畢業(yè)設計--房地產開發(fā)項目風險管理研究

1、<p>　　畢業(yè)設計說明書(論文)</p><p>　　姓 名： 學 號： </p><p>　　教學管理單位： </p><p>　　專 業(yè)： 土木工程 </p><p&g

2、t;　　題 目： 房地產開發(fā)項目風險管理研究 </p><p>　　指導者： </p><p>　　(姓 名) (專業(yè)技術職務)</p><p>　　評閱者： </p><p>　

3、　(姓 名) (專業(yè)技術職務)</p><p>　　2015 年 10 月 10 日</p><p><b>　　內容摘要</b></p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1 引言1</b></p>&l

4、t;p>　　2 房地產開發(fā)項目的風險識別及分析2</p><p>　　2.1 環(huán)境風險3</p><p>　　2.2 土地風險4</p><p>　　2.3 資金風險4</p><p>　　2.4 設計風險4</p><p>　　2.5 工程風險5</p><p>

5、　　2.6 市場風險5</p><p>　　3 房地產開發(fā)項目風險評估5</p><p>　　4 房地產開發(fā)項目風險管理對策8</p><p>　　4.1 風險管理策略8</p><p>　　4.2 風險應對計劃11</p><p>　　5 鳳凰大廈建設項目風險管理實例分析13</p>

6、;<p>　　5.1 鳳凰大廈項目概況13</p><p>　　5.2 鳳凰大廈項目風險識別17</p><p>　　5.3 鳳凰大廈項目風險評估19</p><p>　　5.4 鳳凰大廈項目風險管理對策21</p><p><b>　　結 論24</b></p><

7、p>　　參 考 文 獻25</p><p><b>　　致 謝26</b></p><p><b>　　1 引言</b></p><p>　　經研究我國的房地產開發(fā)投資呈逐年遞增態(tài)勢。由于房地產業(yè)利潤豐厚， 很多企業(yè)紛紛轉變投資方向，進入房地產開發(fā)領域，由此導致近些年來房地產投資增速過快， 部分城市房地產業(yè)發(fā)展

8、過熱，從而帶來了諸如房屋空置率上升、房價非理性上漲等一系列問題。導致了一方面房地產開發(fā)業(yè)由于利潤巨大，吸引了越來越多的投資者加入該行列，從而促進了我國房地產業(yè)的發(fā)展。另一方面，由于投資過熱， 也帶來了一系列問題，房地產開發(fā)的風險日益增大。</p><p>　　根據國家統(tǒng)計局數據來看，房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的比重一般是 10% 以下， 而我國在 1997年就已經達到了 12.49% ，目前這一比率一直保

9、持在一個較高的水平。這說明目前我國部分城市房地產開發(fā)投資增長過快， 有投資過熱的傾向。房價高漲，而居民收入水平則相對偏低。國際通行的房價收入比是衡量房地產泡沫的主要指標。按照世界銀行的標準，發(fā)達國家的房價收入比一般在 1．8 ～ 5．5倍之間， 發(fā)展中國家合理的房價收入比在3～6倍之間，而近幾年我國全國平均房價收入比均處于6～9倍之間。上海易居房地產研究院 2010年5月發(fā)布的報告顯示: 北京、上海、深圳和杭州的純商品住宅的房價收入比均

10、超過14，存在一定的房價泡沫，這也預示著房地產開發(fā)風險將日益加大。</p><p>　　鑒于上述原因，為了減少項目開發(fā)的投資風險，我們對房地產開發(fā)提供了幾點決策依據，做出了以下市場評估報告。該評估報告從房地產項目開發(fā)常見的幾種風險因素：環(huán)境因素、土地因素、資金因素、設計風險、工程風險等幾方面，各個分析，采取不同的風險防范措施，確保將該項目開發(fā)風險降到最低。</p><p>　　2 房地產

11、開發(fā)項目的風險識別及分析</p><p>　　影響房地產投資的風險因素很多， 按其是否可避免可劃分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險兩類。對市場內所有投資項目產生影響，投資者無法避免的風險為系統(tǒng)風險; 而只對個別項目產生影響，可以由投資者通過改善自身經營管理設法避免或消除的風險統(tǒng)稱為非系統(tǒng)風險。</p><p>　　影響房地產開發(fā)項目的系統(tǒng)風險主要包括：環(huán)境風險（政策風險、社會環(huán)境、 通脹風險）、市場

12、供求、利率水平、變現能力及房地產開發(fā)項目周期風險等。2010 年以來隨著房地產市場的火熱發(fā)展，一些城市房地產價格上漲過快，國家頻頻出臺政策以期遏制房地產市場價格的非理性上漲?？梢哉f 2010年是政府對房地產調控力度非常大的一年， 先后出臺“國四條”、“國十一條” ，提高存貸款基準利率，多次提高銀行存款準備金率等。這些政策主要從增加普通商品房的有效供給、增加住房建設用地的有效供應、加強土地供應管理和商品房銷售管理、整頓房地產市場秩序等方面

13、進行調控。房價上漲過高過快城市要限定居民購房套數， 調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。這些政策的出臺將使火熱發(fā)展的房地產市場趨于理性， 由此也將給一些房地產開發(fā)企業(yè)帶來較大的風險。由此可以看出，系統(tǒng)風險不但不可避免，而且對房地產開發(fā)企業(yè)的影響極大。因此， 房地產開發(fā)企業(yè)應把握國家的政策導向，熟知國家出臺的與房地產開發(fā)有關的政策，積極應對此類風險。</p><p>　　非系統(tǒng)風險相對于系統(tǒng)風險而言是可控的

14、，而且不同的企業(yè)所面臨的非系統(tǒng)風險可能是不同的，房地產開發(fā)企業(yè)往往可通過不斷完善自身經營管理來避免此類風險。通常非系統(tǒng)風險可分為：投資決策風險、財務資金風險、土地風險、工程風險、市場營銷風險等。</p><p>　　針對該項目我們從以下幾個主要系統(tǒng)及非系統(tǒng)風險因素來具體考慮和分析：</p><p><b>　　2.1 環(huán)境風險</b></p><

15、p>　　環(huán)境風險包含宏觀環(huán)境風險和區(qū)域環(huán)境風險兩大類。宏觀環(huán)境風險又分為政治環(huán)境風險、社會環(huán)境風險、經濟風險、政策風險等。區(qū)域風險又分為區(qū)位風險、周邊設施風險、環(huán)保風險、自然風險等。政治環(huán)境風險是指發(fā)生戰(zhàn)爭、社會動亂等政治性因素給項目開發(fā)可能帶來的經濟損失；社會環(huán)境風險是指社會安定情況、風俗習慣、民族信仰等，產品如果不適合當地的環(huán)境，會面臨消費者不認可的風險；經濟環(huán)境是指一個國家或者地區(qū)經濟建設的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經濟發(fā)展速度等

16、，經濟停滯則房地產市場蕭條；政策環(huán)境風險主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃等政策的變化，政策變化會影響房地產開發(fā)的各個層面；區(qū)位風險是指商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等的劃分，以及鄰近地區(qū)社會、經濟和各類設施的變化給項目帶來的風險；周邊設施風險是指城市基礎設施和公用設施的配套情況，將直接影響業(yè)主的生產生活，給項目帶來不利影響；環(huán)保風險包括環(huán)境污染、噪聲污染、水污染等等；自然風險包含惡劣的自然條件、氣候等可能給項目帶來的威脅。</p&

17、gt;<p><b>　　2.2 土地風險</b></p><p>　　土地風險主要是土地獲得階段的風險，房地產開發(fā)企業(yè)土地風險主要來自于：</p><p>　　2.2.1 土地狀況風險</p><p>　　該風險來源于地塊自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地的使用性質和規(guī)劃設計指標對土地認可的不確定性。土地自然屬性的風險主要是

18、來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物的不確定性。土地的社會屬性風險主要來源于地塊的區(qū)位風險及所在地的配套設施對項目投資額的影響，規(guī)劃部門對土地的使用性質及規(guī)劃指標認可程度的不確定性，來源于城市規(guī)劃設計的滯后性及規(guī)劃管理的透明度低。</p><p>　　2.2.2 征地安置風險</p><p>　　征地拆遷補償涉及眾多法律和社會問題。一方面我國現行法律法規(guī)對征地拆遷的規(guī)定太籠

19、統(tǒng)、各地情況千差萬別，法律法規(guī)的可操作性太差，還要受到當地民風民俗的影響，難于操作。另一方面土地上的原有住房者鑒于各種原因不愿意出售，千方百計阻撓或者提出遠遠高于房屋實際價值的價格出售。此時開發(fā)商將面臨艱難的選擇，要么接受高昂的價格或者是苛刻的不公平條件，要么無限期的拖延時間，喪失寶貴的開發(fā)時機，要么放棄開發(fā)時機，前功盡棄。</p><p><b>　　2.3 資金風險</b></p

20、><p>　　資金充足性風險，房地產開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產開發(fā)的重要制約；國家金融政策的變化對房地產開發(fā)產業(yè)有著不可替代的影響，諸如利率、匯率的變動風險，銀行貸款是房地產開發(fā)項目的主要融資渠道，利率的變化對項目成本影響較大，一般的使用高利率折現，會降低投資者的凈現金現值收益，利率上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務負擔。利率的變動還會影響消費者的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產的價格產

21、生間接影響。給房地產的經營和發(fā)展帶來風險。匯率的變化會給與匯率相關的房地產產業(yè)帶來損失。對涉外房地產來講，匯率的變動與國際發(fā)展狀況都會給房地產企業(yè)投資項目產生很大影響。</p><p><b>　　2.4 設計風險</b></p><p>　　先進性風險，項目設計觀念落后、設計不新穎、技術工藝陳舊會使企業(yè)承受設計的風險；適用性風險，過分強調設計的先進性、經濟性忽視適

22、用性，會帶來消費者不接受的風險；經濟性風險，在項目開發(fā)設計中過分的強調設計的技術性、可靠性、適用性會帶來項目造價過高的風險。</p><p><b>　　2.5 工程風險</b></p><p>　　發(fā)包風險，包括招標模式風險、承包方式風險、發(fā)包合同風險和工程索賠風險；工程質量風險，項目管理者未按規(guī)定程序實施質量控制，承包商施工方法不當、技術落后、偷工減料等等都會影

23、響項目質量。工期拖延風險，工期滯后會錯過最佳銷售期，增加管理費，提高工程成本。</p><p><b>　　2.6 市場風險</b></p><p>　　市場需求風險，需求是影響房地產銷售的關鍵因素，需求的大小是相對應供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難；價格風險，產品定價高，則單位面積收益就高，但過高的售價會嚴重影響銷售。</p>&l

24、t;p>　　3 房地產開發(fā)項目風險評估</p><p>　　房地產開發(fā)風險的評估就是對房地產開發(fā)項目風險進行定量分析。是量化測評某一件事或事物帶來的影響或損失的可能程度。眾所周知， 房地產開發(fā)投資大、 時間長、 受自然條件限制顯著， 開發(fā)風險是一定存在的。但是， 光有定性分析還遠遠不夠， 我們還需要明確各種風險產生的概率有多大， 一旦風險成為現實會給開發(fā)企業(yè)帶來多大的損失。風險評估的常用方法主要有: 趨勢

25、分析法、 盈虧平衡分析、 敏感度分析、 概率分析、列表法、 損失估計法等。只有在定性分析的基礎上，房地產開發(fā)企業(yè)才可將可能面臨的風險進行排序，實施差別化的應對措施。盡可能節(jié)約成本，同時使利潤最大化。</p><p>　　這里我們用列表法對該項目可能存在的風險進行了分類排序。列表排序法就是對風險發(fā)生的概率、發(fā)生后果的嚴重性、風險因素的可控性三者分別進行分析，并在此基礎上對其進行綜合分析。列表排序法的一般步驟是，先確

26、定評估標準、然后分別由專家對風險發(fā)生的頻率，風險后果的嚴重性和風險的可控性進行打分，然后確定風險的等級，并將風險因素進行排序。</p><p>　　以下兩個表格分別是風險的評分標準和項目風險量化的標準。</p><p>　　表一：風險的評分標準</p><p>　　表二：項目風險量化標準</p><p>　　這里我們通過五位專家分別就六種風險

27、的發(fā)生概率，嚴重性，可控程度進行打分，每一項取五位專家打分的平均值。通過計算來衡量風險級別，并對各風險因素進行排序。具體結果見下表：</p><p><b>　　表三：風險因素排序</b></p><p>　　由表三可知，上述六類風險因素可以劃分為三個等級：</p><p>　　表四：風險等級與相對應的風險</p><p&g

28、t;　　通過上述列表分析，我們可以看到，影響該項目投資的主要六類風險因素，按風險等級由高到低的排序依次為：資金風險、環(huán)境風險、市場風險、土地風險、工程風險、設計風險。</p><p>　　4 房地產開發(fā)項目風險管理對策</p><p>　　4.1 風險管理策略</p><p>　　房地產開發(fā)企業(yè)的經營、運營需要一定科學的企業(yè)戰(zhàn)略的支持，更需要與企業(yè)戰(zhàn)略同步的財務

29、戰(zhàn)略作用的發(fā)揮，房地產企業(yè)要根據自身的發(fā)展戰(zhàn)略來制定財務戰(zhàn)略，形成財務風險防范控制系統(tǒng)，發(fā)揮這一系統(tǒng)在企業(yè)投資決策中的監(jiān)督與約束作用，利用財務戰(zhàn)略來引導企業(yè)發(fā)展，使企業(yè)朝著良好、和諧、健康方向發(fā)展，有效抵御并防范財務風險。房地產開發(fā)企業(yè)必須及時了解并掌握國內外房地產市場行情，根據市場行情、結合自身的發(fā)展狀況等來制定企業(yè)戰(zhàn)略，從而形成科學的財務戰(zhàn)略，創(chuàng)建財務戰(zhàn)略系統(tǒng)來有效抵御財務風險。</p><p>　　4.1.

30、1 風險轉移</p><p>　　風險轉移是房地產投資風險管理的一項極為重要的對策，應用十分廣泛。風險轉移可以分為財務轉移和非保險轉移兩種形式。風險管理的基本理論中要求投資項目的風險應該由與此相關的各方共同來分擔，分擔的原則一般為風險由最有能力進行風險控制或最適合承擔風險的一方來承擔。只要符合這項原則所進行的風險轉移就都是合理的，最終可以取得雙贏甚至多贏的結果，反之，則要付出極高的代價。</p>

31、<p>　　4.1.2 做好經濟環(huán)境的預測，控制投資效益</p><p>　　房地產的發(fā)展周期是與 GDP 緊密聯系的。一般房地產的周期可以將宏觀的經濟周期作為依據和核心，同時按照各時期的主導因素和市場的發(fā)育程度做出具體的調整。一般表現是房地產業(yè)要稍微落后于宏觀經濟而進入復蘇期。實踐證明: 投資決策后，設計階段對工程造價的影響是最大的，也是最關鍵的階段。在此階段要想控制造價，可以選擇優(yōu)選設計方案和設計

32、單位，盡可能將經濟指標量化。既要充分注重市場調研，做好市場定位，確定合適房地產產品，同時要做好全過程的成本控制。</p><p>　　4.1.3 做好預算與財務管控工作</p><p>　?、艑嵭腥骖A算管理，房地產企業(yè)必須創(chuàng)建科學、有效的預算系統(tǒng)，依靠這一系統(tǒng)來有效控制一些非計劃性的經濟業(yè)務，從而控制企業(yè)的經濟損失，定期來查看企業(yè)經營現狀與預算之間的差異，來對自身的經濟活動作出科學合理

33、的調整，從而從根源上來有效防范企業(yè)財務風險，使企業(yè)的經營按照預算有目標、有計劃地展開。⑵加強資金流動性管理。一般情況下，房地產開發(fā)周期較長，所需時間較多，在這一周期內如果某一環(huán)節(jié)有異常情況，整個的資金鏈條供應會存在問題，這使得房產企業(yè)會面臨資金困境，房地產企業(yè)必須意識到資金這一關鍵問題，加強對資金的流動性管理，科學測算、審核企業(yè)的財務資金收支狀況，從而科學合理地安排資金資源，實現資金的高效、流動化運轉，以此來確保各個開發(fā)項目得以持續(xù)運營

34、，同時也要積極完善資金的周轉，不斷調整企業(yè)的資金結構，確保資金庫存在合理范圍內，以此來提升企業(yè)的支付能力，為企業(yè)各個新項目的開發(fā)提供充足的資金保障。⑶優(yōu)化調整資金結構?？茖W完善的資金結構是確保資金資源合理分配、充分利用的基礎，房地產企業(yè)必須積極優(yōu)化并調整自身的資金結構，在科學預測自身資金實力、償債能力的基礎上來控制負債經營比例，并采用各種籌資方式、開通各種渠</p><p>　　4.1.4 風險回避</p

35、><p>　　對于資金不足的創(chuàng)業(yè)企業(yè)或前景基本不看好的企業(yè)，應該時刻關注其財務狀況，對已經或即將支持不下去的企業(yè)，建議風險投資公司及時采取休眠、合并、清算等方式止損；對尚存在發(fā)展前景的企業(yè)，要密切關注其財務情況，防止創(chuàng)業(yè)者損害投資者的利益；在市場開拓方面為創(chuàng)業(yè)者提供有效的幫助，同時為其尋找技術、市場、資本方面的戰(zhàn)略合作伙伴；對于發(fā)展前景較好但缺乏資金的項目，應積極幫助聯系貸款擔保獲得銀行貸款，也可追加投資。采取回避風

36、險是管理和控制風險的一種有效的、普遍應用的方法。通過回避風險,將從根本上排除風險來源和風險因素,從而避免可能產生的潛在損失和不確定性。直接回避某種風險是處置該風險的最簡單易行的辦法,也是最具徹底性和經濟性。</p><p>　　4.1.5 損失控制</p><p>　　對于經營管理能力弱的企業(yè)，應加強與管理層的協調溝通，盡可能地輸出增值服務和管理，幫助企業(yè)的管理者改善經營管理，或推薦職業(yè)

37、經理人直接參與管理，并督促被投資企業(yè)完善法人治理結構，幫助投資企業(yè)建立健全內部管理制度，加強損失控制。損失控制是在愿意承擔風險前提下采取各種措施,減少損失頻率,降低損失嚴重程度的控制技術。雖然損失控制和回避風險都是以風險單位為處理對象,而非以財務手段(如設立基金)來消納損失,但損失控制是要積極改善風險單位的特性使之能被接受,而不是如回避風險那樣消極地放棄</p><p>　　損失控制包括兩個方面的工作:減少損失發(fā)

38、生的機會即損失預防和降低損失的嚴重性即遏制損失加劇,設法使損失最小化。</p><p>　　4.1.6 風險自留</p><p>　　風險自留是指既不回避也不轉移風險,而自行承擔風險即損失發(fā)生后的直接財務后果。自留風險是處理風險的最普通的方法。這種手段有時是無意識的,即當初并不曾有意識地采取某種有效措施,以致最后只好由自己承受。但有時也可以是主動的,即經營者有意識、有計劃地將若干風險主動

39、留給自己。這種情況下,風險承受人通常己經做好了處理風險的準備。這種無意識或低估將風險及潛在損失承擔下來的情形稱為被動自留。有意識、有計劃的風險自留則稱為主動自留。被動自留風險基本上是風險評估不力或疏忽大意的產物,它必然會對風險處理者產生不利的影響,因此必須避免被動自留風險。作為一類風險財務技術的風險自留,主要是指主動自留風險。風險自留在一些情況下是唯一可能的對策。有時企業(yè)不能預防損失,回避又不可能,且沒有轉移的可能性,企業(yè)別無選擇,只能

40、自留風險。但是如果自留風險并非唯一可能的對策時,風險管理人應該認真分析研究,制定最佳決策。</p><p>　　4.1.7 工程保險</p><p>　　針對整個工程項目來說對項目實施過程中的風險的轉移主要停留在工程的發(fā)包以及分包這一層面上,通過工程合同的簽訂將風險轉移出去。但這種做法只是被動地將風險進行轉移,風險一旦發(fā)生,業(yè)主或總承包商依然會蒙受較大的經濟損失,對其利益并不能真正起到保

41、障的作用，而工程保險雖然能夠為參與工程建設的各方提供更為安全的保障,但在我國卻起步較晚,且一直未能得到廣泛的推廣和應用。通過建立工程保險制度,既可以轉移合同當事人的風險,還可以在“守信獲益、失信受罰”的原則下實現建筑企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,迫使它們在行業(yè)規(guī)范允許的范圍內有序運營、正當競爭、誠實履約,自我監(jiān)督,從根本上控制工程風險。此外,工程保險制度的建立對解決當前工程建設領域出現的質量低劣、拖欠工程款、三角債等老大難問題同樣具有非常重要的意義。

42、</p><p>　　4.1.8 工程保證擔保</p><p>　　工程保證擔保是指保證人在事先評估被保證人業(yè)績和信用的基礎上,向債權人保證被保證人能夠按照合同規(guī)定條款完成工程或及時支付有關款項的信用工具。其種類主要有投標擔保、履約擔保、預付款擔保、業(yè)主支付擔保、工程質量擔保、分包擔保及反擔保等。首先應該完善市場機制、凈化市場環(huán)境、健全法律法規(guī),使社會信用制度、社會保障制度得以落實。同時

43、還要通過各種途徑加快培養(yǎng)從事工程擔保事業(yè)的復合型人才,發(fā)展工程擔保中介服務機構,使工程擔保科學化、專業(yè)化、社會化。除此以外,還應結合建設工程的特點,研究確定適合于建設工程的擔保方式。法定抵押擔保是針對業(yè)主提出的,目的是保證業(yè)主按合同約定支付工程價款及其它費用。但是《擔保法》中規(guī)定的抵押擔保是一種“約定擔保方式”。這種擔保方式需經合同雙方約定,并簽定抵押合同后,才能生效。處于買方市場的建設工程承包領域,業(yè)主是不會給自己套上枷鎖的。因此,以

44、約定方式才能實現的抵押擔保,在建設工程承包市場中,對業(yè)主沒有約束力。但是,抵押擔保對承包商而言,又是防止業(yè)主拖欠工程款的一種非常有效的擔保方式。如果這種擔保方式能夠在建設工程承包市場中推廣應用,將對規(guī)范建筑市場,凈化市場環(huán)境起到非常積極的</p><p>　　4.2 風險應對計劃</p><p>　　針對上述各風險因素的具體情況根據風險對策的主要方式我們作出以下相對應的措施來防范風險：&

45、lt;/p><p>　　1、關于資金風險的對策：本項目從設計到施工有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在此期間，如果出現一些人力不可抗拒的意外事件，或某個環(huán)節(jié)出現問題，或對市場預測出現偏差，或整個宏觀經濟形勢發(fā)生較大變化，都將會影響項目的進展或效益。所以一方面項目開發(fā)前要有足夠的資金來保證項目施工的需要，選擇合適的融資方式以及合理的融資結構使融資成本降到最低；另一方面由于利率的變化對項目的成本及消費者的購買力都會產生較大

46、的影響，所以投資者一定要隨時關注利率的變化，采取必要的措施減少利率變化產生不利影響。</p><p>　　2、關于環(huán)境風險的對策：(1)宏觀環(huán)境的風險：外部的社會環(huán)境、經濟環(huán)境和政府的相關政策等因素的變化也可能引發(fā)風險，導致房地產價格波動，從而給投資者帶來風險。所以投資者一方面要時刻關注宏觀環(huán)境，一旦發(fā)生變化要及時采取應對措施，以減少項目損失；另一方面可以通過購買工程保險、發(fā)行股票、尋找投資合伙人等方式轉移風險。

47、（2）區(qū)域環(huán)境的風險：由于該項目是處于濟南市槐蔭區(qū)西客站片區(qū)，城市基礎設施和配套公用設施相對完善，能夠滿足業(yè)主的基本生產、生活需求。該項目主要應該防范的是環(huán)保風險和自然風險，降低環(huán)保風險可以通過嚴格控制施工過程中的污水排放量、施工現場泥漿不隨意排放，施工廢水經過二級沉淀后才排入外網。降低施工噪聲、在施工中盡量采用低噪音的施工工藝和方法。盡量減少施工中的揚塵、工地現場進行硬化處理，并適時灑水降塵；清掃路面、樓面、腳手架、圍網等作業(yè)時先灑水

48、；樓層垃圾裝桶集中吊運或經管道密閉清運等手段。降低自然風險需要及時關注天氣預報，增加安全施工措施來減少洪水、地震、暴雨、臺風等不可抗拒的自然災害帶來的影響。</p><p>　　3、關于市場風險的對策：首先市場需求對房地產的銷售有很大的影響，因為我國目前處于快速城鎮(zhèn)化的階段，對商務辦公樓的需求比較大，所以只要保證項目的質量，做好必要的宣傳工作，就能把銷售風險降到最低；其次，產品定價也是影響項目效益的主要因素，投資

49、者應該提前做好市場調查，結合有關專家的意見，合理確定產品的售價，不但能夠將該商務樓全部售出，還能獲得較高的項目收益。</p><p>　　4、關于土地風險的對策：嚴格按照相關法律和法規(guī)的政策要求做好征地拆遷、安置、和補償工作，盡量避免產生矛盾，保持與政府有關部門的溝通、協調，爭取盡早完成建設手續(xù)。項目建設之前一定要做好項目工程地質狀況、水文狀況的勘測，對于不良的地質情況必須提前采取必要的工程措施，以避免對工程質量

50、造成的影響。</p><p>　　5、關于工程風險的應對措施：加強風險控制，建立一支高素質的、多學科的工程隊伍，懂施工善管理，嚴格控制施工過程，保證工程質量。嚴格按照工程工期施工，盡量避免工期延誤的風險。規(guī)避該風險的主要策略有搞好水文地質勘探工作、搞好項目建設的招標工作、做出工程施工進度的詳細計劃、購買工程保險進行風險轉移等。</p><p>　　6、關于設計風險的對策：項目開發(fā)設計中要求

51、注意設計先進性、經濟性、適用性、可靠性和技術性之間的權衡，不能片面追求某一方面而忽視其他方面，應該使設計兼顧各個方面，科學規(guī)劃、合理定位、提高品位。</p><p>　　最終通過全方位的風險監(jiān)控，以保證房地產開發(fā)企業(yè)制定的風險管理政策與程序執(zhí)行的效率和效果。它要求由不參與風險管理的部門或個人對風險管理的執(zhí)行情況進行獨立的檢查監(jiān)督與評價， 發(fā)現問題及時反饋，以確保風險管理程序的順利實施。</p>&l

52、t;p>　　5 鳳凰大廈建設項目風險管理實例分析</p><p>　　5.1 鳳凰大廈項目概況</p><p>　　5.1.1 項目名稱</p><p><b>　　鳳凰大廈建設項目</b></p><p>　　5.1.2 建設背景</p><p>　　商業(yè)地產的市場發(fā)展很大程度上要

53、靠第三產業(yè)的發(fā)展來帶動，如商業(yè)、貿易、顧問服務、咨詢行業(yè)等。目前我國第三產業(yè)占國民經濟產值的比重較發(fā)達國家低，所以從趨勢上來說，商業(yè)地產市場空間非常大。對于濟南這個省會城市來說，商業(yè)地產的城市價值更是不容忽視。濟南還沒有跨入一線發(fā)達城市的一個重要原因，就在于商業(yè)氛圍不夠濃厚。在濟南房地產市場，商業(yè)地產項目長久以來處于弱勢地位，濟南雖有多個傳統(tǒng)商圈存在，但論規(guī)模論品質都和其它發(fā)達城市相去甚遠。隨著政府對住宅市場的調控力度加大，房地產行業(yè)中

54、最市場化、最有創(chuàng)新性的商業(yè)地產迎來了機遇。</p><p>　　按照規(guī)劃設想，西部新城將建成人與自然共生的山水都市新區(qū)，良好的生態(tài)環(huán)境、安全、快速、便捷的交通風格使西部新城成為濟南熱點的區(qū)域。加之濟南城區(qū)總體規(guī)劃，帶來了大投入的市政配套設施，商業(yè)環(huán)境在原有的基礎上更加方便，良好的市政設施同時帶動了西部商業(yè)地產的發(fā)展，加速了區(qū)域市場的成熟。</p><p>　　鳳凰大廈項目建設位于槐蔭區(qū)西客

55、站片區(qū)齊魯大道以西，橫支10號路以北。區(qū)內基礎設施完善，交通十分便利。</p><p>　　目前濟南商務辦公及商業(yè)規(guī)模并不足以支撐未來龐大的消費力，在售或即將推出商業(yè)的容量有限。因此，山東交運房地產開發(fā)有限公司響應國家號召，順應濟南市房地產發(fā)展的政策，針對濟南市目前房地產市場的需求現狀，為加快濟南市房地產業(yè)的發(fā)展，擬對鳳凰大廈項目進行開發(fā)建設。</p><p>　　5.1.3 建設地點與

56、交通狀況</p><p>　　該項目建設位于槐蔭區(qū)西客站片區(qū)齊魯大道以西，橫支10號路以北。交通條件優(yōu)異，周邊京滬高速、京滬高鐵及市內多路公交車，可迅速進入濟南多條城市主干道及繞城高速路，交通十分便利。</p><p>　　5.1.4 主要建設規(guī)模與內容</p><p>　　該項目建設位于槐蔭區(qū)西客站片區(qū)齊魯大道以西，橫支10號路以北。項目可規(guī)劃建設用地面積115

57、99m2。規(guī)劃總建筑面積93951m2，其中地上建筑面積75393m2（包括商業(yè)22718m2、商務辦公52675m2），地下建筑面積18558m2（包括地下商業(yè)8550m2，地下車庫4957m2，地下人防面積5051m2）。</p><p>　　5.1.5 總體規(guī)劃</p><p>　　5.1.5.1 空間形態(tài)規(guī)劃</p><p>　　根據項目場址地形地貌特點

58、及建筑物功能要求，按照項目設計指導思想和原則，對項目進行總平面布置。</p><p><b>　　(1)平面布局</b></p><p>　　整個基地大致呈一字型，設計將建筑物與地塊自然地契合。-2為人防建筑，平時做車庫使用；-1到4層為商業(yè)， 5-29為自由開放式寫字間。</p><p>　　項目在設計理念上突出一種空間上的圍合感和元素上的動

59、靜結合。其間，商務樓和景觀、綠化相互貫穿，整個建筑群體與周邊建筑群呈現出一種對比的協調。</p><p><b>　　(2)視線形態(tài)</b></p><p>　　以自然、生態(tài)、綠色、環(huán)保貫穿場區(qū)的生命主軸，是交織期間的文化景觀，同時也是生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的理念和貫穿始終的設計脈絡。</p><p>　　整體景觀規(guī)劃結構上，以景觀步道為紐帶，錯落有致

60、，相互滲透。</p><p>　　設計手法的選擇上，以平和、自然、舒適為基調，同時配以質樸的材質，以創(chuàng)造自然動人、和諧統(tǒng)一的空間。</p><p>　　5.1.5.2 公建系統(tǒng)規(guī)劃</p><p>　　合理的公共設施布局，將規(guī)劃視作城市公共利益、社會資源的分配，被各階層共享，共同構建商區(qū)的活力。</p><p>　　公共配套設施完善，布局合

61、理，地上物業(yè)管理、公廁等，地下設停車場與中水、配電室、消防泵房等設備用房，保證環(huán)境的潔凈和安寧，并兼顧其經營管理的合理性和經濟性。</p><p>　　5.1.5.3 交通系統(tǒng)規(guī)劃</p><p>　　本項目在橫支10號路設置車庫出入口及商業(yè)辦公入口，在大金路南段設置消防車輛出入口及特殊車輛出口，保證了人流的快速集散，使地面車輛無阻礙的快速進出地下泊車位。</p><

62、p>　　道路：規(guī)劃道路分級連接，車行道按4級設置。區(qū)級道路，聯系整個商業(yè)區(qū)和城市的主要道路，規(guī)劃道路紅線寬20米。進一步劃分各樓，內部聯系各樓，外部與區(qū)級道路相連，道路寬約15米，其中車行道寬9米，兩側布置人行道寬3米，并設置綠化帶。所有建筑周邊均設有4米寬的環(huán)形消防車道，滿足防火規(guī)范要求。</p><p>　　靜態(tài)交通：并充分考慮車流的影響，合理設置停車庫，適宜不同交通設施予以分流，確保交通便捷、通達。停

63、車采用地面與地下結合方式，地面停車利用環(huán)路旁建筑退縮地帶位置設部分分散的室外臨時停車空間。地下停車充分結合地勢高差，設置地下停車位142個。</p><p>　　5.1.5.4 技術指標</p><p>　　表1-1 總主要技術經濟指標表</p><p>　　5.1.6 建筑方案</p><p>　　5.1.6.1主樓方案

64、</p><p>　　根據建筑物的功能使用要求，建筑部分的設計以突出商務為主，采用大開間大進深的空間布局。</p><p>　　目前濟南市各類物業(yè)中的商務辦公樓競爭最為激烈，建議采用新技術、新材料，打造在濟南市適度超前的智能化、生態(tài)化商務辦公樓。智能化概念在新建商務辦公樓中已經得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現為：采光充足，通透性好，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降

65、低有害物質排放，杜絕商務辦公樓綜合癥。</p><p>　　5.1.6.2立面與造型</p><p>　　由于項目所處的獨特地理位置，決定了其外立面形象的重要性，建筑以體快簡潔、色彩明快、注重細部處理，材質對比的處理手法為其鮮明的特征。</p><p>　　沿主要城市干道錯落有致的建筑突顯出現代化城市景象，沿街商業(yè)綜合體外立面形象力爭表現商業(yè)建筑動態(tài)、高雅的氛圍，運

66、用現代科技的電子廣告與LED技術相結合，使得西客站商業(yè)街煥發(fā)出新的繁華景象。</p><p>　　5.1.6.3結構方案</p><p>　?。?）本工程為甲類建筑，應特別注意考慮抗震設防，設防標準執(zhí)行GB50011-2001《建筑抗震設計規(guī)范》的有關規(guī)定。并適當增加抗震措施。</p><p><b>　?。?）結構類型</b></p&g

67、t;<p>　　本項目擬采用鋼筋混凝土現澆框架結構體系，內部為樓、電梯間，豎向貫穿主樓直落基礎底板，構成主要的抗側力構件，其余部分基本為梁柱框架。豎向構件采用高強混凝土，以減少截面尺寸，以減輕結構自重，并與主體結構柔性連接，適應變形。</p><p><b>　　（3）基礎設計</b></p><p>　　由于本工程場地地質條件較好，選用方案時，建議做載

68、荷試驗，驗算其變形能否滿足設計要求。</p><p><b>　?。?）活荷載設計值</b></p><p>　　陽臺：2.5KN/ m2；</p><p>　　樓梯間：2.5 KN/ m2；</p><p>　　非上人屋面0.5 KN/ m2；</p><p>　　辦公：2.0 KN/ m2。&

69、lt;/p><p><b>　?。?）主要材料</b></p><p>　　混凝土強度：地下層采用C40，抗?jié)B等級S8，豎向構件采用C55、C50、C45、C40、C35。</p><p>　　鋼筋：梁采用新Ⅲ級鋼筋。</p><p>　　墻體：外墻均為200厚加氣砼砌塊。</p><p>　　此外還

70、包含給排水工程、用電系統(tǒng)工程、設備安裝工程、消防工程等建筑方案設計，在此不再詳細介紹。</p><p>　　5.2 鳳凰大廈項目風險識別</p><p>　　由于房地產項目本身的特點決定了影響它的風險因素很多，關系也錯綜復雜。有直接的，也有間接的；有明顯的，也有潛在的。同時各因素對房地產項目的影響大小也各不相同，針對該項目我們從以下幾個主要風險因素來具體考慮和分析：</p>

71、<p>　　5.2.1 環(huán)境風險</p><p>　　環(huán)境風險包含宏觀環(huán)境風險和區(qū)域環(huán)境風險兩大類。宏觀環(huán)境風險又分為政治環(huán)境風險、社會環(huán)境風險、經濟風險、政策風險等。區(qū)域風險又分為區(qū)位風險、周邊設施風險、環(huán)保風險、自然風險等。政治環(huán)境風險是指發(fā)生戰(zhàn)爭、社會動亂等政治性因素給項目開發(fā)可能帶來的經濟損失；社會環(huán)境風險是指社會安定情況、風俗習慣、民族信仰等，產品如果不適合當地的環(huán)境，會面臨消費者不認可的

72、風險；經濟環(huán)境是指一個國家或者地區(qū)經濟建設的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經濟發(fā)展速度等，經濟停滯則房地產市場蕭條；政策環(huán)境風險主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規(guī)劃等政策的變化，政策變化會影響房地產開發(fā)的各個層面；區(qū)位風險是指商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等的劃分，以及鄰近地區(qū)社會、經濟和各類設施的變化給項目帶來的風險；周邊設施風險是指城市基礎設施和公用設施的配套情況，將直接影響業(yè)主的生產生活，給項目帶來不利影響；環(huán)保風險包括環(huán)境污染、噪聲污染、水污

73、染等等；自然風險包含惡劣的自然條件、氣候等可能給項目帶來的威脅。</p><p>　　5.2.2 土地風險</p><p>　　土地屬性風險，該風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物的不確定性；征地拆遷風險取得土地使用權后，大量的拆遷、安置和補償工作都會帶來很多的法律和社會問題，孕育著風險。</p><p>　　5.2.3 資金風險</p&

74、gt;<p>　　資金充足性風險，房地產開發(fā)對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產開發(fā)的重要制約；利率變動風險，銀行貸款是房地產開發(fā)項目的主要融資渠道，利率的變化對項目成本影響較大，對市場需求也有較大影響，利率過高將影響居民的購買力。</p><p>　　5.2.4 設計風險</p><p>　　先進性風險，項目設計觀念落后、設計不新穎、技術工藝陳舊會使企業(yè)承受設計的風險；適

75、用性風險，過分強調設計的先進性、經濟性忽視適用性，會帶來消費者不接受的風險；經濟性風險，在項目開發(fā)設計中過分的強調設計的技術性、可靠性、適用性會帶來項目造價過高的風險。</p><p>　　5.2.5 工程風險</p><p>　　發(fā)包風險，包括招標模式風險、承包方式風險、發(fā)包合同風險和工程索賠風險；工程質量風險，項目管理者未按規(guī)定程序實施質量控制，承包商施工方法不當、技術落后、偷工減料

76、等等都會影響項目質量。工期拖延風險，工期滯后會錯過最佳銷售期，增加管理費，提高工程成本。</p><p>　　5.2.6 市場風險</p><p>　　市場需求風險，需求是影響房地產銷售的關鍵因素，需求的大小是相對應供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難；價格風險，產品定價高，則單位面積收益就高，但過高的售價會嚴重影響銷售。</p><p>　　5.3

77、 濟南鳳凰大廈項目風險評估</p><p>　　這里我們用列表法對該項目可能存在的風險進行了分類排序。列表排序法就是對風險發(fā)生的概率、發(fā)生后果的嚴重性、風險因素的可控性三者分別進行分析，并在此基礎上對其進行綜合分析。列表排序法的一般步驟是，先確定評估標準、然后分別由專家對風險發(fā)生的頻率，風險后果的嚴重性和風險的可控性進行打分，然后確定風險的等級，并將風險因素進行排序。</p><p>　

78、　以下兩個表格分別是風險的評分標準和項目風險量化的標準。</p><p>　　表一：風險的評分標準</p><p>　　表二：項目風險量化標準</p><p>　　這里我們通過五位專家分別就六種風險的發(fā)生概率，嚴重性，可控程度進行打分，每一項取五位專家打分的平均值。通過計算來衡量風險級別，并對各風險因素進行排序。具體結果見下表：</p><p&g

79、t;<b>　　表三：風險因素排序</b></p><p>　　由表三可知，上述六類風險因素可以劃分為三個等級：</p><p>　　表四：風險等級與相對應的風險</p><p>　　六類風險因素按風險等級由高到低的排序依次為：資金風險、環(huán)境風險、市場風險、土地風險、工程風險、設計風險。</p><p>　　5.4 鳳

80、凰大廈項目風險管理對策</p><p>　　5.4.1 關于資金風險的對策</p><p>　　本項目從設計到施工有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在此期間，如果出現一些人力不可抗拒的意外事件，或某個環(huán)節(jié)出現問題，或對市場預測出現偏差，或整個宏觀經濟形勢發(fā)生較大變化，都將會影響項目的進展或效益。所以一方面項目開發(fā)前要有足夠的資金來保證項目施工的需要，選擇合適的融資方式以及合理的融資結構使融

81、資成本降到最低；另一方面由于利率的變化對項目的成本及消費者的購買力都會產生較大的影響，所以投資者一定要隨時關注利率的變化，采取必要的措施減少利率變化產生不利影響。</p><p>　　5.4.2 關于環(huán)境風險的對策</p><p>　　(1)宏觀環(huán)境的風險：外部的社會環(huán)境、經濟環(huán)境和政府的相關政策等因素的變化也可能引發(fā)風險，導致房地產價格波動，從而給投資者帶來風險。所以投資者一方面要時刻

82、關注宏觀環(huán)境，一旦發(fā)生變化要及時采取應對措施，以減少項目損失；另一方面可以通過購買工程保險、發(fā)行股票、尋找投資合伙人等方式轉移風險。</p><p>　?。?）區(qū)域環(huán)境的風險：由于該項目是處于濟南市槐蔭區(qū)西客站片區(qū)，城市基礎設施和配套公用設施相對完善，能夠滿足業(yè)主的基本生產、生活需求。該項目主要應該防范的是環(huán)保風險和自然風險，降低環(huán)保風險可以通過嚴格控制施工過程中的污水排放量、施工現場泥漿不隨意排放，施工廢水經過

83、二級沉淀后才排入外網。降低施工噪聲、在施工中盡量采用低噪音的施工工藝和方法。盡量減少施工中的揚塵、工地現場進行硬化處理，并適時灑水降塵；清掃路面、樓面、腳手架、圍網等作業(yè)時先灑水；樓層垃圾裝桶集中吊運或經管道密閉清運等手段。降低自然風險需要及時關注天氣預報，增加安全施工措施來減少洪水、地震、暴雨、臺風等不可抗拒的自然災害帶來的影響。</p><p>　　5.4.3 關于市場風險的對策</p>&l

84、t;p>　　首先市場需求對房地產的銷售有很大的影響，因為我國目前處于快速城鎮(zhèn)化的階段，對商務辦公樓的需求比較大，所以只要保證項目的質量，做好必要的宣傳工作，就能把銷售風險降到最低；其次，產品定價也是影響項目效益的主要因素，投資者應該提前做好市場調查，結合有關專家的意見，合理確定產品的售價，不但能夠將該商務樓全部售出，還能獲得較高的項目收益。</p><p>　　5.4.4 關于土地風險的對策</p&

85、gt;<p>　　嚴格按照相關法律和法規(guī)的政策要求做好征地拆遷、安置、和補償工作，盡量避免產生矛盾，保持與政府有關部門的溝通、協調，爭取盡早完成建設手續(xù)。項目建設之前一定要做好項目工程地質狀況、水文狀況的勘測，對于不良的地質情況必須提前采取必要的工程措施，以避免對工程質量造成的影響。</p><p>　　5.4.5 關于工程風險的應對措施</p><p>　　加強風險控制，

86、建立一支高素質的、多學科的工程隊伍，懂施工善管理，嚴格控制施工過程，保證工程質量。嚴格按照工程工期施工，盡量避免工期延誤的風險。規(guī)避該風險的主要策略有搞好水文地質勘探工作、搞好項目建設的招標工作、做出工程施工進度的詳細計劃、購買工程保險進行風險轉移等。</p><p>　　5.4.6 關于設計風險的對策</p><p>　　項目開發(fā)設計中要求注意設計先進性、經濟性、適用性、可靠性和技術性

87、之間的權衡，不能片面追求某一方面而忽視其他方面，應該使設計兼顧各個方面，科學規(guī)劃、合理定位、提高品位。</p><p><b>　　結 論</b></p><p>　　房地產投資開發(fā)全過程必然伴隨著各種風險，為了保證開發(fā)效率與效果， 開發(fā)企業(yè)必須實行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項目風險管理，采用各種風險防范的措施，主動地控制風險，增強房地產企業(yè)抗風險的能力和提高

88、企業(yè)的盈利能力以保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。綜上所述，通過以上種種風險策略的分析和風險措施的設計，對于濟南鳳凰大廈項目，我們相信開發(fā)投資者能靈活運用風險回避、風險轉移、風險控制、風險分散等方法，對于主要的風險例如環(huán)境風險和資金風險要重點考慮，采取必要的措施防止該風險對項目的不利影響；對于次要風險市場風險要嚴格控制發(fā)生風險的各項因素，補充防控措施，力求將本項目的投資風險降到最低，最大限度提高項目的盈利水平，并力爭將該項目做成一流設施、一流品位、

89、一流環(huán)境的現代化綜合商務樓。</p><p><b>　　參 考 文 獻</b></p><p>　　1、裴澤龍,房地產項目風險評估,濰坊工程學院，2013</p><p>　　2、蘇亞莉,房地產開發(fā)項目風險管理研究,東華理工大學 ,2011</p><p>　　3、李雪蓮，何有忠，建筑企業(yè)風險評價技術，中國職業(yè)安全衛(wèi)生

90、管理體系認證，2003 4、唐坤，建筑工程項目風險與全面風險管理，建筑經濟，2004</p><p>　　5、陳琳，潘蜀健，房地產項目投資，中國建筑工業(yè)出版社，2004</p><p>　　6、譚術魁，房地產項目管理，機械工業(yè)出版社，2003</p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　在本

91、文的寫作過程中，因本人水平所限，遇到了各種各樣的困難，也得到了來自許多師長、家人、同事、朋友的幫助，沒有他們的幫助，本文是不可能得以順利完成的。再此我向他們致以誠摯的感謝。</p><p>　　首先感謝我的導師***老師，從論文選題開始就對本文的寫作傾注了極大的心血，對本文寫作過程中出現的錯誤給予了不厭其煩的糾正與解釋，這使我受益匪淺；通過老師對我的指導，我研究問題、分析問題的能力得以提高，學習方法得到了改進。對