合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權形式與企業(yè)績效的關系研究.pdf

1、效率問題是經(jīng)濟學研究的核心問題之一，也是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理的目標之一。改革開放以后，隨著我國國有企業(yè)改革的逐漸深入和產(chǎn)權形式多元化的實現(xiàn)，產(chǎn)權結(jié)構和公司績效之間的關系成為學術界關注的重點。然而，有關產(chǎn)權形式對企業(yè)績效到底有什么樣的影響，到底哪種產(chǎn)權形式才是最有效率的，經(jīng)濟學界對此并沒有形成統(tǒng)一的觀點。所以，本文研究的目的就是要了解不同產(chǎn)權形式（國有企業(yè)和私營企業(yè)）到底哪個的經(jīng)營績效更高。
　　 為了排除生產(chǎn)函數(shù)、行業(yè)性質(zhì)等因素的影

2、響，本文在研究企業(yè)產(chǎn)權形式和績效之間的關系時，選取房地產(chǎn)行業(yè)為研究對象，因為房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，在國民經(jīng)濟中貢獻較大，對促進人口素質(zhì)和人們生活水平的提高、國民經(jīng)濟的發(fā)展、推動社會進步和城市的現(xiàn)代化發(fā)展都起著重要的作用。又由于房地產(chǎn)空間上的不可移動性和房地產(chǎn)市場顯著的地區(qū)差異性，本文僅選取合肥市的國有控股和非國有控股兩種產(chǎn)權形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究對象，用數(shù)據(jù)包絡分析模型，運用deap2.1軟件分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的績效狀況

3、，并比較不同產(chǎn)權形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效的高低。
　　 和以往用上市公司的財務數(shù)據(jù)作為輸入輸出變量不同，本文經(jīng)過長期的實地考察和調(diào)研，搜集了大量關于房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本、費用和收益數(shù)據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)投資分析的理論和房地產(chǎn)投資項目管理中的成本收益分析方法，重新建立了評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效的DEA 輸入和輸出指標體系：以每平方建筑面積的平均土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費用為輸入指標，以每平方建筑面積的利潤為輸出變量。在這基礎之上，

4、本文系統(tǒng)地分析了合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的技術效率、純技術效率和規(guī)模效率，由此得出的實證結(jié)果表明：（1）合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多為DEA無效，整個行業(yè)效率的提升還有很大的空間。（2）總體來看，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還處在規(guī)模收益遞增階段。（3）國有控股的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比非國有控股的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效率略高，但并不明顯，更不能由此得出國有企業(yè)的經(jīng)營績效高于私營企業(yè)的結(jié)論。
　　 文章最后根據(jù)合肥市房地產(chǎn)行業(yè)的特點，對實證分析的結(jié)果進

5、行了解釋，將國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本費用構成和收益等方面進行比較，發(fā)現(xiàn)各有優(yōu)勢：（1）在土地取得成本方面，由于國有企業(yè)有良好的信譽保證，其取得土地使用權的成本往往比私營企業(yè)更低。（2）在開發(fā)成本方面，由于合肥市控股的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的任何開發(fā)過程都需要按照“最低價中標原則”經(jīng)過合肥市招標中心的統(tǒng)一招標，其開發(fā)成本也得到了有效的控制。（3）在管理費用方面，國有企業(yè)冗長的委托—代理鏈條使其管理費用要遠高于私營企業(yè)。（4）在