基于GIS的石泉縣城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究.pdf

1、我國(guó)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作始于20世紀(jì)80年代末，由于當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)很不發(fā)達(dá)，為了顯化土地資產(chǎn)的價(jià)值，摸索出了“先定級(jí)，后估價(jià)”的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線(xiàn)，即先根據(jù)影響城鎮(zhèn)地價(jià)的因素因子，對(duì)城鎮(zhèn)土地進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，劃出土地級(jí)別，然后分用途計(jì)算出每一級(jí)別內(nèi)交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值，作為基準(zhǔn)地價(jià)。由于在城鎮(zhèn)土地定級(jí)過(guò)程中主觀性強(qiáng)，基準(zhǔn)地價(jià)不能反映同一級(jí)別內(nèi)部地價(jià)的差異，所以需要研究出一種新的方法，對(duì)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。
　　隨著

2、我國(guó)土地市場(chǎng)和GIS技術(shù)的發(fā)展，借助GIS平臺(tái)，采用地統(tǒng)計(jì)分析及克里格插值方法，直接利用交易樣點(diǎn)進(jìn)行城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估比傳統(tǒng)的“兩步估價(jià)法”更加科學(xué)。
　　本文提出了基于GIS的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法，利用GIS手段評(píng)估城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)，就是利用已經(jīng)發(fā)生交易的地價(jià)樣點(diǎn)，采用克里格插值方法，建立城鎮(zhèn)地價(jià)變化的三維模型，從而實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估。這樣，當(dāng)要評(píng)估某一宗地的價(jià)格時(shí)，只要打開(kāi)新生成的地價(jià)表面，點(diǎn)擊要評(píng)估宗地的位置，待估宗地

3、的價(jià)格就會(huì)在圖上自動(dòng)顯示出來(lái)。
　　本文利用石泉縣實(shí)地調(diào)查樣點(diǎn)數(shù)據(jù)，對(duì)基于GIS的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法進(jìn)行了試驗(yàn)和分析，并得出基于GIS的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估適合采用克里格插值方法，該方法與傳統(tǒng)的“先定級(jí)，后估價(jià)”的方法相比，更加合理、科學(xué)、方便，是對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估方法的提升和完善。本文還制定出了基于GIS的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的完整的技術(shù)路線(xiàn)，并通過(guò)石泉縣城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估驗(yàn)證了該技術(shù)路線(xiàn)具有現(xiàn)實(shí)可操作性，而且這種方法不僅在石