畢業(yè)論文--房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險研究

1、<p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險研究</p><p>　　【摘要】我國房地產(chǎn)融資主要依靠銀行貸款的間接融資方式,方式單一,風(fēng)險較大。伴隨我國經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化,要求房地產(chǎn)不斷多元化。針對目前我國行地產(chǎn)行業(yè)受到國家宏觀調(diào)控的影響較深的情況，深入分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險因素，風(fēng)險存在環(huán)節(jié)以及風(fēng)險特點(diǎn)，提出了化解房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的有效對策。</p><p>　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)

2、；融資風(fēng)險；對策</p><p>　　Real estate development project financing risk research</p><p>　　【 Abstract 】[ China's real estate financing mainly rely on the indirect financing of bank loans, single mod

3、e, risk. With the constant deepening of economic reforms, the requirements for real estate continued diversification。China's real estate financing mainly rely on the indirect financing of bank loans, single mode, ris

4、k. With the constant deepening of economic reforms, the requirements for real estate continued diversificationChina's real estate financing mainly rely on the indirect financing</p><p>　　【 key words 】Rea

5、l estate enterprise; Financing risk; countermeasures </p><p><b>　　目錄</b></p><p>　　1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險分析- 3 -</p><p>　　1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資各種風(fēng)險- 3 -</p><p>　　1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資

6、風(fēng)險評價指標(biāo)- 4 -</p><p>　　2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險的對策- 6 -</p><p>　　3 2012年主要的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式- 8 -</p><p>　　3.1銀行貸款仍是重要渠道- 8 -</p><p>　　3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信托快速發(fā)展- 8 -</p><p><b>

7、;　　4結(jié)語- 9 -</b></p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險研究</p><p>　　房地產(chǎn)融資風(fēng)險不僅影響著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也影響很大。并且，隨著房地產(chǎn)金融在金融領(lǐng)域的比重不斷上升，加上銀行體系的原有風(fēng)險已經(jīng)積聚到相當(dāng)程度。因此，需要高度重視房地產(chǎn)高速運(yùn)行中暴露出的融資風(fēng)險隱患。</p>&

8、lt;p>　　1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險分析</p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它是一個資金密集型行業(yè)，充足的資金支持對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)都要進(jìn)行項(xiàng)目融資。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資存在巨大風(fēng)險，特別是對于一些大項(xiàng)目而言，由于項(xiàng)目完成周期長，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和內(nèi)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目操作中的意外變動都會給項(xiàng)目融資帶來極大的風(fēng)險。</p><p&

9、gt;　　1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資各種風(fēng)險</p><p><b>　?。?）政策風(fēng)險</b></p><p>　　產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費(fèi)政策、住房政策和房地產(chǎn)市場管理政策等，這些都會對房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。由于國家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，有可能出臺新的宏觀調(diào)控政策。因此，建設(shè)項(xiàng)目的政策風(fēng)險較高。</p&

10、gt;<p><b>　?。?）市場風(fēng)險 </b></p><p>　　由于房地產(chǎn)具有不可移動的特征，一旦投資開發(fā)就難以調(diào)整或改變，且單位價值較高、投資流動性風(fēng)險較大。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)，市場惡化，將損失慘重。目前，市場風(fēng)險已成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的主要風(fēng)險。 （3）經(jīng)營風(fēng)險  </p><p>　　由于房地產(chǎn)貸

11、款的項(xiàng)目特征非常明顯，使得具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險在房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營性風(fēng)險中占有非常顯著的位置。一旦該項(xiàng)目經(jīng)營不善，出現(xiàn)質(zhì)量問題、事故或意外變故，必然導(dǎo)致企業(yè)資金鏈脆弱，并將對企業(yè)產(chǎn)生決定性的影響。 （4）財務(wù)風(fēng)險  </p><p>　　財務(wù)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資者運(yùn)用財務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導(dǎo)致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。中國房地產(chǎn)公司的負(fù)債率高達(dá)80%以上，資金貸款

12、利率很高，大部分是銀行貸款。一旦市場惡化，成交量大幅萎縮，企業(yè)將虧損，進(jìn)而引發(fā)企業(yè)債務(wù)危機(jī)，后果不堪設(shè)想。 （5）完工風(fēng)險  </p><p>　　完工風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設(shè)過程中不可抗力和不可控因素等原因?qū)е碌捻?xiàng)目未按期完工和超支的可能性。由于本項(xiàng)目工期較長，不可預(yù)見的因素很多，因此完工風(fēng)險難以避免。 </p>

13、<p>　　1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險評價指標(biāo) </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險的評價指標(biāo)體系：A政治風(fēng)險；政治局勢風(fēng)險、政策風(fēng)險、法律環(huán)境風(fēng)險，B市場和經(jīng)營風(fēng)險；市場需求風(fēng)險、市場價格風(fēng)險、市場環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險，C金融風(fēng)險；利率變化風(fēng)險、匯率變化風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險，D完工風(fēng)險；工期延誤風(fēng)險、成本超支風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險。</p><p>　　合肥項(xiàng)目融資風(fēng)險較大。專

14、家估計，2012的商品房空置率大約30％左右，嚴(yán)重超過國際公認(rèn)的10％紅色警戒線。當(dāng)前我市房價已經(jīng)超過正常水平，房地產(chǎn)泡沫明顯。由于資產(chǎn)性質(zhì)，其價格波動的基本特征是大漲之后必然是大跌。根據(jù)剩余價值理論，房產(chǎn)供過于求，其價格必然下跌。目前，全球爆發(fā)金融危機(jī)，并演變?yōu)槿蚪?jīng)濟(jì)危機(jī)，出口不振，消費(fèi)低迷，很多企業(yè)深受其害，有些企業(yè)大批工人下崗，職工收入降低，危機(jī)加大了房地產(chǎn)業(yè)的市場風(fēng)險。危機(jī)沉重打擊了房地產(chǎn)消費(fèi)者的信心，對房地產(chǎn)消費(fèi)心理影響巨大

15、，使房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)聲鶴唳，草木皆兵，廣大消費(fèi)者持幣觀望的氣氛濃厚。更為嚴(yán)重的是，在目前狀態(tài)下，有購買能力的無購買欲望，有購買欲望的無房戶和住房困難戶則無購買能力，因此房地產(chǎn)降價勢在必然，按照郎咸平的觀點(diǎn)，有的甚至要跌破成本價。一旦房地產(chǎn)發(fā)生動搖，市場惡化，資金鏈斷裂，將不可避免地出現(xiàn)房地產(chǎn)市場危機(jī)，他甚至預(yù)言：三分之一房地產(chǎn)企業(yè)將要破產(chǎn)，三分之一房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營困難，三分之一房地產(chǎn)企業(yè)茍延殘喘。面對風(fēng)險開發(fā)商不能等死，要迎難而上，積極化解

16、危機(jī)。其應(yīng)對策略： 　?、偌涌旖ㄔO(shè)進(jìn)度，使在建樓盤早日完工，降低成本。 　?、诮祪r促銷，盡快</p><p>　　2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險的對策</p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接融資比重過大。2009年末中國經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行情況顯示，資本市場融資規(guī)模萎縮，企業(yè)融資渠道間接化的格局進(jìn)一步增強(qiáng)。2009年末，人民幣貸款余額為16.8萬億元，比年初增加2.8萬億元，同比多增0.9萬億元。貸

17、款增長過猛勢必造成融資格局進(jìn)一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對銀行貸款的依賴增強(qiáng)，加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險。在當(dāng)前國內(nèi)金融市場融資格局中，貸款所占的比重已經(jīng)由2008年的75.9%上升到2009年末85.1%。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重依然很大。 　　改革開放以來，我國直接融資市場發(fā)展很快，但是在短時期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸資金支持。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資金主要來自銀行貸款。這

18、種高度集中于銀行的融資體制，如果商品房空置面積（2009年少數(shù)城市空置面積同比增長超過45％）長期持續(xù)大量積壓，開發(fā)企業(yè)無法支付銀行貸款與建筑商費(fèi)用時，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來自銀行貸款，最后也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。這樣，銀行將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險的最大承擔(dān)者。這也正是目前房地產(chǎn)項(xiàng)目融資</p><p>　　3 現(xiàn)在主要的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式 </p>

19、<p>　　2012年中國房地產(chǎn)項(xiàng)目將迎來“融資年”。這是國家金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)融資業(yè)擴(kuò)張對資金需求的增強(qiáng)所致。從宏觀上來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目問題關(guān)鍵不是資金的供給，而是融資渠道和融資工具的創(chuàng)新。據(jù)預(yù)測，銀行貸款和信托融資將上升為2012年中國房地產(chǎn)項(xiàng)目融資融資的主流。 </p><p>　　3.1銀行貸款仍是重要渠道</p><p>　　盡管“121號”文件對銀行貸款進(jìn)行了限

20、制，但銀行業(yè)不會因此放棄房貸這塊不良率較低的業(yè)務(wù)，加上當(dāng)前其他融資渠道各有局限，銀行貸款2004年仍將會是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資融資的主流。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資渠道，間接融資手段與直接融資手段并用。最重要的是在政策允許條件下與銀行合作創(chuàng)新新的融資工具。</p><p>　　3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信托快速發(fā)展 </p><p>　　信托是指委托人基于對受托人的信任，將其

21、財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的進(jìn)行管理或進(jìn)行處分的行為。從法律意義上講，信托是一種財產(chǎn)委托人、受益人和受托人之間發(fā)生的財產(chǎn)權(quán)關(guān)系。信托的方式有兩種，即投資收益型和借貸型。我國目前主要還是借貸型，這符合現(xiàn)在的運(yùn)作方式，與其他方式相比，信托更注重的是抵押和擔(dān)保。 　　房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗(yàn)，通過實(shí)施信托計劃，將多個指定

22、管理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。 　　黨的第十六屆三中全會首次把銀行、證券、保險和信托作為金融四大支柱產(chǎn)業(yè)一并提出，這預(yù)示信托業(yè)的美好發(fā)展前景。盡管信托投資公司已經(jīng)有幾十年的發(fā)展歷史，但《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《資金信托管理暫行辦法》2001年才頒布，信托公司經(jīng)過5次清理整頓，重新登記之后，才開始

23、涉足房地產(chǎn)業(yè)，其業(yè)務(wù)時間很短。2008年全國房地產(chǎn)項(xiàng)目融資信托共融資10.3億元，</p><p><b>　　4結(jié)語</b></p><p>　　我國房地產(chǎn)融資風(fēng)險控制，目前不管在實(shí)踐上還是在理論上都取得了很多的成就和突破。但在我國改革大旗之下發(fā)展起來的房地產(chǎn)融資市場，本身存在太多矛盾性的問題。當(dāng)然，房地產(chǎn)金融中的各項(xiàng)管理制度和風(fēng)險防范措施，都是為該項(xiàng)金融業(yè)務(wù)保駕護(hù)

24、航，確保這一業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展。但如果控制過嚴(yán)，門檻過高，也會在一定程度上減緩發(fā)展速度，影響長遠(yuǎn)發(fā)展。所有的經(jīng)營都存在風(fēng)險，而風(fēng)險通常也與收益存在著正比例的關(guān)系。因此，商業(yè)銀行在拓展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中更主要的是追求風(fēng)險可控，如何處理好銀行業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險的關(guān)系，這將是房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重要課題。</p><p><b>　　【參考文獻(xiàn)】</b></p><p>　　1、孫

25、翠蘭《我國房地產(chǎn)融資方式的比較、選擇與調(diào)整》[J].金融論壇,2005(11).</p><p>　　2、曹建元《房地產(chǎn)金融》[M].上海財經(jīng)大學(xué)出版社,2003．</p><p>　　3、周雪飛《商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)創(chuàng)新》[J].中國房地產(chǎn)金融,2007(4).</p><p>　　4、王重潤《房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)與金融風(fēng)險研究》[J].中國投資管理,2006(9)<