試論樓頂空間權(quán)利的歸屬.pdf

1、隨著我國(guó)城市人口的不斷增加以及土地資源的相對(duì)短缺，對(duì)土地上下空間的立體開發(fā)利用成為人們的必然選擇。利用的多樣性使樓頂空間具有了相當(dāng)高的商業(yè)價(jià)值，因此也會(huì)不可避免地產(chǎn)生權(quán)利糾紛。樓頂空間位置微妙，位于區(qū)分所有建筑物的外緣以外，在物理性質(zhì)上與樓頂緊密相聯(lián)，又與建筑物的基地原屬一體，對(duì)其使用涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)和空間權(quán)兩種制度。這兩種制度在我國(guó)立法上幾乎還處于空白，使得對(duì)樓頂空間的利用無(wú)法可循，處理糾紛無(wú)法可依，而學(xué)說(shuō)理論上的分歧又加劇了實(shí)踐

2、中的混亂，因此樓頂空間的權(quán)利歸屬需要具有學(xué)理及法律意義的抽象歸納和分析論述。本文試圖從實(shí)踐出發(fā)，通過(guò)對(duì)學(xué)說(shuō)及實(shí)踐的分析對(duì)比，對(duì)樓頂空間權(quán)利進(jìn)行探討。 除引言、結(jié)論外，本文共分為五章： 第一章，區(qū)分所有建筑物的樓頂與樓頂空間。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，樓頂為區(qū)分所有建筑物的共有部分。樓頂空間與樓頂在物理性質(zhì)上緊密相聯(lián)，二者在習(xí)慣上被視為一體。實(shí)踐中和理論上也往往以樓頂?shù)臍w屬推定樓頂空間的歸屬。本文通過(guò)對(duì)樓頂空間與基地及樓頂

3、的關(guān)系的分析，對(duì)樓頂空間的歸屬及使用進(jìn)行了求證。在實(shí)行土地公有制的我國(guó)，國(guó)家享有樓頂空間的所有權(quán)，區(qū)分所有權(quán)人則享有使用權(quán)。 第二章，樓頂上一定空間可否成為空間權(quán)的客體。特定的空間可以成為物權(quán)客體，已為大多數(shù)學(xué)者接受。但依照傳統(tǒng)理論，樓頂空間處于土地使用權(quán)支配的空間范圍內(nèi)，其能否成為空間權(quán)客體不無(wú)爭(zhēng)議。針對(duì)這一問(wèn)題，首先要界定土地使用權(quán)的空間范圍。通過(guò)各種學(xué)說(shuō)的比較分析，雖然對(duì)土地使用權(quán)的空間范圍進(jìn)行限制是法律發(fā)展的方向，但在事

4、先未作約定的情況下，如何確定土地使用權(quán)的空間范圍缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只能視為其可支配的空間范圍與土地所有權(quán)人相同。因此，從我國(guó)對(duì)空間利用的實(shí)際狀況出發(fā)，土地使用權(quán)支配范圍內(nèi)的一定空間可以分離出來(lái)，成為獨(dú)立的空間權(quán)的客體。而樓頂一定空間在滿足具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值且可支配的條件下，也可以由土地所有權(quán)人、使用權(quán)人為第三人設(shè)定空間權(quán)，成為空間權(quán)的客體。 第三章，樓頂空間權(quán)利形態(tài)分析。筆者從實(shí)踐出發(fā)，對(duì)樓頂空間不同利用形態(tài)進(jìn)行了歸納總結(jié)，對(duì)不同

5、利用形態(tài)下使用樓頂空間的權(quán)利性質(zhì)進(jìn)行了分析。樓頂空間的使用權(quán)利可以依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)及空間權(quán)兩種制度來(lái)取得，但取得的權(quán)利性質(zhì)并不相同。本章對(duì)空間利用權(quán)的取得進(jìn)行了著重論述。土地所有權(quán)人、區(qū)分所有權(quán)人（土地使用權(quán)人）雖然享有對(duì)樓頂空間的使用權(quán)，但其使用的空間在分離出來(lái)為第三人設(shè)定權(quán)利之前，并不是空間權(quán)意義上的“空間”，而是包含在土地所有權(quán)、使用權(quán)支配的空間范圍內(nèi)?？臻g利用權(quán)主要是由土地所有權(quán)人、使用權(quán)人之外的第三人通過(guò)私法上權(quán)利的設(shè)定來(lái)

6、取得。 第四章，樓頂空間權(quán)利沖突。這一章對(duì)區(qū)分所有權(quán)人、房地產(chǎn)開發(fā)商、第三人以及物業(yè)管理人因樓頂空間的使用而產(chǎn)生的權(quán)利沖突進(jìn)行了分析，提出了解決方法，并針對(duì)我國(guó)樓頂空間的使用現(xiàn)狀，闡述了對(duì)樓頂空間權(quán)利行使的基本原則。如文中所述，對(duì)樓頂空間的使用要受法律法規(guī)的制約，要服從國(guó)家規(guī)劃和人類長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的要求，遵從國(guó)家利益優(yōu)先、整體利益優(yōu)先等原則。 第五章，關(guān)于我國(guó)空間權(quán)立法的構(gòu)想。學(xué)理的分析最終還需要立法的確認(rèn)?，F(xiàn)階段正值我國(guó)物權(quán)