)權房;在農(nóng)村建設用地上,對已經(jīng)開發(fā)而未建的或者正在建設施工的小產(chǎn)權房直接確認違法,依法予以處罰,要求停工停建,對已建成的部分予以拆除,恢復土地本來的用途;對于已銷售或已交付使用的小產(chǎn)權房將其納入保障性住房計劃中。此外,還應完善城

5、市住房保障體系、全面自覺履行政府職能、完善土地征收制度。
　　 小產(chǎn)權房產(chǎn)生的根源在于當前不合理的農(nóng)村集體土地使用權流轉制度,小產(chǎn)權房根本解決有就有賴于集體土地使用權自由流轉制度的建立。集體土地使用權自由流轉是平等保護國有土地和集體土地所有權的需要,也是保障農(nóng)民財產(chǎn)權的需要。最后在明晰集體土地所有權的產(chǎn)權主體、建立集體土地使用權自由流轉的法律體系等條件的前提下,使農(nóng)村集體土地使用權能夠進入土地市場自由流轉,根本地解決小產(chǎn)權房問題