發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)信托研究.pdf

1、緒論 一、問(wèn)題的提出和寫作背景 土地與房屋是人類基本的生活和生產(chǎn)資料，因此，以土地與房屋為中心的房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活的改善等都有著極其緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系人們的安居條件。安居樂(lè)業(yè)是社會(huì)和諧的前提，有沒(méi)有房子關(guān)系到人們生活的基本保障；住的好不好，環(huán)境是否舒適關(guān)系到人們的生活質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系到社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是小康社會(huì)的重要內(nèi)涵之一。 房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的行業(yè)，它對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)力很強(qiáng)

2、。中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)軌和轉(zhuǎn)型階段，住房商品化和農(nóng)村逐步城市化的過(guò)程，是房地產(chǎn)大力發(fā)展從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)中其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過(guò)程，因而房地產(chǎn)業(yè)在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。 1979年，以出售公房為開始的住房制度改革推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生，隨著20多年來(lái)住房商品化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的地位日益重要。2003年國(guó)務(wù)院發(fā)出的18號(hào)文件就充分肯定了房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支

3、柱產(chǎn)業(yè)?！?房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生，具有重要性和特殊性。但房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金需求密集和最終消費(fèi)者支付積累需要一個(gè)過(guò)程之間存在著矛盾，即存在著資金需求與供給的時(shí)間差。解決資金供求的時(shí)間差，就是一個(gè)金融問(wèn)題。是房地產(chǎn)的特殊社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，是房地產(chǎn)業(yè)在融資上的迫切性引發(fā)了人們對(duì)房地產(chǎn)金融的特殊關(guān)注。 目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資困難重重。銀行貸款負(fù)擔(dān)重、風(fēng)險(xiǎn)高，由此暗藏泡沫危機(jī)隱患。一旦危機(jī)爆發(fā)，不僅會(huì)使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)崩潰倒塌，也會(huì)

4、影響相關(guān)的金融產(chǎn)業(yè)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)也將嚴(yán)重受挫。國(guó)家已于1993年與2003年兩次針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)行大規(guī)模宏觀調(diào)控，但是仍未改善目前我國(guó)房地產(chǎn)融資困境。如何解決我國(guó)房地產(chǎn)融資問(wèn)題，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，已經(jīng)成為政府支持房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融的重要任務(wù)。 進(jìn)入20世紀(jì)末本世紀(jì)初，房地產(chǎn)投資信托(REITs)因其具有高流動(dòng)性、高收益性和相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)及低稅賦的獨(dú)特魅力，在全球有了重大突破性發(fā)展。目前，除了美國(guó)外，加拿大、澳大利亞、亞洲地區(qū)的日本

5、、新加坡、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、臺(tái)灣、香港等國(guó)家和地區(qū)也紛紛為REITs立法，并相繼上市發(fā)行多支REITs。REITs以其獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)也逐漸得到我國(guó)政府和房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士的重視，激起了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商們的興趣。但我國(guó)的房地產(chǎn)信托仍在起步和探索階段，如何行之有效的利用這一新的融資方式已經(jīng)成為從事房地產(chǎn)、房地產(chǎn)融資相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及政府的重要課題。2005年9月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)212號(hào)文件《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，對(duì)房地產(chǎn)信托的門檻進(jìn)行了嚴(yán)格的

6、限制，也證明國(guó)家對(duì)我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托的重視和支持。相信，房地產(chǎn)信托將在國(guó)家有力的政策和環(huán)境支持下穩(wěn)步發(fā)展，逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要方式，在我國(guó)房地產(chǎn)融資中發(fā)揮不可忽視的作用，并支持我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。二.本文研究方法本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)行了認(rèn)真分析，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)幾種融資方式的比較分析，深入研究中國(guó)融資發(fā)展現(xiàn)狀以及中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨困境的原因。在縱向分析信托在我國(guó)的發(fā)展歷程的同時(shí)，通過(guò)跨國(guó)橫向研究比較美國(guó)及

7、其他國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)融資發(fā)展的趨勢(shì)，提出在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托特別是REITs的建議。本文以融資發(fā)展為主脈，穿插國(guó)外及國(guó)內(nèi)融資案例，綜合分析和展望我國(guó)房地產(chǎn)融資的發(fā)展趨勢(shì)，并探討解決之路。三.本文主要觀點(diǎn)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系國(guó)計(jì)民生。然而，我國(guó)目前的房地產(chǎn)融資困境重重。房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)分依賴銀行貸款。證券市場(chǎng)融資雖不失為一個(gè)很好的融資方式，但在我國(guó)現(xiàn)階段的政策及大市場(chǎng)環(huán)境前提下，遇到諸多障礙不能充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，發(fā)展的道路任

8、重道遠(yuǎn)。根據(jù)近年來(lái)國(guó)際房地產(chǎn)融資市場(chǎng)上房地產(chǎn)信托的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)信托特別是REITs將在我國(guó)目前房地產(chǎn)融資中發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，并為我國(guó)建立健康平穩(wěn)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)提供一個(gè)可行的解決之道。同時(shí)，我們必須認(rèn)清，在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托也面臨著諸多問(wèn)題亟待解決。為積極尋求REITs在我國(guó)發(fā)展的解決之路，我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)給予房地產(chǎn)信托強(qiáng)有力的政策支持，同時(shí)建立與發(fā)展我國(guó)REITs市場(chǎng)相適應(yīng)的法制環(huán)境以及獨(dú)立、嚴(yán)格的信托監(jiān)管體系和優(yōu)惠的稅收政策，更要

9、吸取股票和信托市場(chǎng)的教訓(xùn)，專業(yè)人才的培養(yǎng)也不容忽視。最后，根據(jù)我國(guó)目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)信托的發(fā)展趨勢(shì)，筆者提出，中國(guó)發(fā)展REITs的路徑應(yīng)從權(quán)益REITs切入。四．中文提要 本文從信托、房地產(chǎn)信托以及房地產(chǎn)投資信托的概念入手，分析了房地產(chǎn)投資信托與其他投資方式相比具有的優(yōu)勢(shì)。筆者認(rèn)為，REITs具備專家經(jīng)營(yíng)、組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性高和品種多等優(yōu)點(diǎn)，將在全球房地產(chǎn)融資領(lǐng)域得到迅猛發(fā)展。 同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)隨

10、著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷壯大。與房地產(chǎn)發(fā)展息息相關(guān)的房地產(chǎn)金融業(yè)也越來(lái)越受到人們的重視。但當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的融資過(guò)分依賴銀行貸款。這既不利于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)久健康發(fā)展，也不利于商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制。國(guó)際的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)分依賴銀行信貸，容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，這將嚴(yán)重影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國(guó)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到銀行信貸支持房地產(chǎn)發(fā)展的危機(jī)，也相繼采取了政策以宏觀調(diào)控房地產(chǎn)融資市場(chǎng)發(fā)展，但效果仍不明顯并且限制了其他融資方式

11、。 近年來(lái)，房地產(chǎn)信托特別是房地產(chǎn)投資信托在國(guó)際房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的成功發(fā)展，為我國(guó)房地產(chǎn)融資指出了一條光明的發(fā)展之路。REITs以其靈活的特點(diǎn)和獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展起到強(qiáng)有力的支持作用。誠(chéng)然，目前我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托也面臨著諸多問(wèn)題。為積極尋求REITs在我國(guó)發(fā)展的解決之路，筆者認(rèn)為，國(guó)家應(yīng)當(dāng)給予REITs在我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)有力的政策支持；建立我國(guó)REITs市場(chǎng)相適應(yīng)的法制環(huán)境；建立獨(dú)立、嚴(yán)格的信托監(jiān)管體系；制定優(yōu)