基于GIS技術(shù)的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究.pdf

1、本文以焦作市博愛(ài)縣城區(qū)為研究對(duì)象，在充分借鑒國(guó)內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合博愛(ài)縣土地市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，確立了博愛(ài)縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本思路，在原有商服用地、住宅用地和工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)上，研究提出了用途轉(zhuǎn)換+用途因素修正法進(jìn)行公共管理與公共服務(wù)用地、交通用地、特殊用地和水利設(shè)施用地等新增四類用地的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法，對(duì)商服用地的微觀基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估進(jìn)行了探討，并對(duì)其進(jìn)行了三維地價(jià)可視化模擬。具體研究?jī)?nèi)容和成果主要包括以下幾個(gè)方面

2、： (1)從地價(jià)的本質(zhì)入手，對(duì)“基準(zhǔn)條件”進(jìn)行界定，對(duì)地價(jià)內(nèi)涵加以明確，使基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果具有更高的使用價(jià)值。分別對(duì)各類用地的評(píng)估期日、容積率、開(kāi)發(fā)程度及最高使用年限等方面加以界定，并明確了基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式為各類用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和商服用地的網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)。 (2)借助GIS強(qiáng)大的空間分析能力，采用分類定級(jí)，分別對(duì)影響城市某類用地質(zhì)量的各類經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行分析，建立符合博愛(ài)縣實(shí)際的分類定級(jí)因素體系。自動(dòng)生成了定級(jí)級(jí)

3、別圖、各定級(jí)因素作用分等值線圖，而且對(duì)定級(jí)級(jí)別界線進(jìn)行優(yōu)化。本次博愛(ài)縣城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)在21.63k㎡的范圍內(nèi)(包括建城區(qū)和規(guī)劃區(qū))，生成20m×20m的單元格共54086個(gè)。 (3)理論與實(shí)踐相結(jié)合，在利用三種基本估價(jià)方法評(píng)估出商服、住宅和工礦用地的基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，提出了用途轉(zhuǎn)換+用途因素修正法進(jìn)行公共管理與公共服務(wù)用地、交通用地、特殊用地和水利設(shè)施用地等新增四類用地的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法，并編制了基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，以此為依據(jù)

4、評(píng)估具體宗地的地價(jià)。 (4)通過(guò)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果分析得出了博愛(ài)縣城區(qū)各類同級(jí)別地價(jià)水平呈現(xiàn)出較強(qiáng)的由商服用地－住宅用地－交通運(yùn)輸用地－公共管理與公共服務(wù)用地－特殊用地－工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地－水利設(shè)施用地依次降低的趨勢(shì)的結(jié)論，揭示出了各用地類型土地收益在空間上的變化規(guī)律，也體現(xiàn)了小城市的地域結(jié)構(gòu)和土地利用模式。 (5)利用GIS技術(shù)，建立了博愛(ài)縣基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)資料和樣點(diǎn)資料數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)土地質(zhì)量評(píng)價(jià)因素、土地利用、地籍和樣點(diǎn)等信息的