我國農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房法律問題探究.pdf

1、近年來，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的交易在我國各大城市不斷升溫，備受人們的青睞。其實(shí)，早在上個世紀(jì)后期隨著城市面積的不斷迅速擴(kuò)展，小產(chǎn)權(quán)房就已經(jīng)出現(xiàn)了。但是，由于我國現(xiàn)行法律法規(guī)對于小產(chǎn)權(quán)房沒有明確的規(guī)定，國務(wù)院政策性文件又與法律法規(guī)的原則性規(guī)定相矛盾，所以當(dāng)農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋對外銷售時，我國的司法實(shí)踐中在如何認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力及如何解決目前大量存在的小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題上存在很大分歧。我國小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并不是偶然的，而是有其深刻的社會原

2、因:首先，我國的二元土地流轉(zhuǎn)制度，由于我國農(nóng)村土地是通過征收程序才能進(jìn)入市場流通。這種制度設(shè)計使各級政府有機(jī)可乘，賣地成為他們的一項(xiàng)財政收入，地方政府的土地財政導(dǎo)致商品房開發(fā)的成本增加，土地出讓金和各種相關(guān)稅費(fèi)己成為很多地方政府的主要收入來源;其次，城市人口的激增增加了對房屋的剛性需求，自上世紀(jì)90年代以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大學(xué)擴(kuò)招及農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工讓更多的人從農(nóng)村走向城市，這直接導(dǎo)致對房屋的需求增長;再次，國家對房價調(diào)控失職是造成

3、小產(chǎn)權(quán)房大量出現(xiàn)的另一個原因。以上種種原因，導(dǎo)致我國城市房價不斷走高，節(jié)節(jié)攀升，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們工資水平。所以，位于城郊價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房對工薪階層及大多數(shù)老百姓來說就成了更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的選擇。小產(chǎn)權(quán)房問題已成事實(shí)，立法和行政機(jī)關(guān)必須面對，要從根本上解決我國小產(chǎn)權(quán)房的法律問題，必須研究我國的征地補(bǔ)償制度，重新審視二元土地流轉(zhuǎn)制度，通過法律法規(guī)和政策指導(dǎo)，使集體所有的土地不經(jīng)過政府征收也能直接上市流通。讓政府部門回歸管理本位，不要過多的干預(yù)