我國不動產預告登記效力研究.pdf

1、為了防止“一房二賣”導致購房者的合法權益嚴重受損的情形，保障購房者在將來獲得完整的不動產物權權利，維護不動產交易安全和交易秩序，我國于2007年頒布的《物權法》中正式確立了不動產預告登記制度。但是，我國法律對預告登記的相關規(guī)定僅為原則性規(guī)定，缺乏可操作性，特別是在效力方面規(guī)定得十分欠缺且有欠妥當，在法律適用中常常出現(xiàn)損害預告登記權利人的合法權利、減損預告登記制度功能和價值的情形。對此，本文在考察域外法對預告登記效力規(guī)定的同時，從有利于實

2、現(xiàn)預告登記制度設立之目的、發(fā)揮預告登記制度的功能和價值出發(fā)，結合我國國情和相關法律規(guī)定，從應然的角度對我國預告登記效力進行分析。
　　第一部分對我國預告登記效力的立法現(xiàn)狀和存在的司法實務問題進行了分析。在立法現(xiàn)狀上,一方面，我國法律法規(guī)及司法解釋對于預告登記的效力僅作了原則性規(guī)定且并不完善；另一方面，雖然我國部分省市出臺的不動產登記地方性法規(guī)對預告登記的效力進行了些許細化和完善，但層級較低、適用性不廣泛且亦不盡完善。由于這一立法上

3、的缺陷，導致在強制執(zhí)行程序及破產程序中出現(xiàn)了相關問題。文章結合案例，通過對相關司法實務問題進行檢討分析，為后文進行比較法考察及對我國法預告登記效力的應然分析指引方向。
　　第二部分對德國、日本和我國臺灣地區(qū)在預告登記的權利保全效力、順位保全效力和破產保全效力的立法及理論觀點進行考察。在權利保全效力上，一方面，在中間處分行為的立法模式選擇上大多國家采取相對無效模式；另一方面，德國法和日本學說、判例對于預告登記以非法律行為方式而為的處

4、分所具有的排除效力給予了肯定。在順位保全效力上，德國法和日本法規(guī)定經預告登記的請求權經履行后產生的不動產物權的順位將以預告登記的時間加以確定。在破產保護效力上，德國法有明確規(guī)定，在預告登記義務人進入破產程序的情況下，預告登記權利人仍有權請求繼續(xù)履行，經預告登記的不動產不納入破產財產。
　　第三部分對我國預告登記的權利保全效力的應有之意進行探討。首先，我國預告登記中間處分行為效力的立法模式應修改為相對無效模式，且中間處分行為構成妨害

5、的認定應以該處分所為的登記引起的第三人取得的物權與預告登記請求權實現(xiàn)時預告登記權利人所取得物權不相容為依據(jù)；其次，預告登記對于法院查封、預查封、國家征收不具有排除效力，但在查封期間，若具備了本登記的條件，預告登記權利人有權進行本登記，且對于引起物權變動的強制執(zhí)行措施和繼承具有排除效力；最后，在實現(xiàn)本登記時，可借鑒德國的做法，預告登記人可直接請求預告登記權利人進行本登記，并請求第三人為更正登記。
　　第四部分對我國預告登記順位保全效

6、力的應有之意進行探討。一方面，以預告登記保全的請求權與據(jù)中間處分行為而使第三人取得的物權之間是否存在著相容關系為依據(jù)，對順位保全效力與權利保全效力進行區(qū)分；另一方面，從應然的角度總結歸納出順位保全效力在不動產用益物權及不動產擔保物權場合下的適用情形。
　　第五部分對我國預告登記破產保護效力的在破產程序中的應有之意進行探討。一方面，應賦予經預告登記之請求權在我國破產程序中具有特殊的權利定位，其與普通債權、別除權、取回權有明顯區(qū)別。另