城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)與應(yīng)用研究.pdf

1、目前正在進(jìn)行的農(nóng)用地分等定級(jí)工作是國(guó)家新一輪國(guó)土資源大調(diào)查的重要組成部分，是國(guó)家進(jìn)行農(nóng)用地管理的重要步驟之一，其成果應(yīng)用對(duì)我國(guó)土地管理由數(shù)量管理為主向數(shù)量、質(zhì)量和生態(tài)保護(hù)協(xié)調(diào)管理轉(zhuǎn)變有著巨大的促進(jìn)作用。西安市雁塔區(qū)的農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)本不屬于陜西省目前分等定級(jí)研究的課題，但對(duì)其進(jìn)行研究卻更有意義，更能夠針對(duì)我國(guó)城市城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)用地管理及征用流轉(zhuǎn)中的具體應(yīng)用問(wèn)題進(jìn)行分析研究。 (1)本文研究的支撐理論包括：土壤學(xué)理論、地租地價(jià)理論、

2、區(qū)位理論、土地報(bào)酬遞減理論和生態(tài)經(jīng)濟(jì)理論及其在農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)中的作用。 (2)本文研究的技術(shù)方法包括：分定級(jí)和估價(jià)兩部分。定級(jí)方法有：多因素綜合評(píng)定法、修正法、樣地法和級(jí)差收益測(cè)算評(píng)定法，并對(duì)各種定級(jí)方法的優(yōu)劣性進(jìn)行簡(jiǎn)單的評(píng)價(jià)。估價(jià)方法簡(jiǎn)單介紹了收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、評(píng)分估價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。本文采用多因素綜合評(píng)定法和修正法對(duì)實(shí)例進(jìn)行估價(jià)。 (3)在實(shí)例研究的部分，本文對(duì)西安市雁塔區(qū)農(nóng)用地進(jìn)行

3、定級(jí)和估價(jià)，在估價(jià)方法中，本文以1:10萬(wàn)土地利用現(xiàn)狀圖上由各種地類界線、各類行政界線、權(quán)屬界線，以及溝、渠、路等線狀地物圍成的封閉圖斑為定級(jí)單元，為定級(jí)成果具有更大實(shí)用性作了鋪墊；另外，本文在估價(jià)時(shí)將最后的估價(jià)成果與西安市現(xiàn)行城市地價(jià)加以比較，從而可以證明估價(jià)結(jié)果的正確性； (4)成果應(yīng)用：我國(guó)農(nóng)用地管理目前仍然存在著一系列問(wèn)題，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)用地，由于城市的不斷擴(kuò)張，城市周邊的農(nóng)用地逐漸被征用為建設(shè)用地，在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的