我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度完善研究.pdf

1、完備的登記制度不僅能為財(cái)產(chǎn)交易安全有序的進(jìn)行提供保障，更是物權(quán)制度得以生存的重要因素。預(yù)告登記制度設(shè)立的目的即為保護(hù)并顧全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)上物權(quán)變動(dòng)之債權(quán)請(qǐng)求權(quán)將來(lái)能夠如期實(shí)現(xiàn)。此項(xiàng)制度確定于《德國(guó)民法典》，在經(jīng)過(guò)多年發(fā)展后日漸成熟，進(jìn)而被眾多國(guó)家所接受并引用。我國(guó)是在2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》中正式將預(yù)告登記制度確立為一項(xiàng)物權(quán)登記法律制度，通過(guò)該制度的實(shí)施有效的確定了在交易之不動(dòng)產(chǎn)未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果前的債權(quán)人的權(quán)利問(wèn)題，以保證債務(wù)人對(duì)該不動(dòng)

2、產(chǎn)所作出的其他處分行為不能發(fā)生法律效力，典型的如通過(guò)預(yù)告登記防止商品房預(yù)售中開(kāi)發(fā)商的“一房二賣(mài)”現(xiàn)象等。然而預(yù)告登記制度在我國(guó)仍屬于一項(xiàng)新的制度，在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)尚存許多問(wèn)題有待探討并加以解決。
　　預(yù)告登記是對(duì)買(mǎi)受人的債權(quán)主張的保護(hù)，但是卻被賦予了物權(quán)所特有的排除他人妨害的效力。正是由于這樣的特殊化，使得預(yù)告登記制度成為眾多專(zhuān)家和學(xué)者研究的對(duì)象。我國(guó)法律關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)制不足也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，如預(yù)告登記發(fā)生的不合理、預(yù)告登記適用對(duì)象的

3、局限、預(yù)告登記保全的效力不足、對(duì)預(yù)告登記義務(wù)人的保障缺失、預(yù)告登記的涂銷(xiāo)不規(guī)范、登記機(jī)構(gòu)不明、登記內(nèi)容不統(tǒng)一等等實(shí)體上及程序上的弊端。
　　通過(guò)與外國(guó)立法上相關(guān)內(nèi)容的比較以及對(duì)各方利益的衡量，對(duì)我國(guó)的預(yù)告登記可以采取調(diào)整預(yù)告登記發(fā)生方式,將達(dá)成合意后的自愿申請(qǐng)調(diào)整為法律上強(qiáng)制的申請(qǐng)方式并提前一步的將預(yù)告登記作為合同格式條款內(nèi)容予以規(guī)制；預(yù)告登記使用對(duì)象在廣度上可以包括一些特殊動(dòng)產(chǎn)，并且深度上可以增加附期限附條件合同的請(qǐng)求權(quán)的適用以