城鎮(zhèn)化背景下小產(chǎn)權(quán)房法律問題研究.pdf

1、小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)特有產(chǎn)物，指的是由農(nóng)民、集體經(jīng)濟(jì)組織、房地產(chǎn)開發(fā)商獨(dú)立或合作在農(nóng)村集體土地上建造的房屋。由于該類房屋被農(nóng)民開發(fā)后大量流入到村集體組織成員以外進(jìn)行售賣，不僅破壞城市規(guī)劃，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，還阻礙了政府對(duì)農(nóng)地的保護(hù)等不良影響，因此，在很早以前我國(guó)法律和政府文件就明令禁止小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)、建造和買賣。
　　小產(chǎn)權(quán)房雖不合法，但卻在城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)交易里異常火爆，究其原因是多方面的，改革開放以來，城市面貌發(fā)生翻天

2、覆地的變化，尤其是近十年，隨著中國(guó)城市化駛向快車道，農(nóng)村變成城鎮(zhèn)，再發(fā)展成中小城市、大城市，商品房?jī)r(jià)格不斷攀升，且已超出了相當(dāng)多城市居民購(gòu)房的承受能力，而此時(shí)小產(chǎn)權(quán)房以其低廉的成交價(jià)格進(jìn)入到購(gòu)房人眼中，人們只需要花上商品房一半左右的價(jià)錢就能入住同樣大小的房屋，這無(wú)疑是給那些迫切想改善居住環(huán)境的城市居民送來了實(shí)現(xiàn)住房愿望的捷徑。而相對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的建造者即農(nóng)民或開發(fā)商而言，小產(chǎn)權(quán)房的銷售對(duì)象數(shù)量變得如此龐大，對(duì)他們而言無(wú)疑是塊肥肉，購(gòu)買的人越

3、多，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格升高后利潤(rùn)也會(huì)水漲船高。這些還僅僅是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的局部原因，如果對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行更深的研究就能發(fā)現(xiàn)，商品房?jī)r(jià)格居高不下是致使小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展壯大的直接原因，而我國(guó)特有的各項(xiàng)制度才是小產(chǎn)權(quán)房問題泛濫的根本原因，比如二元土地制度致使同地不同權(quán)，進(jìn)而激發(fā)農(nóng)民因土地問題與政府之間發(fā)生一系列利益博弈，甘愿鋌而走險(xiǎn)觸犯法律進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房建造與售賣，另外，與二元土地制度相配套的土地征收制度也使得城市居民和農(nóng)民在征收面前享受的補(bǔ)償存在天壤之

4、別。如今，中國(guó)大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，政府需要征用農(nóng)村土地搞建設(shè)，農(nóng)民在征收前享受不到土地升值帶來的經(jīng)濟(jì)利益，土地被征用后的生活又無(wú)法獲得充分的保障，形勢(shì)權(quán)衡之下，農(nóng)民為了改善生活當(dāng)然更愿意鋌而走險(xiǎn)通過小產(chǎn)權(quán)房買賣來獲取更多土地利益，可長(zhǎng)此以往勢(shì)必會(huì)破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。要想真正走出小產(chǎn)權(quán)房困境，筆者認(rèn)為必須妥善解決好有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的各項(xiàng)制度不足，進(jìn)一步完善有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的法律制度、集體建設(shè)用地所有權(quán)制度、失地農(nóng)民權(quán)益保障制度及保障性住房制