我國(guó)養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展策略研究.pdf

1、隨著我國(guó)老年人口數(shù)量的不斷增加,在經(jīng)濟(jì)尚未發(fā)達(dá)的情況下,我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì),并且老齡化比例重,再加上421家庭結(jié)構(gòu)的形成更引發(fā)了養(yǎng)老的困難,老年人養(yǎng)老的問(wèn)題逐漸引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。要使老年人老有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)是社會(huì)迫在眉睫需要解決的問(wèn)題。就目前我國(guó)所擁有的不管是政府興辦的或是私人建起的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在數(shù)量和質(zhì)量上都難以滿(mǎn)足大量老年人不同的養(yǎng)老需求。而開(kāi)發(fā)和發(fā)展適應(yīng)我國(guó)老齡化需求的養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn),對(duì)保障老年人的生活品質(zhì)有著

2、關(guān)鍵的作用。同時(shí)也能彌補(bǔ)養(yǎng)老市場(chǎng)的空白,促進(jìn)社會(huì)和諧和穩(wěn)定。
　　就目前來(lái)看,我國(guó)養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)仍處在發(fā)展的初級(jí)階段,面對(duì)廣闊的市場(chǎng)既存在著有利于發(fā)展的因素,也存在著諸多不利于發(fā)展的因素。要促進(jìn)養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,就要對(duì)其進(jìn)行可行性策略研究,借鑒國(guó)外的先進(jìn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及我國(guó)現(xiàn)有的成功案例,因地制宜提出適合我國(guó)養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)可行性的發(fā)展策略。
　　在許多發(fā)達(dá)國(guó)家,因其進(jìn)入老齡化社會(huì)的時(shí)間早,歷史久,對(duì)老齡化過(guò)程中所面臨的

3、問(wèn)題早已有所研究,并在發(fā)展實(shí)踐中形成了較為完善的養(yǎng)老保障體系,這其中也包括保障養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)健康發(fā)展的商業(yè)體系。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),如美國(guó)的太陽(yáng)城及 CCRC的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、澳大利亞的護(hù)理等級(jí)制度經(jīng)驗(yàn)、日本的“介護(hù)制度”運(yùn)作體系及兩代居戶(hù)型設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn),還有德國(guó)居家養(yǎng)老為主的養(yǎng)老理念及政府相關(guān)的支持政策,對(duì)我國(guó)養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展有著少走彎路、推動(dòng)發(fā)展的積極作用。
　　通過(guò)研究及借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)也可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)養(yǎng)老商業(yè)房

4、地產(chǎn)在發(fā)展中存在的不足和障礙。這包括最為重要的經(jīng)濟(jì)因素,也就是我國(guó)未富先老的局面,廣闊的市場(chǎng)需求及較低的經(jīng)濟(jì)水平之間形成了巨大的矛盾,阻礙了我國(guó)養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)國(guó)家政策支持的缺乏及相關(guān)法律法規(guī)的缺失,以及相關(guān)配套行業(yè)發(fā)展的滯后和社會(huì)思想層面上的束縛都極大的制約了我國(guó)養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。面對(duì)發(fā)展道路上的不足和障礙,唯有研究發(fā)展策略尋求出路。
　　通過(guò)借鑒國(guó)外先進(jìn)的養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn),同時(shí)分析我國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的成

5、功案例,從中提出一些可行性發(fā)展策略。首先,是我國(guó)政府現(xiàn)階段也在推行的“以房養(yǎng)老”策略?！耙苑筐B(yǎng)老”不失為一種在國(guó)家經(jīng)濟(jì)尚未發(fā)達(dá),保障體系尚未完善的情況下,通過(guò)老年人自身能力增加老年人收入的一種方式。通過(guò)這種方式,老年人可以增加自身收入,入住消費(fèi)水平較高的養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn),提高晚年生活質(zhì)量。但畢竟這是一種新興的方式,總會(huì)存在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)及疑慮。本文從介紹“以房養(yǎng)老”提出的背景和可以實(shí)現(xiàn)的理論基礎(chǔ)開(kāi)始,分析其適用的老年群體,及介紹現(xiàn)在“以房

6、養(yǎng)老”政策運(yùn)行較為成熟的美國(guó)模式,最終得出“以房養(yǎng)老”推行的優(yōu)點(diǎn)及需要防范的風(fēng)險(xiǎn),并證明這是一種有助于養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展但又尚待完善的新型模式。接下來(lái),本文根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和老齡化發(fā)展的速度對(duì)養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)不同時(shí)期的發(fā)展提出相應(yīng)的建議。再有,本文將就養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)融資難回收周期長(zhǎng)的問(wèn)題,在介紹了一些普通的融資模式后提出了現(xiàn)在較為流行的“BOT”融資模式策略,闡述了“BOT”融資模式的運(yùn)作過(guò)程,認(rèn)為通過(guò)政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)相互合作的模式,可以

7、更快更好的融到更多開(kāi)發(fā)資金,并在合作開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)當(dāng)中節(jié)約許多有形和無(wú)形的成本。再有,根據(jù)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的需求,本文提出了三種可行的養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,分別是社區(qū)居家型、機(jī)構(gòu)護(hù)理型和旅游養(yǎng)生型。針對(duì)這三種開(kāi)發(fā)模式分別分析了其優(yōu)勢(shì)和存在的客戶(hù)群體,之后再分別舉例國(guó)內(nèi)成功開(kāi)發(fā)案例,如上海的親和源,北京的太申祥和山莊等加以論證其可行性。在提出了養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)策略之后,本文還將繼續(xù)分析養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)三種盈利策略,這其中包含出租型盈利模式,出售

8、型盈利模式和出租及出售相結(jié)合盈利模式。這三種盈利模式不論是對(duì)老年消費(fèi)者還是開(kāi)發(fā)企業(yè)而言都存在其優(yōu)缺點(diǎn),但只要研究市場(chǎng)根據(jù)市場(chǎng)做出相應(yīng)的調(diào)整,這三種模式都不失為養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)得以盈利的保證。最后,本文從政策層面提出建議及策略:第一是針對(duì)我國(guó)未富先老,老年人難以承受消費(fèi)較高的養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的情況,提出政府應(yīng)提高老年人養(yǎng)老保障金額度及擴(kuò)寬其覆蓋面的建議,以保障老年人有一定的資金可以改善其養(yǎng)老居住環(huán)境。同時(shí)還提出政府應(yīng)盡快出臺(tái)扶持養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)

9、發(fā)展的優(yōu)惠政策,例如土地政策,從而降低企業(yè)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)成本,最終企業(yè)降低老年人入住養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。第二提出政府應(yīng)盡快制定相應(yīng)的市場(chǎng)法律法規(guī),包括養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)的準(zhǔn)入、運(yùn)行、退出機(jī)制等,以促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。第三針對(duì)養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)所需的配套護(hù)理,提出政府應(yīng)加大養(yǎng)老護(hù)理人才的培養(yǎng),完善相關(guān)教育、培訓(xùn)、考核、上崗、監(jiān)督機(jī)制,使養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)名副其實(shí),有人可用,能為老年人提供貼心的護(hù)理服務(wù)。最后針對(duì)我國(guó)老年人對(duì)養(yǎng)老商業(yè)房地產(chǎn)存在的疑慮,