基于Hedonic模型的廣州市“夾心層”住房需求研究.pdf

1、自從1988年實行住房商品化以來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)高速增長的態(tài)勢，商品住宅銷售價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲的波動特征，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和重要經(jīng)濟增長點。在住房改革取得重大成就的同時，卻面臨一個新的問題，在不完善的城市住房保障體系中，產(chǎn)生了處于空白領域的“夾心層”，既包括超出廉租住房保障條件而無力購買經(jīng)濟適用房的內“夾心層”，以及超出經(jīng)濟適用住房保障條件而無力購買商品房的外“夾心層”。這種由于住房保障制度銜接不當產(chǎn)生的特殊群體數(shù)量正

2、日益增加，在大城市，“夾心層”的住房問題尤其嚴重，不容忽視。但目前我國對“夾心層”住房問題的研究仍十分薄弱，停留在理論研究階段，文獻資料也較少，缺乏實證研究，不足以應對現(xiàn)階段的“夾心層”住房問題。
　　 在這種背景下，本文通過對國內外的研究的借鑒，采用特征價格法模型，將“夾心層”真實住房需求分解為對住房關鍵性特征的需求，以期從更本質的層面來準確評估“夾心層”的真實住房需求。通過對廣州市天河區(qū)住宅樣點的數(shù)據(jù)采集及調查問卷結果的賦值

3、計算，構建特征價格模型，從而更準確地估測“夾心層”預期購房價格與實際市場價格直接的差值，為科學制定“夾心層”住房保障體系提供依據(jù)。
　　 本文共分為六部分，首先通過國內外文獻研究，了解了發(fā)達國家及地區(qū)在解決“夾心層”等中低收入群體住房問題方面的相關政策及方法，再對我國學者在住房保障方面的研究成果進行一番梳理，得出本論文的突破點和立足點；
　　 第二，介紹了“夾心層”及特征價格法理論的相關概念；
　　 第三，以廣州

4、市天河區(qū)“夾心層”人士住房需求調查問卷獲得數(shù)據(jù)為基準，運用影響住房價格的三類關鍵性特征(區(qū)位條件、建筑結構、鄰里環(huán)境)得出住房特征價格函數(shù)，通過半對數(shù)函數(shù)計算得出住房價格可由住房關鍵性特征的影子價格組合而成，并得出廣州市住房單位價格受住房關鍵性特征影響的經(jīng)濟學解釋；
　　 第四，基于調查問卷的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，運用“夾心層”對住房關鍵性特征的需求組合分布得出住房真實需求表現(xiàn)，通過賦值、期望值計算等數(shù)學運算方法得出廣州市“夾心層”期望住宅