基于Hedonic模型的廣州市“夾心層”住房需求研究.pdf

1、自從1988年實(shí)行住房商品化以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，商品住宅銷售價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲的波動(dòng)特征，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。在住房改革取得重大成就的同時(shí)，卻面臨一個(gè)新的問(wèn)題，在不完善的城市住房保障體系中，產(chǎn)生了處于空白領(lǐng)域的“夾心層”，既包括超出廉租住房保障條件而無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的內(nèi)“夾心層”，以及超出經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件而無(wú)力購(gòu)買商品房的外“夾心層”。這種由于住房保障制度銜接不當(dāng)產(chǎn)生的特殊群體數(shù)量正

2、日益增加，在大城市，“夾心層”的住房問(wèn)題尤其嚴(yán)重，不容忽視。但目前我國(guó)對(duì)“夾心層”住房問(wèn)題的研究仍十分薄弱，停留在理論研究階段，文獻(xiàn)資料也較少，缺乏實(shí)證研究，不足以應(yīng)對(duì)現(xiàn)階段的“夾心層”住房問(wèn)題。
　　 在這種背景下，本文通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外的研究的借鑒，采用特征價(jià)格法模型，將“夾心層”真實(shí)住房需求分解為對(duì)住房關(guān)鍵性特征的需求，以期從更本質(zhì)的層面來(lái)準(zhǔn)確評(píng)估“夾心層”的真實(shí)住房需求。通過(guò)對(duì)廣州市天河區(qū)住宅樣點(diǎn)的數(shù)據(jù)采集及調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果的賦值

3、計(jì)算，構(gòu)建特征價(jià)格模型，從而更準(zhǔn)確地估測(cè)“夾心層”預(yù)期購(gòu)房?jī)r(jià)格與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格直接的差值，為科學(xué)制定“夾心層”住房保障體系提供依據(jù)。
　　 本文共分為六部分，首先通過(guò)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)研究，了解了發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)在解決“夾心層”等中低收入群體住房問(wèn)題方面的相關(guān)政策及方法，再對(duì)我國(guó)學(xué)者在住房保障方面的研究成果進(jìn)行一番梳理，得出本論文的突破點(diǎn)和立足點(diǎn)；
　　 第二，介紹了“夾心層”及特征價(jià)格法理論的相關(guān)概念；
　　 第三，以廣州

4、市天河區(qū)“夾心層”人士住房需求調(diào)查問(wèn)卷獲得數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，運(yùn)用影響住房?jī)r(jià)格的三類關(guān)鍵性特征(區(qū)位條件、建筑結(jié)構(gòu)、鄰里環(huán)境)得出住房特征價(jià)格函數(shù)，通過(guò)半對(duì)數(shù)函數(shù)計(jì)算得出住房?jī)r(jià)格可由住房關(guān)鍵性特征的影子價(jià)格組合而成，并得出廣州市住房單位價(jià)格受住房關(guān)鍵性特征影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋；
　　 第四，基于調(diào)查問(wèn)卷的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，運(yùn)用“夾心層”對(duì)住房關(guān)鍵性特征的需求組合分布得出住房真實(shí)需求表現(xiàn)，通過(guò)賦值、期望值計(jì)算等數(shù)學(xué)運(yùn)算方法得出廣州市“夾心層”期望住宅