我國住宅商品房市場價(jià)格的區(qū)域差異性研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定發(fā)展與否關(guān)系著整體的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。判斷房地產(chǎn)市場是否穩(wěn)定發(fā)展的一項(xiàng)重要指標(biāo)就是房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變化進(jìn)行深入研究分析，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的保障，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。
　　自1998年我國實(shí)行房地產(chǎn)市場全面市場化改革以來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和成熟，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。隨之而來的，房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異愈加凸顯，如2014年北京、上海等一線城市住宅商品房

2、價(jià)格已接近20000元/平方米，深圳市更是突破了20000元/平方米，而如洛陽、榆林等三四線城市住宅商品房價(jià)格仍在4000元/平方米左右。過高的房價(jià)已經(jīng)開始影響居民的正常生活，而如果房價(jià)的區(qū)域差異得不到合理的調(diào)控，那么將會(huì)嚴(yán)重影響我國社會(huì)穩(wěn)定。因此，深入研究我國住宅商品房價(jià)格變化及其區(qū)域差異對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。
　　本文首先從理論角度分析產(chǎn)生房價(jià)區(qū)域差異的主要原因，認(rèn)為這種房價(jià)的區(qū)域差異特征主要來源

3、于住房之間的特征的差異。同時(shí)結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行房價(jià)區(qū)域差異的探索性空間統(tǒng)計(jì)分析以及空間相關(guān)性檢驗(yàn)，分析結(jié)果顯示由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、使用長期性、保值增值性等特點(diǎn)，我國房地產(chǎn)價(jià)格存在顯著的區(qū)域差異和空間相關(guān)性。其次，結(jié)合我國房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，通過建立面板模型對(duì)相關(guān)影響因素進(jìn)行甄別，確定了收入水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地供給、人口因素和信貸因素五個(gè)方面中的人均可支配收入、失業(yè)率、GDP、住宅房地產(chǎn)銷售面積、人口自然增長率

4、和住宅房地產(chǎn)投資額六個(gè)指標(biāo)為影響房價(jià)變化的主要影響因素。再次，為檢驗(yàn)解釋變量與被解釋變量的溢出效應(yīng)，構(gòu)建空間和時(shí)間雙固定的空間杜賓模型來驗(yàn)證房價(jià)的空間特征，結(jié)果顯示，房價(jià)變動(dòng)對(duì)空間鄰近地區(qū)具有顯著的正向溢出效應(yīng)，失業(yè)率和人口自然增長率對(duì)房價(jià)變動(dòng)沒有顯著影響。但是空間溢出效應(yīng)分解顯示，人口自然增長率的直接效應(yīng)、間接效應(yīng)和總效應(yīng)均為正，但直接效應(yīng)不顯著;失業(yè)率的直接效應(yīng)為正、間接效應(yīng)和總效應(yīng)為負(fù)，但均不顯著?？臻g依賴性分析表明房價(jià)變動(dòng)的區(qū)域

5、差異顯著存在，各城市的房價(jià)變動(dòng)存在顯著空間相關(guān)性，其產(chǎn)生區(qū)域差異的主要原因來自于變量的溢出效應(yīng)。
　　最后，本文還選取2014年的橫截面數(shù)據(jù)通過構(gòu)建空間變系數(shù)模型——地理加權(quán)回歸模型(Geographically Weighted Regression，GWR)對(duì)房價(jià)影響因素的空間異質(zhì)性進(jìn)行分析。模型的探索回歸結(jié)果表明，失業(yè)率、GDP和人口自然增長率三個(gè)指標(biāo)能夠更好的說明空間異質(zhì)性，模型估計(jì)結(jié)果顯示:相比經(jīng)典計(jì)量模型，GWR模型的