基于土地流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)研究——以永川區(qū)青峰鎮(zhèn)為例.pdf

1、隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,發(fā)達(dá)地區(qū)尤其是緊鄰城市中心地區(qū)的集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值越發(fā)顯現(xiàn),流轉(zhuǎn)現(xiàn)象已相當(dāng)普遍。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地優(yōu)化配置的重要途徑,是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場的重要舉措。其中,實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地的資源效用和資產(chǎn)價(jià)值是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在動(dòng)力。因此,對(duì)流轉(zhuǎn)價(jià)格的研究是順利進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的重要前提,而如何有效地實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地的真實(shí)價(jià)值,集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的合理評(píng)估就是重要保障。通過分析與研

2、究,筆者主要得到了以下研究成果:
　　 (1)永川區(qū)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要模式是“租賃模式”與“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤模式”,筆者結(jié)合改革試點(diǎn)要求,探索新的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式,即“結(jié)合集體建設(shè)用地增減掛鉤的土地實(shí)物出讓流轉(zhuǎn)模式”,并基于此模式劃分了流轉(zhuǎn)的主要類型為集中流轉(zhuǎn)型和零星流轉(zhuǎn)型;
　　 (2)參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,確定以多圖疊加分析和綜合打分的方法劃分均質(zhì)區(qū)域,以成本法評(píng)估集中地塊,以成本法和剩余法評(píng)估零星地

3、塊,且結(jié)合永川區(qū)實(shí)際情況分別明確了估價(jià)方法的參數(shù)測算方式;
　　 (3)選擇青峰鎮(zhèn)作為集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的具體研究區(qū)域,結(jié)合之前的評(píng)估方法研究和在青峰鎮(zhèn)的實(shí)地調(diào)研與資料收集,劃分了Ⅰ區(qū)、Ⅱ區(qū)、Ⅲ區(qū)共三個(gè)均質(zhì)區(qū)域,并分別對(duì)均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的集中地塊和零星地塊進(jìn)行估價(jià),最終得到了青峰鎮(zhèn)集體建設(shè)用地分商服、工業(yè)、居住三種不同用途的集中地塊和零星地塊基準(zhǔn)地價(jià)表和基準(zhǔn)地價(jià)圖,并編制了基準(zhǔn)地價(jià)修正體系,通過分析,估價(jià)結(jié)果最高29.79萬元/