房地產價格影響因素的研究——基于成都市房價的實證分析.pdf

1、對于國家而言，房地產是我國國民經濟發(fā)展的重要行業(yè)，推動著國家經濟高速的發(fā)展;對于消費者而言，房地產不僅能滿足自身的住房需求，也能當作一種商品進行投資消費。從1998年我國取消“福利分房”制度開始，房地產市場得到飛速發(fā)展，房價不斷攀升，但在這個快速發(fā)展的同時，一些問題也逐漸產生如買房難、房地產泡沫、投資過熱等，嚴重影響了房地產市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。因此，對房地產價格影響因素的分析成為了一個值得深入研究的問題。同時，由于我國經濟發(fā)展不平衡存在

2、地域差異，不同城市間房地產市場的發(fā)展情況不一樣，因而對房價影響因素的研究應分地區(qū)進行。
　　成都是四川的省會城市，是西部地區(qū)中經濟發(fā)展較好、產業(yè)結構較完整的城市，因而本文以成都市的房地產價格為研究對象，以國內外對房地產價格影響因素的研究成果為基礎，對成都市房價的影響因素進行分析。首先結合相關資料歸納總結了影響房價變化的因素，從內部因素（包含房地產本身、土地）和外部因素（包含經濟、社會、政策及其它）兩個方面來闡述，定性的分析了房價的

3、影響因素，并對成都市房地產的發(fā)展歷程和現狀進行相關描述，為后文的實證研究做鋪墊。在定性分析的基礎上考慮數據的可得性、完整性，選取了2008年1月到2015年12月間成都市的GDP、人均可支配收入、CPI、貸款利率、匯率、貨幣存量、房地產開發(fā)投資額、銷售面積、竣工面積、土地價格、心理預期11個變量數據與成都市的房價進行實證分析。本文先進行了灰色關聯(lián)度的分析，結果顯示各個影響因素與房價的關聯(lián)度都在0.7到0.9的范圍內，說明成都市的房價受各

4、種因素的影響，其中關聯(lián)度排在前5位的有GDP、心理預期、貨幣供應、人均可支配收入、房地產開發(fā)投資。為了進一步了解這5個因素是如何影響房價的變化，本文借助VAR模型。通過建立VAR(2)模型，對脈沖響應函數及方差分解的結果進行分析，結果顯示短時期內5個變量對房價的影響都有一定的波動，其中人均可支配收入對房價的沖擊最明顯;長期內人均可支配收入、貨幣供應量對房價都有穩(wěn)定的正向影響，會促使房價上漲，與事實相符。其中成都市經濟發(fā)展情況對房價的影響