土地用途細(xì)分下基準(zhǔn)地價評估研究——以成都市商業(yè)用地為例.pdf

1、隨著城市建設(shè)的發(fā)展土地利用用途的多樣化，城市建設(shè)等用地出現(xiàn)了越來越多的物業(yè)形態(tài)，國家先后對土地現(xiàn)狀用途分類和城鎮(zhèn)建設(shè)用地分類進(jìn)行了調(diào)整，客觀反映了城市用地物業(yè)形態(tài)的多樣性。目前最新城市土地分類中，已經(jīng)將商業(yè)用地劃分為商服用地，娛樂用地，公用設(shè)施用地，營業(yè)網(wǎng)點用地、商務(wù)用地、等其他服務(wù)設(shè)施用地。這些用地性質(zhì)雖然屬于同一大類的，但不同的物業(yè)形態(tài)，產(chǎn)生的收益有較大差異。但目前城市基準(zhǔn)地價體系還是采用的是住宅、商服、工業(yè)、綜合四大分類體系，在基

2、準(zhǔn)地價評估中也是將上述不同類型的物業(yè)形態(tài)歸于同一大類進(jìn)行測算的，并未就不同物業(yè)形態(tài)進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分，各業(yè)態(tài)間的地價差異難以準(zhǔn)確體現(xiàn)。為充分發(fā)揮基準(zhǔn)地價的指導(dǎo)作用，實現(xiàn)土地價值最大化，本文對土地用途細(xì)分下基準(zhǔn)地評估開展評估研究，通過研究更加準(zhǔn)確的、有效的測算土地用途細(xì)分下基準(zhǔn)地價水平，進(jìn)一步豐富基準(zhǔn)地價用途體系，更好的指導(dǎo)城市地價管理及宗地地價評估。
　　本文收集整理了成都市2001年至2012年商業(yè)出讓土地數(shù)據(jù)，并實地調(diào)查收集不同商

3、業(yè)業(yè)態(tài)的租金水平，借鑒相關(guān)的土地評估技術(shù)參數(shù)。通過歸納分析、收益還原法、市場比較法、綜合分析測算出土地用途細(xì)分下商業(yè)業(yè)態(tài)的基準(zhǔn)地價水平修正系數(shù)，并對如何應(yīng)用土地用途細(xì)分下基準(zhǔn)地價評估成果開展分析探討。
　　主要研究內(nèi)容有:
　　①在對不同用地分類歸納對比的基礎(chǔ)上，對傳統(tǒng)基準(zhǔn)地價用途分類進(jìn)行細(xì)分，本文重點是針對商用用地進(jìn)行研究，土地用途細(xì)分為商服用地，服務(wù)用地，市場用地，金融保險用地，旅館用地，貿(mào)易咨詢用地等用途，以此為基礎(chǔ)開