農(nóng)用地估價方法

1、農(nóng)用地估價方法農(nóng)用地估價方法一、農(nóng)用地價格及其影響因素一、農(nóng)用地價格及其影響因素（一）農(nóng)用地與農(nóng)用地價格1農(nóng)用地含義根據(jù)國土資源部2002年1月1日試行的新《土地分類》標準的規(guī)定，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)用地5個二級地類。其中，其他農(nóng)用地包含8個三級地類，分別為：1畜禽飼養(yǎng)地；2設施農(nóng)業(yè)用地；3農(nóng)村道路；4坑塘水面；5養(yǎng)殖水面；6農(nóng)田水利用地；7田坎；8曬谷場等用地。2農(nóng)用地價格含義農(nóng)用地價

2、格是指在正常市場條件下，農(nóng)用地在特定自然因素、社會經(jīng)濟因素和特殊因素影響下，在某一估價期日農(nóng)用地所能夠實現(xiàn)的價格。農(nóng)用地價格與市地價格相比，具有一定的相似性。（1）從價格產(chǎn)生的根本原因上看：農(nóng)用地價格形成的根本原因也在于土地所有權與土地經(jīng)營權的壟斷。（2）從價格形成的過程看：農(nóng)用地價格是農(nóng)用地的效用、稀缺性和有效需求共同作用的結果。（3）從價格的本質看：農(nóng)用地價格是農(nóng)用地權利及其預期收益的價格，農(nóng)用地價格的本質是農(nóng)用地地租的資本化。3農(nóng)

3、用地估價的含義所謂農(nóng)用地估價，是指估價人員遵循估價目的，依據(jù)估價原則，選用估價方法，在綜合分析影響農(nóng)用地價格因素的基礎上，對農(nóng)用地在估價期日客觀合理價格的評定過程。（二）農(nóng)用地價格種類與特點1農(nóng)用地價格種類（1）從農(nóng)用地價格的表達形式上分，農(nóng)用地價格可以分為農(nóng)用地基準地價和農(nóng)用地宗地地價。1農(nóng)用地基準地價，是指針對農(nóng)用地不同級別或均質區(qū)域，按照農(nóng)用地不同利用類型，分別評估確定的某一估價期日的平均價格。2農(nóng)用地宗地地價，是指某一宗農(nóng)用地在

4、正常市場條件下的價格。（2）從農(nóng)用地價格未來規(guī)劃用途上分，農(nóng)用地價格可以分為農(nóng)用地農(nóng)用價格和農(nóng)用地轉用價格。1農(nóng)用地農(nóng)用價格是指農(nóng)用地在現(xiàn)時農(nóng)業(yè)基礎設施條件和利用狀況下，繼續(xù)作為農(nóng)用地使用時所評估的價格。2農(nóng)用地轉用價格是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃在建設用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地轉為建設用地時的補償價格。一般認為：農(nóng)用地轉用價格=農(nóng)用地農(nóng)用價格農(nóng)用地社會保障價值農(nóng)用地生態(tài)環(huán)境價值。其中：農(nóng)用地社會保障價值=對農(nóng)民的社會保障價值國家糧食安全保障價值

5、。農(nóng)用地生態(tài)環(huán)境價值=耕地開墾費土壤培肥費。（3）從農(nóng)用地價格的使用目的來分，農(nóng)用地價格可以分為以下7種：1農(nóng)用地征用價格：指將集體農(nóng)用地征為國有建設用地的價格。一般地：征用價格=農(nóng)用地農(nóng)用價格附屬物補償價格社會保障價格。2農(nóng)用地承包價格：指農(nóng)用地在承包年期內(nèi)的價格。3農(nóng)用地轉包價格：指承包的農(nóng)用地在轉包期內(nèi)的價格。4農(nóng)用地租金：指農(nóng)用地在出租時的租賃價格。5農(nóng)用地拍賣底價：指國有或集體的荒地在拍賣時確定的底價。6農(nóng)用地抵押價格：指國有

6、或集體的荒地在抵押時確定的價格。7農(nóng)用地轉讓價格：指國有或集體的荒地在轉讓時確定的價格。（4）從農(nóng)用地的權利類型來分，農(nóng)用地價格可以分為所有權價格、使用權價格、承包經(jīng)營權價格。1農(nóng)用地征用價格屬于土地所有權價格。由于農(nóng)用地農(nóng)用價格只涉及從未利用地開發(fā)為農(nóng)用地時的土地用途轉換，不涉及土地所有權的改變，故農(nóng)地農(nóng)用價格構成所含土地增值收益較少。（四）農(nóng)用地價格影響因素農(nóng)用地價格影響因素包括3個方面：自然因素、社會經(jīng)濟因素、特殊因素。1自然因素

7、：是土地自身的特性和土地的自然環(huán)境。包括以下4個因素。（1）氣候條件。太陽輻射、溫度、降雨是氣候的三個基本要素。具體可以包括以下氣候因子：1≥10℃有效積溫。2日照條件，用日照時數(shù)來反映。3降雨量，一般蘇南地區(qū)1000mm左右，有效降雨在49月之間。4降雨均衡度。5濕度（是降雨量與蒸發(fā)量的綜合反映，濕度1.0，有利于農(nóng)作物生產(chǎn)，濕度25五級（當坡度7時，大型拖拉機作業(yè)困難；15時，拖拉機需橫坡作業(yè)，穩(wěn)定性差。）2坡向。坡向與吸收太陽輻射

8、的多少有關，影響農(nóng)業(yè)小氣候。在北半球，南向、東南向吸收太陽輻射多，小氣候溫和。3海拔。海拔高低與氣溫、氣壓有關，影響土壤的形成與小氣候。4地形形狀。即地貌類型：圩區(qū)、平原、崗地、丘陵、山區(qū)等。5侵蝕切割程度。指地表坡度、零碎程度等，影響小土流失程度。如山西、陜西的塬、梁、峁雞爪沖溝。（3）土壤條件。具體可以包括以下反映土壤特性的因子。1表土層質地。指土壤剖面中A層質地，如輕、中、沙、重、粘等。2有效土層厚度。指作物根系可達到的土層的厚度

9、。一般按好、較好、一般、較劣、劣分為100cm，60100cm，3060cm，2030cm，2.0%，1.52.0%，1.01.5%，0.61%，9作物難以生長。（4）水文狀況。具體可包括二個因子：1地表水狀況。一般考察是否充足，礦化度高低。2地下水狀況。一般考察地下水埋深，礦化度高低。一般地，灌溉用水礦化度應小于1.7克升，大于5克升就不宜用于灌溉。地下水位越高，既影響作物根系生長，也影響排澇能力。2社會經(jīng)濟因素。主要包括4個因素。（

10、1）社會經(jīng)濟發(fā)展條件。具體包含以下因子：1人均收入水平。人均收入水平越高，勞動力價格就越高，土地純收益就可能降低。2單位土地投入勞動量。指單位土地上投入的工日數(shù)。工日數(shù)多，產(chǎn)量高，成本大。3農(nóng)產(chǎn)品市場供求。供不應求，農(nóng)產(chǎn)品價格高。4農(nóng)機應用方便度。與坡度、田塊大小有關。作業(yè)方便，機械費少。5人均土地指標。與精耕細作程度有關。6單位土地投入資本量。指單位土地法種子、化肥、農(nóng)藥等投入量，投入多，產(chǎn)量多（但報酬遞減），成本大。（2）土地制度。