論后《物權(quán)法》時代業(yè)主車庫權(quán)利保護(hù)問題.pdf

1、業(yè)主停車難、小區(qū)車庫的歸屬問題一直是我國房地產(chǎn)法領(lǐng)域一個重要的熱點(diǎn)問題。2007年施行的《物權(quán)法》以統(tǒng)一的全國性法律的形式對小區(qū)車庫予以規(guī)定,從而使小區(qū)車庫的法律規(guī)制進(jìn)入了有法可依的時代,其進(jìn)步意義自不必細(xì)言。然而《物權(quán)法》實(shí)施以來,關(guān)于小區(qū)車庫貴,停車難的問題仍然見諸報端,可見《物權(quán)法》的實(shí)施效果并不理想,如何有效規(guī)制小區(qū)車庫問題,保障業(yè)主車庫權(quán)利,在后《物權(quán)法》時代也顯得十分有意義。
　　研究小區(qū)車庫問題,首先需要對小區(qū)車庫的

2、法律概念予以明確。通常生活中所說的車庫、車位是以建筑物或設(shè)施的實(shí)物形式來命名的,但法律上車庫概念是以建筑物區(qū)分所有權(quán)制度上的專有部分與共有部分的劃分上來區(qū)分的,因此需要闡釋小區(qū)車庫的法律概念,研究其法律屬性及與小區(qū)住房建筑之間的關(guān)系,從而為其規(guī)制尋找法律依據(jù)?！段餀?quán)法》受部門法的法律屬性的限制,其對小區(qū)車庫問題的規(guī)定必然是從財(cái)產(chǎn)歸屬的角度出發(fā),難以有效保護(hù)小區(qū)業(yè)主的車庫權(quán)利,不能很好解決停車貴,停車難的問題。有效保護(hù)業(yè)主權(quán)利就必須從業(yè)主

3、權(quán)利保護(hù)的角度出發(fā),本文寄希望通過新興權(quán)利主張的形式和主體權(quán)利保護(hù)的角度來研究這一問題。
　　在《物權(quán)法》頒布之前,理論界關(guān)于小區(qū)車庫的歸屬有不同的學(xué)說,其主要表現(xiàn)為業(yè)主共同所有說、開發(fā)商所有說和約定所有說?！段餀?quán)法》最終采取了約定所有說的理論,規(guī)定小區(qū)車庫的使用、權(quán)屬由當(dāng)事人協(xié)商約定,同時為了對業(yè)主權(quán)利進(jìn)行傾斜保護(hù),又作了首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定。然而這些規(guī)定存在多方面的缺陷,主要表現(xiàn)在忽視了業(yè)主與開發(fā)商之間不存在平等的約定平臺、

4、法律概念不清晰、無補(bǔ)救措施等三個方面。本質(zhì)來說,《物權(quán)法》的這些規(guī)定缺陷,是由其財(cái)產(chǎn)法的基本法律屬性決定的。
　　對小區(qū)車庫的法律規(guī)制,可以借鑒國外的立法經(jīng)驗(yàn)。在這方面,美國的強(qiáng)制立法模式、德國的空間立法模式、日本的屋內(nèi)屋外立法模式、臺灣地區(qū)的分類規(guī)范立法模式都是比較具有代表性的。美國的強(qiáng)制立法模式表現(xiàn)在強(qiáng)制開發(fā)商提供車庫和強(qiáng)制開發(fā)商轉(zhuǎn)讓車庫。德國的空間立法模式將車庫視為房間,屬于專有部分。日本的屋內(nèi)屋外立法模式將屋外停車場界定為

5、共有,屋內(nèi)停車場界定為專有所有權(quán)的客體,為部分業(yè)主專有。臺灣地區(qū)的分類規(guī)范立法模式將小區(qū)車庫分為了法定停車位、自行增設(shè)停車位和獎勵停車位,法定停車位為共有,自行增設(shè)停車位和獎勵停車位為專有。臺灣地區(qū)的分類規(guī)制立法模式,緩解了地少人多的局面,有效提高了停車率,與我國目前的國情相符合,值得借鑒。
　　立法的完善是一個循序漸進(jìn)的過程,需要長期的制度設(shè)計(jì),也需要短期的應(yīng)對策略。從短期來看,彌補(bǔ)法律的缺陷主要通過最高人民法院的司法解釋來實(shí)現(xiàn)