“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題分析與對(duì)策

1、<p>　　“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題分析與對(duì)策</p><p>　　摘 要 “小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)，以商業(yè)銷售為目的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村民委員會(huì)發(fā)放“房屋所有權(quán)證”甚至“榮譽(yù)村民證書”的住宅等房屋。由于違背現(xiàn)行法律和政策規(guī)定，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”面臨很大風(fēng)險(xiǎn)，但“小產(chǎn)權(quán)房”卻因其相對(duì)合法商品房?jī)?yōu)惠的價(jià)格而在相當(dāng)多的地區(qū)事實(shí)上存在，并受到廣大購(gòu)房者的歡迎，同時(shí)也引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。因此

2、，有必要從法律等層面對(duì)與“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)問題進(jìn)行分析探討，并就如何解決這些問題給出一些參考對(duì)策。 </p><p>　　關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 問題 分析 對(duì)策 </p><p>　　作者簡(jiǎn)介：張炳文，天津昭元律師事務(wù)所律師。 </p><p>　　中圖分類號(hào)：D923文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-0592（2013）06-001-03 </p><

3、;p>　　2007年8月，中央電視臺(tái)“今日說法”曾報(bào)道過一則案例。北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村本是個(gè)名不見經(jīng)傳的小村莊。20世紀(jì)90年代末，因該村地處京郊、交通便利、環(huán)境優(yōu)雅，有些高校繪畫專業(yè)的教師便到這里買房，也就是購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”。然而，十年之后，一些原來賣房給畫家的村民突然提出，當(dāng)年的房屋買賣交易應(yīng)屬無效民事行為，要求畫家返還購(gòu)房款并騰房。雙方最終對(duì)簿公堂，人民法院支持了村民的上述要求。 </p><p>

4、;　　2007年6月，原建設(shè)部發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示：“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理權(quán)屬證明，不受法律保護(hù)。2007年12月，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在全國(guó)縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村級(jí)干部國(guó)土資源法律知識(shí)宣傳教育培訓(xùn)活動(dòng)電視電話會(huì)議上指出，農(nóng)村違規(guī)違法用地，規(guī)避了農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地審批，農(nóng)民很可能得不到相應(yīng)補(bǔ)償，長(zhǎng)遠(yuǎn)生活會(huì)不能保障。在農(nóng)村買了“小產(chǎn)權(quán)房”的業(yè)主，他們的權(quán)益也是沒有保障的。隨后的幾年中，國(guó)務(wù)院及其下屬有關(guān)部委又多次就“小產(chǎn)權(quán)房”問題表態(tài)，均主張“小產(chǎn)權(quán)房

5、”不受法律保護(hù)。 </p><p>　　然而，“小產(chǎn)權(quán)房”作為我國(guó)特殊歷史條件下產(chǎn)生的一種房屋類型，其產(chǎn)生和發(fā)展有其特定的環(huán)境，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的管理也不可能單純依靠禁止建立、禁止銷售等強(qiáng)制性手段在短期內(nèi)一勞永逸地予以解決。對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”加以進(jìn)一步分析和研究，探索解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的最終方案仍然十分必要。 </p><p>　　一、“小產(chǎn)權(quán)房”概述 </p><p>

6、;　?。ㄒ唬靶‘a(chǎn)權(quán)房”的基本概念 </p><p>　　對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，目前在理論和實(shí)務(wù)界存在三種較為通行的解讀：第一種解讀是針對(duì)開發(fā)商產(chǎn)權(quán)而言，基于購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)是由開發(fā)商的一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割而來的理論，將開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)稱為大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)稱為小產(chǎn)權(quán)；第二種解讀是根據(jù)房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金區(qū)分，不用再繳納土地出讓金的稱為大產(chǎn)權(quán)，需要補(bǔ)繳土地出讓金的稱為小產(chǎn)權(quán)，依這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)

7、適用房就是小產(chǎn)權(quán)房；第三種解讀是按房屋權(quán)屬證書的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分。本文所討論的，是第三種解讀下的“小產(chǎn)權(quán)房”，即在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)等單獨(dú)開發(fā)或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，由農(nóng)村鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)而非政府房管部門制作房屋權(quán)屬證書的房屋。 </p><p>　　（二）“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生原因 </p><p>　　“小產(chǎn)權(quán)房”在我國(guó)已有多年的存在歷史。它

8、的產(chǎn)生與事實(shí)上的迅速發(fā)展漫延，是我國(guó)改革進(jìn)程中多種因素共同作用的結(jié)果。 </p><p>　　首先，我國(guó)《土地管理法》及其實(shí)施條例、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)，對(duì)土地資源的使用方式和范圍有著嚴(yán)格的界定，特別是對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行了強(qiáng)制性的保護(hù)。按照上述法律法規(guī)的規(guī)定，地市及城市郊區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村的土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)民對(duì)土地只有使用權(quán)而無所有權(quán)。城市國(guó)有土地只有經(jīng)過合法程序后方能建

9、造商品房上市流轉(zhuǎn)，并由國(guó)家房管部門頒發(fā)房產(chǎn)證。而農(nóng)村集體土地只有經(jīng)國(guó)家征地，土地性質(zhì)變?yōu)閲?guó)有后才可以用于房地產(chǎn)的開發(fā)，并進(jìn)行上市流轉(zhuǎn)。這種二元結(jié)構(gòu)的土地制度，實(shí)際上是“小產(chǎn)權(quán)房”問題產(chǎn)生的根源。在地方政府代表國(guó)家征地的過程中，廣大農(nóng)民得到的征地補(bǔ)償，往往要低于被征土地的實(shí)際價(jià)值。這就導(dǎo)致作為農(nóng)村集體土地占有、使用、收益權(quán)最直接行使者的農(nóng)民，反而無法獲得土地因商業(yè)建設(shè)出讓而增值所帶來的收益。在這種情況下，自行建房出售就成為了許多農(nóng)民的選擇

10、。 </p><p>　　同時(shí)，近年來，由于土地供應(yīng)量仍遠(yuǎn)不能滿足城市房地產(chǎn)建設(shè)需要以及相當(dāng)多的開發(fā)商惡意囤積土地等原因，普通商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期居高不下。這種超出一般城市居民購(gòu)買能力的高房?jī)r(jià)，也是促使“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生和迅速發(fā)展的重要因素?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的熱銷，從作為主要購(gòu)買者的城市居民角度看，其直接原因就在于價(jià)格相對(duì)便宜。另外，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣手續(xù)的簡(jiǎn)易，物業(yè)費(fèi)用的廉價(jià)……這一切使得相當(dāng)一部分城市居民，在正常房地產(chǎn)市場(chǎng)

11、無法解決房屋問題的情況下，將目光投向了投向了“小產(chǎn)權(quán)房”。 </p><p>　　此外，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)等在高額經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下違規(guī)向城鎮(zhèn)居民出售房屋，政府有關(guān)主管部門行政監(jiān)管的不力，一些地區(qū)政府有關(guān)主管部門對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的曖昧態(tài)度等，也是“小產(chǎn)權(quán)房”得以產(chǎn)生和迅速發(fā)展的重要因素。 </p><p>　　目前，我國(guó)尚無關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”總存量的官方完整統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。但是，全國(guó)工商聯(lián)房

12、地產(chǎn)商會(huì)數(shù)據(jù)顯示，1995-2010年間，全國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7.6億平方米，其中僅“十一五”時(shí)期“小產(chǎn)權(quán)房”竣工規(guī)模即達(dá)到2.83億平方米。由此，我們也能對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”在全國(guó)范圍內(nèi)的發(fā)展情況有一個(gè)較為清晰的感受。 </p><p>　　二、“小產(chǎn)權(quán)房”的法律問題與現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　?。ㄒ唬靶‘a(chǎn)權(quán)房”的法律問題 </p><p>　　如

13、上所述，“小產(chǎn)權(quán)房”之所以引起關(guān)注，并不是因?yàn)檫@類房屋從建設(shè)起就是違法建筑，而是因?yàn)檫@類房屋在發(fā)展規(guī)模迅速擴(kuò)大，吸引了大批城市居民購(gòu)買者的同時(shí)，其建設(shè)目的與銷售對(duì)象卻明顯不符合我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，事實(shí)上是非法的。 </p><p>　　1.我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)與“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)的規(guī)定 </p><p>　　《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土

14、地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”同法第八十一條規(guī)定：“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款”。 　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋

15、建設(shè)的行為”。同法第八條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為”。第九條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓”。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開

16、發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為”。 </p><p>　　此外，國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部委就“小產(chǎn)權(quán)房”問題也發(fā)布過一系列規(guī)范性文件。如1996年5月國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?008年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用

17、地法律和政策的通知》，要求嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策，再次強(qiáng)調(diào)不允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。2009年9月1日國(guó)土部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。2011年，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，再次指出“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證。 </p><p>　　2.“小產(chǎn)權(quán)房”

18、的法律問題分析 </p><p>　　從我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定可以看出，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以以戶為單位依法申請(qǐng)一處符合標(biāo)準(zhǔn)的宅基地建造住房，也可以出售或出租給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員，但該宅基地上的房屋是不能轉(zhuǎn)讓或出售給城市居民或本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員的。換言之，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的公民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的行為是不能為法律認(rèn)可的，其購(gòu)房合同依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，屬于違反法律

19、、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同，因而也是從法律上也應(yīng)當(dāng)是無效的。這一方面是因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)只是村民對(duì)集體土地享有的使用權(quán)，而土地的所有權(quán)仍歸村集體享有。就村民個(gè)人而言其是不能對(duì)集體土地行使處分權(quán)的。另一方面是因?yàn)槟壳胺纱_認(rèn)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在本集體內(nèi)享有的一種社員權(quán)，而社員權(quán)是不能由本集體成員以外的第三人享有的。 </p><p>　　目前，很多村集體組織、開發(fā)商在銷售“小產(chǎn)權(quán)房”時(shí)，往往

20、承諾該房產(chǎn)會(huì)具有由村民委員會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據(jù)購(gòu)房合同頒發(fā)“房屋使用證”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)證”，因而不會(huì)發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。但實(shí)際上我國(guó)法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以登記為原則的，未經(jīng)登記的產(chǎn)權(quán)不能得到法律認(rèn)可。村民委員會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府并非我國(guó)法律規(guī)定的房屋產(chǎn)權(quán)頒證機(jī)關(guān)，不具備法定頒證資格，因此由它們所頒發(fā)的所謂產(chǎn)權(quán)證書在法律屬性上是無效的，不能證明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)辦理的轉(zhuǎn)讓手續(xù)同樣是不能得到法律承認(rèn)的。 </p><

21、p>　　綜上所述，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的購(gòu)房者雖然根據(jù)所謂的購(gòu)房合同付款后對(duì)房子進(jìn)行了占有和使用，但事實(shí)上并未取得任何對(duì)房屋的法律所有權(quán)。對(duì)他們而言，“小產(chǎn)權(quán)房”無論從法律上還是實(shí)際上就等價(jià)于“無產(chǎn)權(quán)房”。 </p><p>　?。ǘ靶‘a(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn) </p><p>　　1.購(gòu)房者的權(quán)利難以得到保護(hù) </p><p>　　第一，由于“小產(chǎn)權(quán)房”的

22、特殊地位和法律性質(zhì)，使得其相對(duì)普通商品房而言在流通轉(zhuǎn)讓領(lǐng)域存在諸多限制，國(guó)家法律法規(guī)對(duì)普通商品房的相關(guān)規(guī)定對(duì)其無效，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理與其有關(guān)的案件。在發(fā)生涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的糾紛和訴訟時(shí)，根據(jù)法律規(guī)定，由于此類房屋買賣合同本身無效，購(gòu)房者只能主張銷售方退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。而從司法實(shí)踐來看，如果購(gòu)房者明知所購(gòu)房屋是“小產(chǎn)權(quán)房”仍然購(gòu)買的，由于己方有過錯(cuò)，即使開發(fā)商違約，人民法院也可能

23、不會(huì)支持購(gòu)房者賠償損失的請(qǐng)求，購(gòu)房者的權(quán)利將無法得到保障。 </p><p>　　第二，由于自身的違法性，每一個(gè)“小產(chǎn)權(quán)房”項(xiàng)目都時(shí)時(shí)面臨著在有關(guān)部門整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)過程中被停建甚至強(qiáng)迫拆除的可能結(jié)局。如果購(gòu)買者已經(jīng)與銷售方簽訂了合同并交付了房款，那么前述情況發(fā)生時(shí)，購(gòu)房者只能找銷售方索要購(gòu)房款，最終極有可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國(guó)家認(rèn)可

24、的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者并非合法產(chǎn)權(quán)人，所以理論上幾乎無法取得國(guó)家給付的征地補(bǔ)償，取得征地補(bǔ)償?shù)闹荒苁恰靶‘a(chǎn)權(quán)房”法律上的所有權(quán)人即村集體和村民。 </p><p>　　第三，當(dāng)前，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成

25、爛尾工程。如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)缺失，可能導(dǎo)致房屋質(zhì)量及房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。 </p><p>　　第四，由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認(rèn)可，不在房產(chǎn)管理部門備案，導(dǎo)致購(gòu)買人無法獲得產(chǎn)權(quán)登記或過戶登記，不能成為房屋的所有權(quán)人也無法對(duì)房屋再

26、行轉(zhuǎn)讓。？由于所購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。 </p><p>　　2.國(guó)家糧食安全與農(nóng)民基本生活保障將受到影響 </p><p>　　我國(guó)自古以來是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，糧食安全與國(guó)家可持續(xù)發(fā)展和人民群眾基本生活休戚相關(guān)。保障糧食安全，關(guān)鍵之一就是要保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制可能

27、大量占用耕地和其它農(nóng)村集體土地的建設(shè)行為，這也是國(guó)家法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和用途進(jìn)行限制，不承認(rèn)違法占用村民宅基地甚至耕地建設(shè)起來的“小產(chǎn)權(quán)房”合法性的重要原因。 　　此外，在現(xiàn)行土地管理體制下，集體土地征收為國(guó)有土地是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，而農(nóng)民獲得的征地補(bǔ)償在土地收益分配中實(shí)際上只占很少一部分，大部分的土地收益被當(dāng)?shù)卣块T和開發(fā)商所獲得。這樣，對(duì)農(nóng)民來說，“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)就是使他們成為土地增值最大受益者的不合法但有效

28、的途徑。然而，大量有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)介入的“小產(chǎn)權(quán)房”商業(yè)化建設(shè)，卻使得農(nóng)民在獲得短期收益的同時(shí)，事實(shí)上喪失了生存的重要依靠——土地。同時(shí)，由于國(guó)家尚未出臺(tái)相關(guān)法律來明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和其成員間關(guān)于土地用途改變所帶來收益增長(zhǎng)的分配問題，從而使得處于弱勢(shì)地位的農(nóng)民，其權(quán)益更容易受到傷害。因此，由于大量開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”引起耕地的流失而造成農(nóng)民生活保障受到嚴(yán)重威脅，影響社會(huì)的穩(wěn)定，將成為開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”帶來的最為嚴(yán)重后果之一。 </p&

29、gt;<p>　　三、解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的可能對(duì)策 </p><p>　?。ㄒ唬┮?guī)范城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，健全城市保障性住房制度 </p><p>　　1.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，切實(shí)穩(wěn)定商品性住房?jī)r(jià)格 </p><p>　　小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)就是高房?jī)r(jià)的并發(fā)癥。近年來，國(guó)家出臺(tái)了很多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，但這些措施沒有達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的，相反房?jī)r(jià)仍然不斷攀升，

30、此時(shí)小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)恰恰滿足了大量中低收入者的需要。從這個(gè)意義上說，如果不解決房?jī)r(jià)瘋漲的根本問題，即使堵住了小產(chǎn)權(quán)房，將來仍有可能出現(xiàn)其它與之類似的房屋類型。因此，國(guó)家應(yīng)進(jìn)一步出臺(tái)規(guī)定，授權(quán)有關(guān)部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r對(duì)本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)的漲幅控制在人民群眾可以接受的范圍之內(nèi)。嚴(yán)格管理二手房市場(chǎng)。 </p><p>　　2.建立健全保障性住房制度，促進(jìn)民眾“住有所居” </p>

31、<p>　　在成熟的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，由于社會(huì)公眾經(jīng)濟(jì)狀況、住房需求的多層次性，相應(yīng)的住房體系往往也體現(xiàn)出多層次性。商品性住房與保障性住房在這種住房體系中均占有重要地位，甚至保障性住房占住房總數(shù)的比例更高。在一些西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，包括亞洲的新加坡、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等國(guó)家和地區(qū)，居住在保障性住房中的民眾能夠占到社會(huì)總?cè)丝谙喈?dāng)大的比重。完善的保障性住房體系，充足的保障性住房供應(yīng)，能夠更好滿足市場(chǎng)需求，逐步引導(dǎo)既有住房需求而收入水

32、平相對(duì)又低，追求低價(jià)位住房的社會(huì)群體將注意力轉(zhuǎn)移到保障性住房上來，逐漸改變社會(huì)住房消費(fèi)習(xí)慣，縮小“小產(chǎn)權(quán)房”購(gòu)買群體，客觀上對(duì)現(xiàn)階段條件下控制“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展規(guī)模能起到一定作用。 </p><p>　?。ǘ└鞣矫鏃l件成熟時(shí)，實(shí)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化 </p><p>　　一方面，加快推進(jìn)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的修訂工作，在一定前置條件下，逐步肯定和實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土

33、地使用權(quán)的有償流轉(zhuǎn)，確立“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)的合法性，給予“小產(chǎn)權(quán)房”權(quán)利登記的適當(dāng)空間，使購(gòu)房者的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)得到法律的承認(rèn)和保護(hù)。同時(shí)，提高用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以實(shí)際享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)等農(nóng)村集體土地使用權(quán)的農(nóng)民家庭或個(gè)人為用地補(bǔ)償給付對(duì)象；建立保障不再享有集體土地使用權(quán)的農(nóng)民就業(yè)、養(yǎng)老等生產(chǎn)、生活需求的有效機(jī)制，市、縣級(jí)政府要對(duì)此負(fù)責(zé)。 </p><p>　　另一方面，對(duì)現(xiàn)存的“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)根

34、據(jù)情況，區(qū)別對(duì)待：對(duì)沒有造成重大不利影響，已經(jīng)實(shí)際投入使用且有相當(dāng)規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)房”，可在補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)交各種費(fèi)用的情況下，補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，使之合法化，將其納入現(xiàn)行法律框架之內(nèi)，此類“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的合法性在司法審判中也可有條件予以認(rèn)可豍；對(duì)違法侵占耕地，甚至是基本農(nóng)田的，應(yīng)依法嚴(yán)肅查處。 </p><p><b>　　注釋： </b></p><p>　　豍陳耀東，吳

35、彬.“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決.法學(xué)論壇.2010（1）. </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]劉江濤，張波.小產(chǎn)權(quán)房的影響、產(chǎn)生根源與整治對(duì)策初探.中國(guó)房地產(chǎn)金融.2008（3）. </p><p>　　[2]李家穗.試論小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)與改革路徑.河北法學(xué).2009（8）. </p

36、><p>　　[3]蘇勇，黃志勇.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的路徑選擇.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討.2011（2）. </p><p>　　[4]于毅.小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的利益博弈分析.商業(yè)時(shí)代.2010（1）. </p><p>　　[5]宋志紅.小產(chǎn)權(quán)房治理與修改.中國(guó)土地科學(xué).2010（5）. </p><p>　　[6]魯曉明.論小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)——原罪的形成與應(yīng)