產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌相關(guān)法律問題研究.pdf

1、近年來互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)得到了飛速發(fā)展，促進(jìn)了金融模式創(chuàng)新。在第三方支付手段和社交媒體的催化作用下，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)開始嶄露頭角?；ヂ?lián)網(wǎng)金融行業(yè)創(chuàng)新使得傳統(tǒng)的融資渠道發(fā)生了巨大變化，“眾籌”作為互聯(lián)網(wǎng)融資方式的產(chǎn)生恰恰說明了這一點(diǎn)。
　　“眾籌”，顧名思義，籌得大眾之資?！氨娀I”的出現(xiàn)對(duì)于過去只能把融資渠道限定在銀行和貸款公司等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)提供了另外一條道路，即面向大眾。房地產(chǎn)行業(yè)是傳統(tǒng)資金需求大戶，融資渠道的多元?jiǎng)?chuàng)新自然不能令

2、其袖手旁觀，更何況這一新興的融資模式還關(guān)聯(lián)著房地產(chǎn)行業(yè)終端-購(gòu)房市場(chǎng)。但是目前我國(guó)法律從對(duì)廣大投資者利益考量的角度出發(fā)，對(duì)于企業(yè)和個(gè)人的融資行為有著嚴(yán)格的限制。此外法律規(guī)定對(duì)于社會(huì)發(fā)展的滯后性也使得“房地產(chǎn)眾籌”融資方式存在困難并且具有相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。
　　此外我國(guó)投資者投資渠道狹窄，近年來房?jī)r(jià)不斷高企，固定資產(chǎn)因?yàn)樽罹哂猩当Ｖ的芰Χ艿酱蠹覠崤?。因此“房地產(chǎn)眾籌”中，以融資開發(fā)（合作建房）即“產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌”

3、最能吸引大眾的目光，調(diào)動(dòng)投資者積極性。此外該眾籌方式在融合了傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)需求的同時(shí)也充分利用了新型互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新。因此通過剖析“房地產(chǎn)眾籌”行為的相關(guān)性質(zhì)和特點(diǎn)，探求優(yōu)化法律角度對(duì)于“產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌”監(jiān)管，無(wú)論對(duì)于新興金融模式的發(fā)展還是傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)都具有積極意義。
　　本文對(duì)于“產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌”的相關(guān)問題論述可大致分為四個(gè)部分
　　第一部分，界定“產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌”的相關(guān)概念和意義。本文通過對(duì)眾籌基本概

4、念的闡述明確眾籌特征，在明確眾籌的特征和概念基礎(chǔ)上，以投資者獲得眾籌收益為標(biāo)準(zhǔn)梳理出房地產(chǎn)眾籌的分類特征，進(jìn)而引出本文討論的重點(diǎn)即產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)的相關(guān)概念。在此期間重點(diǎn)突出產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌的基本概念和現(xiàn)實(shí)意義明確本文討論的主題。產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌與其他類型的房地產(chǎn)眾籌的主要區(qū)別在于投資者獲得眾籌的回報(bào)方式即房屋產(chǎn)權(quán)，價(jià)值較高，產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)。房地產(chǎn)眾籌在我國(guó)模式多樣，不同模式有不同的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和交易方式，而本文的研究對(duì)象——產(chǎn)權(quán)回報(bào)式

5、房地產(chǎn)眾籌是現(xiàn)有各類房地產(chǎn)眾籌中最符合眾籌和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的模式。產(chǎn)權(quán)匯報(bào)式房地產(chǎn)眾籌對(duì)于各參與主體均有重要意義，其為開發(fā)商融資提供了便利、使購(gòu)房者的需求得到滿足、投資者投資渠道得以拓寬。
　　第二部分透過分析產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式中涉及到的法律關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌個(gè)要素主體之間所存在的具體法律關(guān)系，以及現(xiàn)有法律框架下對(duì)于各類法律關(guān)系的規(guī)定，為理清產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌存在的法律問題奠定基礎(chǔ)。眾籌發(fā)起方與眾籌平臺(tái)存在

6、著居間合同法律關(guān)系和委托合同法律關(guān)系，其中居間合同法律關(guān)系更具有典型意義。眾籌融資方與投資方存在的法律關(guān)系有債權(quán)法律關(guān)系、股權(quán)法律關(guān)系、買賣合同法律關(guān)系、以及多種法律關(guān)系并存的混合式法律關(guān)系。由于眾籌標(biāo)的的特殊性使得投資者內(nèi)部存在有按份共有法律關(guān)系和共同共有法律關(guān)系。
　　第三部分以產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌各參與方為主體，從投資者、開發(fā)主體（即開發(fā)商）、房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)三個(gè)角度分析各參與主體在參與產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌過程中可能存在的法律

7、問題。存在的法律問題既有因產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌特性而產(chǎn)生的問題也有眾籌所存在的共性法律問題，眾籌主體存在的主要法律問題有房地產(chǎn)眾籌與非法集資的區(qū)分、違反商品房預(yù)售的法律規(guī)定。眾籌平臺(tái)存在的問題有關(guān)聯(lián)交易，信用、信息、自己管理能力不足。至于投資者其存在的主要問題有投機(jī)問題、共有人權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)以及合同違約和合同欺詐。
　　第四部分，針對(duì)產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問題，為解決我國(guó)產(chǎn)權(quán)回報(bào)式房地產(chǎn)眾籌相關(guān)法律問題提供具體可操作的措施