住房特征價(jià)格的多層線(xiàn)性模型分析——以北京市為例.pdf

1、經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，“住”成了城市居民在“衣、食、住、行”中的首要必需品。住房?jī)r(jià)格的變化與走勢(shì)會(huì)直接影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與健康發(fā)展，同時(shí)不健康的住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)也會(huì)造成貧富差距增大，兩極分化明顯，造成社會(huì)的極大不穩(wěn)定。因此城市住房?jī)r(jià)格的研究已然成為房地產(chǎn)學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點(diǎn)之一。
　　特征價(jià)格模型(hedonic price model)作為分析異質(zhì)性商品價(jià)格的有效手段，自創(chuàng)立以來(lái)被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)住

2、房?jī)r(jià)格研究中，在該理論框架下，住房是一種多維度的商品，可以分解為一組特征束，因此模型中不僅會(huì)涉及到建筑物特征同時(shí)也包含住房所在位置的區(qū)域特征。然而這兩種特征在住房市場(chǎng)空間維度上呈現(xiàn)出典型的嵌套結(jié)構(gòu)，若是采用傳統(tǒng)Hedonic模型回歸估計(jì)方法——普通最小二乘法(ordinary leastsquares)將這種嵌套結(jié)構(gòu)按單一層次處理，會(huì)嚴(yán)重違反普通最小二乘法有關(guān)誤差項(xiàng)要獨(dú)立、同分布的假設(shè)，從而導(dǎo)致估計(jì)偏誤。而多層線(xiàn)性模型HLM(hiera

3、rchical linearmodel)是一種較為有效的處理具有嵌套結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)的分析方法，它放松了普通最小二乘法的相關(guān)假設(shè)，不僅可以得到更加穩(wěn)健的估計(jì)結(jié)果，而且可以準(zhǔn)確刻畫(huà)出住房市場(chǎng)中存在的層級(jí)關(guān)系。
　　本文以北京市3459個(gè)住宅小區(qū)為研究對(duì)象，將北京市住房樣本按住宅小區(qū)和單套住房劃分為兩個(gè)層級(jí)，首先建立零模型通過(guò)零模型計(jì)算得到組內(nèi)相關(guān)系數(shù)為0.837，證實(shí)組間差異顯著。在此基礎(chǔ)上繼續(xù)建立隨機(jī)截距、隨機(jī)斜率和隨機(jī)截距斜率三個(gè)多層線(xiàn)

4、性Hedonic住房?jī)r(jià)格次模型進(jìn)行實(shí)證分析，分別探討在區(qū)域特征和建筑物特征影響下的住房?jī)r(jià)格變動(dòng)規(guī)律，并將多層線(xiàn)性模型回歸結(jié)果與普通最小二乘法(OLS)估計(jì)結(jié)果進(jìn)行比較。實(shí)證結(jié)果顯示:
　　(1)建筑物特征和區(qū)域特征都會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生顯著的影響;
　　(2)建筑物特征對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響會(huì)因住房所屬小區(qū)的不同而有所不同;
　　(3)區(qū)域特征不僅會(huì)直接影響住房?jī)r(jià)格，而且會(huì)間接作用于建筑物特征，從而調(diào)節(jié)建筑物特征對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響