論小區(qū)停車(chē)庫(kù)的權(quán)屬性質(zhì)及法律適用.pdf

1、車(chē)庫(kù)的歸屬是建筑物區(qū)分所有中的一項(xiàng)具體制度,該制度的設(shè)計(jì)不僅關(guān)系到廣大城市居民的權(quán)益保護(hù),也關(guān)系到整個(gè)小區(qū)的和諧。在我國(guó),物權(quán)法第七十四條首次就住宅小區(qū)車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題進(jìn)行了原則性界定,但這種原則性的界定給司法實(shí)踐帶來(lái)了很多理解和適用上的難題,居民小區(qū)中的業(yè)主和開(kāi)發(fā)商就停車(chē)庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題仍然經(jīng)常各執(zhí)一詞。目前國(guó)內(nèi)對(duì)于室外停車(chē)位(露天停車(chē)位)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)識(shí)基本是一致的,認(rèn)為其不具備構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性,不得成為區(qū)分建筑物的專(zhuān)有部分,而只

2、能認(rèn)定為區(qū)分所有建筑物的共用部分,由全體區(qū)分所有權(quán)人共有。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)主要集中在地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)屬問(wèn)題上。
　　本文介紹、分析了我國(guó)學(xué)界目前對(duì)停車(chē)庫(kù)歸屬的有影響力的四種觀(guān)點(diǎn):業(yè)主共有說(shuō)、開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)、以是否計(jì)入公攤面積決定歸屬說(shuō)、約定歸屬說(shuō)。筆者認(rèn)為,在我國(guó)的理論研究和司法實(shí)踐中存在的完全對(duì)立的關(guān)于地下車(chē)庫(kù)所有權(quán)歸屬的觀(guān)點(diǎn),實(shí)質(zhì)分歧在于,地下停車(chē)庫(kù)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部分還是共有部分,如果是前者,則可以單獨(dú)作為所有權(quán)的客體并可以

3、歸開(kāi)發(fā)商所有;如果是后者,則不能單獨(dú)作為所有權(quán)的客體,應(yīng)歸全體業(yè)主所有。本文對(duì)《物權(quán)法》第74條關(guān)于車(chē)庫(kù)所有權(quán)歸屬的規(guī)定進(jìn)行了立法目的分析,認(rèn)為《物權(quán)法》在停車(chē)庫(kù)的規(guī)定上有模糊和滯后之嫌;在首先滿(mǎn)足業(yè)主需要的規(guī)定上過(guò)于原則化,不具有可操作性;通過(guò)約定方式也不利于業(yè)主利益的保護(hù),并沒(méi)有達(dá)到維護(hù)廣大業(yè)主利益的宗旨。
　　文章從停車(chē)庫(kù)與其土地使用權(quán)屬的關(guān)系、停車(chē)庫(kù)投資狀況、地下車(chē)庫(kù)的建筑面積是否計(jì)入公攤面積、空間利用權(quán)、主物和從物理論等

4、方面,對(duì)停車(chē)庫(kù)的性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題進(jìn)行了深入闡述,認(rèn)為在法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下,任何單方面的標(biāo)準(zhǔn)都無(wú)法令人信服地解決車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,在法律實(shí)踐中必須要綜合考慮各種因素方能界定車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬。
　　本文考察了世界有關(guān)國(guó)家和地區(qū)關(guān)于區(qū)分建筑物停車(chē)庫(kù)的立法例。這些國(guó)家和地區(qū)的立法例至少能給我們兩點(diǎn)啟示:第一,按照一定的標(biāo)準(zhǔn)或比例配建一定數(shù)量的停車(chē)位,作為區(qū)分建筑物的法定停車(chē)空間,是開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù);第二,對(duì)開(kāi)發(fā)商按照一定的標(biāo)準(zhǔn)或比例配

5、建的一定數(shù)量的停車(chē)位應(yīng)界定為共有部分,無(wú)論是從有利于解決糾紛的角度,還是從社會(huì)公共安全的角度考量,都是現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的合理選擇。
　　文章指出,對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》中關(guān)于停車(chē)庫(kù)的法律規(guī)定,應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面完善:首先,區(qū)分停車(chē)庫(kù)的不同類(lèi)型,在建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度中明確停車(chē)庫(kù)的所有權(quán)歸屬。借鑒中國(guó)臺(tái)灣的有些做法,將車(chē)庫(kù)分為法定車(chē)庫(kù)、自行增設(shè)車(chē)庫(kù)、獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)車(chē)庫(kù)等種類(lèi)。法律、法規(guī)規(guī)定區(qū)分所有的建筑物所應(yīng)附設(shè)的法定停車(chē)庫(kù),歸建筑

6、物區(qū)分所有權(quán)人共有;開(kāi)發(fā)商建造法定車(chē)庫(kù)之外而自行增設(shè)的停車(chē)庫(kù)可以作為獨(dú)立的所有權(quán)客體,由開(kāi)發(fā)商自主決定出售、出租的對(duì)象;獎(jiǎng)勵(lì)增設(shè)車(chē)庫(kù)的處分自由度宜區(qū)分情形而定。其次,對(duì)停車(chē)庫(kù)的價(jià)格由政府確立指導(dǎo)價(jià)格,屬于業(yè)主共有的停車(chē)庫(kù)的租售收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有。再次,完善空間權(quán)立法;最后,在不動(dòng)產(chǎn)登記法中明確規(guī)定地下建筑物可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記。
　　在有關(guān)部門(mén)作出立法解釋或者司法解釋之前,要正確理解和適用《物權(quán)法》關(guān)于停車(chē)庫(kù)的規(guī)定,需要解決四

7、個(gè)問(wèn)題:開(kāi)發(fā)商和業(yè)主對(duì)車(chē)庫(kù)的約定問(wèn)題、業(yè)主優(yōu)先滿(mǎn)足權(quán)的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題、業(yè)主共有權(quán)的行使問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商擅自處分業(yè)主共有車(chē)庫(kù)的合同效力認(rèn)定問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在出售樓盤(pán)時(shí)預(yù)先在售樓廣告或資料中以聲明的方式對(duì)本小區(qū)的停車(chē)庫(kù)的權(quán)屬作出保留,并在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)進(jìn)行書(shū)面約定。在開(kāi)發(fā)商和業(yè)主沒(méi)有約定或約定不明的,停車(chē)庫(kù)歸業(yè)主共有。業(yè)主的優(yōu)先滿(mǎn)足權(quán)的實(shí)現(xiàn),既不能單一地理解為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),也不能單一地理解為優(yōu)先承租權(quán),而應(yīng)當(dāng)設(shè)定一個(gè)合理的期限,并考慮業(yè)主需要產(chǎn)生變

8、化時(shí)的首先滿(mǎn)足權(quán),在需要車(chē)位的業(yè)主就物權(quán)法規(guī)定的“首先滿(mǎn)足權(quán)”被侵犯時(shí)可以訴訟方式保護(hù)自己的合法權(quán)益。當(dāng)業(yè)主對(duì)停車(chē)庫(kù)享有共有權(quán)時(shí),業(yè)主對(duì)停車(chē)庫(kù)的共有權(quán)應(yīng)為特殊的、不可請(qǐng)求分割的共有,全體業(yè)主對(duì)共有的停車(chē)位均可平等地使用,當(dāng)業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)就公用停車(chē)位的使用達(dá)成協(xié)議,只要協(xié)議不違反法律的禁止性規(guī)定,業(yè)主應(yīng)按照約定行使共有權(quán)。如果要建立個(gè)別業(yè)主的使用權(quán),則須交付費(fèi)用。
　　在現(xiàn)行法允許車(chē)庫(kù)成為專(zhuān)有部分可以由開(kāi)發(fā)商獨(dú)立擁有或與業(yè)主約定權(quán)

9、屬的情況下,為了從長(zhǎng)遠(yuǎn)保障小區(qū)眾多業(yè)主權(quán)益、兼顧整體的公平和效益、減少社會(huì)經(jīng)濟(jì)紛爭(zhēng)的角度,必須在立法上做出調(diào)整:首先,應(yīng)在相關(guān)法規(guī)中明確開(kāi)發(fā)商建造一定比例停車(chē)位的法定義務(wù),并明確其為建筑物區(qū)分所有的法定共有部分;其次,鑒于我國(guó)的商品房市場(chǎng)可能會(huì)長(zhǎng)期處于賣(mài)方市場(chǎng),為了保護(hù)勢(shì)單力薄的業(yè)主,法律有必要規(guī)定,如果開(kāi)發(fā)商想要保留小區(qū)車(chē)庫(kù)的所有權(quán),須在售房合同中明示保留,否則,車(chē)庫(kù)歸小區(qū)全體業(yè)主共有。再次,由于目前在個(gè)案中確立停車(chē)庫(kù)所有權(quán)的一個(gè)重要