農村集體建設用地基準地價研究——以成都市溫江區(qū)公平街道為例.pdf

1、隨著我國工業(yè)化、城市化的推進以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的轉型，城市建設用地數(shù)量日益減少，集體建設用地流轉日趨頻繁，但農村集體建設用地一直處于隱形交易，使得交易雙方權益難以保障。評估集體建設用地基準地價是規(guī)范集體土地流轉行為、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場的前提。公平街道是成都市溫江區(qū)集體土地資產化和股權化改革試點，為該區(qū)域農村集體建設用地流轉提供了重要條件。因此，研究公平街道農村集體建設用地基準地價評估有利于盤活該地區(qū)農村集體土地，促進農民增收，為建立城

2、鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供條件。
　　本文通過總結國內外基準地價研究現(xiàn)狀，綜合運用區(qū)位理論、地租地價理論和基準地價理論。首先，分析了溫江區(qū)公平街道集體建設用地定級估價的現(xiàn)狀，并分析了該研究區(qū)域集體建設用地定級估價的條件。其次，建立公平街道集體建設用地定級指標體系，對土地進行定級并對不同用途的土地進行基準地價評估，編制基準地價修正體系。最后，結合溫江區(qū)公平街道基準地價評估，分析其與城鎮(zhèn)基準地價的區(qū)別，提出相關建議。本文研究的主要結論如

3、下:
　　(1)溫江區(qū)公平街道農村集體建設用地定級估價規(guī)程不配套，缺乏相關的法律依據(jù)，農村集體建設用地流轉價格標準不統(tǒng)一，缺乏定級估價所需的交易資料，可操作性差，與城鎮(zhèn)建設用地市場價格差距大等問題。
　　(2)溫江區(qū)公平街道農村集體建設用地基準地價評估與城鎮(zhèn)國有土地基準地價評估存在區(qū)別，土地利用類型、土地級別劃分方法和估價方法等。在研究過程中，運用特爾斐法建立土地定級指標體系，采用成本法和剩余法對研究區(qū)域進行估價。
　

4、　(3)溫江區(qū)公平街道農村集體建設用地基準地價評估結果與市場交易價格相適宜。隨著溫江區(qū)經濟的發(fā)展，國家對農村集體建設用地的用途管制越來越嚴，土地交易市場也越來越規(guī)范，農村集體建設用地的價格有上升趨勢。
　　(4)對于今后農村集體建設用地基準地價評估的發(fā)展提出的建議:盡快建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地市場，統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設用地規(guī)劃;盡快制定出更完善的土地交易市場法規(guī)，規(guī)范農村集體建設用地的流轉范圍;政府應制定并實施農村集體建設用地基準地價定期公