不同地區(qū)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估比較研究.pdf

1、本文在探討農(nóng)用地估價理論問題基礎(chǔ)上，研究并建立了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估方法體系，同時以不同地區(qū)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評估結(jié)果為例，重點(diǎn)研究了農(nóng)用地價格的區(qū)域協(xié)調(diào)問題。 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價是農(nóng)用地價格體系的核心，其數(shù)值的確定直接影響農(nóng)用地其他一切價格的大小。本文的所有研究，歸根結(jié)底就是要得出科學(xué)準(zhǔn)確，符合實(shí)際的農(nóng)用地基準(zhǔn)地價。鑒于《農(nóng)用地估價規(guī)程》還有許多不足，本研究采用理論探討、成果分析以及數(shù)值分析等方法，從理論到實(shí)踐等各方面對農(nóng)用地基準(zhǔn)地價評

2、估進(jìn)行了深入探討，為縣級農(nóng)用地估價工作的開展和省級農(nóng)用地價格的統(tǒng)一管理提供技術(shù)依據(jù)。通過研究得出如下結(jié)論： 1．目前《農(nóng)用地估價規(guī)程》中存在兩個明顯缺陷：一是缺少農(nóng)用地價格體系的概念；二是基準(zhǔn)地價概念不完善。為此本研究明確了遼寧省的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵，對規(guī)程中的概念進(jìn)行具體化。將遼寧省農(nóng)用地基準(zhǔn)地價定義為：省內(nèi)以縣為單位，針對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)地域，按照各縣范圍內(nèi)的主要農(nóng)用地利用類型，在交易情況正常，自然和社會經(jīng)濟(jì)條件具有代表性

3、，使用狀況相對穩(wěn)定條件下，評估確定的以2005年10月31日為評估基準(zhǔn)日，無限年期和承包期限為30年的集體土地使用權(quán)平均價格。 2．通過對試點(diǎn)單位的農(nóng)用地估價中間成果和最終成果的分析，認(rèn)為不同地區(qū)農(nóng)用地估價成果反映了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的實(shí)際情況。 從基準(zhǔn)地價的直接評估結(jié)果看，岫巖縣地價水平明顯高于凌源市，各級平均都是凌源市的2～3倍，其中五級地基準(zhǔn)地價更是高了近10倍。統(tǒng)一農(nóng)產(chǎn)品售出價格后，兩地基準(zhǔn)地價水平明顯接近，用5個級別的基

4、準(zhǔn)地價平均倍數(shù)計算，岫巖縣是凌源市的1．786倍，大致符合兩地的社會經(jīng)濟(jì)和農(nóng)業(yè)發(fā)展水平的倍數(shù)關(guān)系。 3．通過理論探討和試點(diǎn)研究，得出結(jié)論：農(nóng)用地價格的協(xié)調(diào)平衡包括不同級別(縣級、市級、省級和國家級)和不同地域(城鄉(xiāng)結(jié)合部地價、相鄰行政區(qū)和不相鄰行政區(qū))的農(nóng)用地價格的協(xié)調(diào)平衡。需要針對不同條件下的農(nóng)用地估價過程，選用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)流程，來實(shí)現(xiàn)農(nóng)用地價格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 對于縣級農(nóng)用地基準(zhǔn)地價，只要是在農(nóng)用地定級基礎(chǔ)上評估的，就能實(shí)

5、現(xiàn)地價平衡。 對于市級和省級，在建立統(tǒng)一的比較基礎(chǔ)之上，通過調(diào)整估價參數(shù)，可以實(shí)現(xiàn)平衡。 對于國家級，應(yīng)研究調(diào)整反映一般因素的還原利率以實(shí)現(xiàn)全國范圍的地價平衡。 在城鄉(xiāng)結(jié)合部，地價平衡的關(guān)鍵在于明晰土地權(quán)屬和土地收入分配關(guān)系。在相鄰行政區(qū)，地價平衡主要以區(qū)位理論為指導(dǎo)。在不相鄰但相關(guān)的行政區(qū)，地價平衡方法主要是統(tǒng)一比較基礎(chǔ)，調(diào)整估價參數(shù)。 4．通過兩個試點(diǎn)單位數(shù)據(jù)的分析，驗(yàn)證了在省級和市級范圍內(nèi)，不相鄰但