產權回報式房地產眾籌相關法律問題研究.pdf

1、近年來互聯(lián)網經濟在中國得到了飛速發(fā)展，促進了金融模式創(chuàng)新。在第三方支付手段和社交媒體的催化作用下，互聯(lián)網金融產業(yè)開始嶄露頭角?；ヂ?lián)網金融行業(yè)創(chuàng)新使得傳統(tǒng)的融資渠道發(fā)生了巨大變化，“眾籌”作為互聯(lián)網融資方式的產生恰恰說明了這一點。
　　“眾籌”，顧名思義，籌得大眾之資?！氨娀I”的出現對于過去只能把融資渠道限定在銀行和貸款公司等傳統(tǒng)金融機構的產業(yè)提供了另外一條道路，即面向大眾。房地產行業(yè)是傳統(tǒng)資金需求大戶，融資渠道的多元創(chuàng)新自然不能令

2、其袖手旁觀，更何況這一新興的融資模式還關聯(lián)著房地產行業(yè)終端-購房市場。但是目前我國法律從對廣大投資者利益考量的角度出發(fā)，對于企業(yè)和個人的融資行為有著嚴格的限制。此外法律規(guī)定對于社會發(fā)展的滯后性也使得“房地產眾籌”融資方式存在困難并且具有相當大的法律風險和不確定性。
　　此外我國投資者投資渠道狹窄，近年來房價不斷高企，固定資產因為最具有升值保值能力而受到大家熱捧。因此“房地產眾籌”中，以融資開發(fā)（合作建房）即“產權回報式房地產眾籌”

3、最能吸引大眾的目光，調動投資者積極性。此外該眾籌方式在融合了傳統(tǒng)房地產行業(yè)需求的同時也充分利用了新型互聯(lián)網金融創(chuàng)新。因此通過剖析“房地產眾籌”行為的相關性質和特點，探求優(yōu)化法律角度對于“產權回報式房地產眾籌”監(jiān)管，無論對于新興金融模式的發(fā)展還是傳統(tǒng)行業(yè)轉型升級都具有積極意義。
　　本文對于“產權回報式房地產眾籌”的相關問題論述可大致分為四個部分
　　第一部分，界定“產權回報式房地產眾籌”的相關概念和意義。本文通過對眾籌基本概

4、念的闡述明確眾籌特征，在明確眾籌的特征和概念基礎上，以投資者獲得眾籌收益為標準梳理出房地產眾籌的分類特征，進而引出本文討論的重點即產權回報式房地產的相關概念。在此期間重點突出產權回報式房地產眾籌的基本概念和現實意義明確本文討論的主題。產權回報式房地產眾籌與其他類型的房地產眾籌的主要區(qū)別在于投資者獲得眾籌的回報方式即房屋產權，價值較高，產業(yè)鏈較長。房地產眾籌在我國模式多樣，不同模式有不同的產品結構和交易方式，而本文的研究對象——產權回報式

5、房地產眾籌是現有各類房地產眾籌中最符合眾籌和房地產行業(yè)特點的模式。產權匯報式房地產眾籌對于各參與主體均有重要意義，其為開發(fā)商融資提供了便利、使購房者的需求得到滿足、投資者投資渠道得以拓寬。
　　第二部分透過分析產權回報式房地產眾籌商業(yè)模式中涉及到的法律關系，明確產權回報式房地產眾籌個要素主體之間所存在的具體法律關系，以及現有法律框架下對于各類法律關系的規(guī)定，為理清產權回報式房地產眾籌存在的法律問題奠定基礎。眾籌發(fā)起方與眾籌平臺存在

6、著居間合同法律關系和委托合同法律關系，其中居間合同法律關系更具有典型意義。眾籌融資方與投資方存在的法律關系有債權法律關系、股權法律關系、買賣合同法律關系、以及多種法律關系并存的混合式法律關系。由于眾籌標的的特殊性使得投資者內部存在有按份共有法律關系和共同共有法律關系。
　　第三部分以產權回報式房地產眾籌各參與方為主體，從投資者、開發(fā)主體（即開發(fā)商）、房地產眾籌平臺三個角度分析各參與主體在參與產權回報式房地產眾籌過程中可能存在的法律

7、問題。存在的法律問題既有因產權回報式房地產眾籌特性而產生的問題也有眾籌所存在的共性法律問題，眾籌主體存在的主要法律問題有房地產眾籌與非法集資的區(qū)分、違反商品房預售的法律規(guī)定。眾籌平臺存在的問題有關聯(lián)交易，信用、信息、自己管理能力不足。至于投資者其存在的主要問題有投機問題、共有人權利難以實現以及合同違約和合同欺詐。
　　第四部分，針對產權回報式房地產市場運營中出現的問題，為解決我國產權回報式房地產眾籌相關法律問題提供具體可操作的措施