“小產(chǎn)權(quán)房”問題及其對策研究.pdf

1、“小產(chǎn)權(quán)房”并非一個(gè)法律上的概念,只是由于近些年來在全國范圍內(nèi)迅猛發(fā)展,才出現(xiàn)的社會(huì)上一個(gè)約定俗成的說法。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的,銷售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人的,沒有取得合法房產(chǎn)證明的房屋。它一般是由村民自己或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的。小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問題。
　　 小產(chǎn)權(quán)房危害具體表現(xiàn)在以下四個(gè)方面:購房者權(quán)益無法保障;侵占耕地,威脅國家糧食安全;損害國家利益、

2、地方財(cái)政收入;損害農(nóng)民權(quán)益、影響社會(huì)穩(wěn)定。《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱土地管理法)對小產(chǎn)權(quán)房作出了間接的、禁止性規(guī)定。國務(wù)院及其職能部門從1999年開始,出臺(tái)了一系列的政策嚴(yán)厲禁止小產(chǎn)權(quán)房,然而收效甚微。
　　 小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和發(fā)展不是偶然的,有著深刻的現(xiàn)實(shí)原因和制度原因。直接原因包括:城市房價(jià)過高,住房保障體制不健全,小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格低廉三方面。政府職能缺失,有關(guān)部門監(jiān)管不力是小產(chǎn)權(quán)房泛濫的重要原因。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原

3、因是集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受限,集體土地使用權(quán)不能自由流轉(zhuǎn),只有通過國家征地,將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲彝恋?才能由國家將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商用于房地產(chǎn)開發(fā)。國家實(shí)際上是通過單一制壟斷了土地使用權(quán)的交易市場,剝奪了農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體對集體土地的最終處分權(quán),變相地奪取了農(nóng)民集體和農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。同時(shí)國家征地制度存在公共利益泛化和征收補(bǔ)償過低的問題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的興起和深入發(fā)展,農(nóng)民喪失了保護(hù)土地的積極性,農(nóng)民以自有的智慧和力量采取自有的獨(dú)特方式實(shí)

4、現(xiàn)自己的利益訴求,成為一件必然的事情。
　　 當(dāng)前對于小產(chǎn)權(quán)房,由于涉及利益分配問題,相關(guān)利益方爭議激烈,較科學(xué)有效的解決途徑是根據(jù)具體問題,具體分析,類型化處理:嚴(yán)格禁止、強(qiáng)制拆除占用耕地開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房;在農(nóng)村建設(shè)用地上,對已經(jīng)開發(fā)而未建的或者正在建設(shè)施工的小產(chǎn)權(quán)房直接確認(rèn)違法,依法予以處罰,要求停工停建,對已建成的部分予以拆除,恢復(fù)土地本來的用途;對于已銷售或已交付使用的小產(chǎn)權(quán)房將其納入保障性住房計(jì)劃中。此外,還應(yīng)完善城

5、市住房保障體系、全面自覺履行政府職能、完善土地征收制度。
　　 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源在于當(dāng)前不合理的農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度,小產(chǎn)權(quán)房根本解決有就有賴于集體土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度的建立。集體土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)是平等保護(hù)國有土地和集體土地所有權(quán)的需要,也是保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的需要。最后在明晰集體土地所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體、建立集體土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的法律體系等條件的前提下,使農(nóng)村集體土地使用權(quán)能夠進(jìn)入土地市場自由流轉(zhuǎn),根本地解決小產(chǎn)權(quán)房問題