不動產預告登記制度的完善.pdf

1、不動產預告登記制度可以算是世界法律制度發(fā)展史上的一個比較年輕的制度，它從誕生至今也不多200多年。根據相關文獻資料記載，在《普魯士抵押條例》與《普魯士國家的一般邦法》中可以查到與不動產預告登記比較相近的表述，在當時被稱作是“異議”制度。這個“異議”制度其實是針對已經存在的物權的異議，后來這個異議制度被引入到德國法、瑞士法及我國臺灣地區(qū)的法律并作了相應的修改，并在各國和地區(qū)有了新的發(fā)展，這才慢慢有了現在的不動產預告登記制度。但世界上不同的

2、國家和地區(qū)自身的法律體系都各不相同，所以，各國和各地區(qū)關于不動產預告登記制度的具體規(guī)定也各不相同，包括概念、性質、法律效力、消滅等。
　　不動產預告登記制度被引入我國法律體系不過十來年。上個世紀80年代，由于住房制度的改革，商品房出現在了視野中，特別是2000年以后我國城市建設及城市化不斷加快。在這一時期，由于經濟社會的快速發(fā)展，相關法制建設無法跟上，我國房地產市場出現了一些混亂現象，其中最為突出的問題之一就是商品房開發(fā)商“一房二

3、賣或一房多賣”。眾所周知，住房對于中國人來說有尤為重要，再加上現在高企的房價使這一問題變得更加嚴重，因為一套商品房往往凝聚了一些人一生甚至是整個家庭的全部財產。如果這一問題處理不好，將會導致很多糾紛出現，甚至會引起社會的不穩(wěn)定。不動產預告登記制度恰好能很好的處理這一問題，因此，在《物權法》出臺前，我國有些經濟發(fā)達省份就出臺了一些地方性法規(guī)。伴隨著《物權法》在2008年的正式出臺，我國的法律體系中第一次出現了不動產預告登記制度?！斗课莸怯?/p>

4、辦法》和《土地登記辦法》也有些涉及。但是在我國的法律中正式引入不動產預告登記制度的時間相對較晚，且對預告登記制度立法目的又比較單一，與國外大陸法系發(fā)達國家相比還有一定的差距。近兩年，我國經濟社會發(fā)展進入了一個新時期，一些新現象、新環(huán)境不斷出現，如開發(fā)商破產倒閉了存在預告登記的房屋怎么處理，飛機、船舶、汽車等能否進行預告登記等等。伴隨著社會經濟的不斷發(fā)展，伴隨對法律制度理論研究的不斷加深，同時也伴隨著自身工作的需要，促使了需要更加深入和細

5、致的研究不動產預告登記制度。除引言和結語外，本文共分為四章。
　　第一章，在闡述了德國、瑞士、日本等國不動產預告登記制度的概念、性質和歷史演變過程，進而對預告登記制度的由來和演變進程進行分析，最終結合預告登記在我國《物權法》的相關規(guī)定，介紹預告登記制度在我國的發(fā)展歷程。
　　第二章，主要從當前該制度的現狀、爭議及存在問題進行闡述。目前我國法上關于預告登記存在主要的問題體現在：一、適用范圍過于狹窄僅僅體現在商品房的預售上；二、

6、除了權利保全這一效力，其它效力有限；三、關于預告登記消滅的規(guī)定過于簡單。
　　第三章，對預告登記進行價值分析，主要從保護交易安全以及促進交易效率角度出發(fā)。保護交易安全不僅是對預告登記名義人的保護，也是一種對潛在再處分行為對相人的保護。預告登記對交易效率的促進主要通過對預告登記后的不動產再處分行為效力的認定、預告登記的涂銷和消滅來實現。
　　第四章，筆者主要從擴大預告登記的適用范圍、明確預告登記效力及消滅預告登記消滅原因方面進