多元線(xiàn)性回歸在房地產(chǎn)中的應(yīng)用論文

1、<p>　　多元線(xiàn)性回歸分析在房地產(chǎn)中的應(yīng)用</p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　近年來(lái)在國(guó)家促進(jìn)中部崛起的政策的支持下，河南省經(jīng)濟(jì)近年來(lái)取得了快速的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)推動(dòng)了房地產(chǎn)的完善和繁榮，然而居高不下的房?jī)r(jià)對(duì)人民的生活產(chǎn)生了重要的影響，也引發(fā)了社會(huì)的強(qiáng)烈關(guān)注。</p><p>　　首先本文初步對(duì)影響商品

2、房?jī)r(jià)格的主要因素做定性分析，在定性分析的基礎(chǔ)上并以河南省為背景選取幾個(gè)具有代表性的指標(biāo)，采用多元線(xiàn)性回歸的方法探求這些指標(biāo)與商品房?jī)r(jià)格的線(xiàn)性關(guān)系。</p><p>　　通過(guò)回歸方程的顯著性檢驗(yàn)、殘差分析最后建立了商品房?jī)r(jià)格與河南省GDP、河南省城鎮(zhèn)化率的線(xiàn)性回歸模型，得到結(jié)論：在長(zhǎng)期中河南省商品房?jī)r(jià)格與河南省GDP，河南省城鎮(zhèn)化同方向變化，并且可以預(yù)測(cè)在河南省經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的趨勢(shì)下，河南省商品房?jī)r(jià)格依然會(huì)有所上漲。

3、最后結(jié)合本文的研究?jī)?nèi)容給出了保證河南省商品房健康發(fā)展的政策建議。</p><p>　　關(guān)鍵詞: 商品房?jī)r(jià)格，多元線(xiàn)性回歸，顯著性檢驗(yàn)，殘差分析</p><p>　　APPLICATION OF MULTIPLE LINEAR REGRESSION ANALYSIS IN THE REAL ESTATE</p><p><b>　　ABSTRACT</

4、b></p><p>　　In recent years in countries to promote the support of the policies of central China, Henan Province in recent years rapid development, economic growth has promoted the improvement and prosper

5、ity of the real estate, but the high prices on the lives of people also led to the strong concern of the society. Firstly, qualitative analysis of a variety of factors that affect real estate prices, and then to identify

6、 important quantitative factors by multiple linear regression analysis to explain the re</p><p>　　KEYWORDS: real estate prices, multiple linear regression, the significance test, and residual analysis</p&

7、gt;<p><b>　　目 錄</b></p><p>　　APPLICATION OF MULTIPLE LINEAR REGRESSION ANALYSIS IN THE REAL ESTATEII</p><p><b>　　前 言1</b></p><p>　　一、問(wèn)題的背景和研究意義1<

8、;/p><p>　　二、國(guó)內(nèi)外關(guān)于商品房?jī)r(jià)格的研究現(xiàn)狀3</p><p>　　第一章研究方法的理論基礎(chǔ)5</p><p>　　§1.1 多元線(xiàn)性回歸模型6</p><p>　　§1.2 多元線(xiàn)性回歸模型的求解6</p><p>　　§1.3 回歸方程的顯著性檢驗(yàn)檢驗(yàn)8</p&

9、gt;<p>　　§1.3.1 F檢驗(yàn)8</p><p>　　§1.3.2 T檢驗(yàn)9</p><p>　　§1.3.3 擬合優(yōu)度檢驗(yàn)10</p><p>　　§1.4 殘差分析10</p><p>　　第二章影響商品房?jī)r(jià)格的因素11</p><p>　　

10、§2.1成本因素11</p><p>　　§2.2經(jīng)濟(jì)因素11</p><p>　　§2.3城鎮(zhèn)化水平13</p><p>　　§2.4政府因素14</p><p>　　第三章商品房?jī)r(jià)格的線(xiàn)性研究15</p><p>　　§3.1 多元線(xiàn)性回歸模型建立15

11、</p><p>　　§3.1.1變量的選擇和數(shù)據(jù)的搜集15</p><p>　　§3.1.2變量的相關(guān)性分析及模型設(shè)定16</p><p>　　§3.1.3模型求解過(guò)程18</p><p>　　§4.1.3 殘差分析22</p><p>　　§4.2 多元線(xiàn)性

12、回歸模型解釋25</p><p>　　§4.3 本章小結(jié)26</p><p>　　第四章河南省商品房?jī)r(jià)格發(fā)展趨勢(shì)及建議26</p><p>　　§5.1河南省商品房?jī)r(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)26</p><p>　　§5.2河南省商品房?jī)r(jià)格的建議27</p><p><b>　　

13、結(jié) 論28</b></p><p>　　一、本文的主要結(jié)論28</p><p>　　二、本文不足和有待進(jìn)一步研究的問(wèn)題28</p><p><b>　　三、論文體會(huì)28</b></p><p><b>　　參考文獻(xiàn)29</b></p><p><b

14、>　　致 謝30</b></p><p><b>　　前 言</b></p><p>　　一、問(wèn)題的背景和研究意義</p><p>　　改革開(kāi)放以來(lái)，特別是1988年取消福利分配制度以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了市場(chǎng)化的新階段。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，使廣大城鎮(zhèn)居民的住房環(huán)境得到較大的改善和提高。房地產(chǎn)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性、

15、先導(dǎo)性和支柱型產(chǎn)業(yè)。在2001—2010年期間我國(guó)GDP快速增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資獲得更為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，</p><p>　　圖1-1 GDP增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)投資率走勢(shì)圖</p><p>　　這充分說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障和支撐。</p><p>　　近幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)受到各種因素的影響，在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了過(guò)熱甚至產(chǎn)生

16、泡沫現(xiàn)象。我國(guó)房?jī)r(jià)達(dá)到家庭收入的10-20倍。商品房的銷(xiāo)售均價(jià)從1999年的2053元上升到3684元，年均增長(zhǎng)7.7%。大中城市商品房的價(jià)格上漲幅度更大，城市房?jī)r(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了工資上漲幅度，中低收入者無(wú)力購(gòu)置住房。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不合理房地產(chǎn)價(jià)格的非理性上漲，必然會(huì)帶來(lái)貧富差距的繼續(xù)擴(kuò)大，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定帶來(lái)負(fù)面影響。</p><p>　　河南省作為我國(guó)中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展大省，在國(guó)家政策的大力支持下，全省經(jīng)濟(jì)迅猛

17、發(fā)展，特別是1990年以后，隨著城市住房制度改革的不斷深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初步形成了較為完善的市場(chǎng)體系，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，商品房銷(xiāo)售不斷增加。</p><p>　　圖1-2 河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量，商品房銷(xiāo)售面積圖</p><p>　　2004年以來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，為河南房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間，同時(shí)商品房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。在這期間，全省商品房銷(xiāo)售價(jià)格不斷攀升，200

18、6年全省商品房銷(xiāo)售均價(jià)為2012元/平方米，比2004年增長(zhǎng)了28.0%；2008年商品房銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)2342元/平方米，比2004年增長(zhǎng)了49.0%。</p><p>　　圖1-3 河南省商品房均價(jià)圖</p><p>　　房?jī)r(jià)的形成及變化是多種因素共同作用的結(jié)果，不同的因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度和作用機(jī)理有很大的不同，各種效應(yīng)交織在一起導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的波動(dòng)起伏。本文以商品房地產(chǎn)價(jià)格作為研究對(duì)象，系統(tǒng)

19、地定性分析了引起房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素，同時(shí)通過(guò)建立經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)一步實(shí)證分析了各因素與房?jī)r(jià)變動(dòng)的數(shù)量關(guān)系，試圖找出商品房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中決定其價(jià)格的關(guān)鍵因素，以及各主要因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的程度。</p><p>　　房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的問(wèn)題已日益引起人們的廣泛關(guān)注。越來(lái)越多的人從不同的角度來(lái)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及價(jià)格走勢(shì)，研究房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)規(guī)律有其現(xiàn)實(shí)的實(shí)踐意義，理論的發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展也

20、起到積極的指導(dǎo)作用。同時(shí)，作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重要變量，房地產(chǎn)價(jià)格的研究更是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。各個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體都希望能夠準(zhǔn)確及時(shí)地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的價(jià)格趨勢(shì)及規(guī)律，從而做出正確的投資經(jīng)營(yíng)決策。房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格研究可以為河南省城市房地產(chǎn)制度的制訂，進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，提供更加堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和實(shí)證基礎(chǔ)，具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。</p><p>　　二、國(guó)內(nèi)外關(guān)于商品房?jī)r(jià)格的

21、研究現(xiàn)狀</p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣化改革以來(lái)，房?jī)r(jià)走高并且持續(xù)增長(zhǎng)引起普遍關(guān)注，國(guó)內(nèi)</p><p>　　學(xué)者掀起了商品房?jī)r(jià)格問(wèn)題的研究熱潮，研究成果頗豐。</p><p>　　謝經(jīng)榮、朱勇、曲波等(2002)以貨幣供給量及資本市場(chǎng)有關(guān)指標(biāo)作為解釋變量，通過(guò)回歸分析得出結(jié)論：房?jī)r(jià)與貨幣供給之間有強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系，貨幣供給增加1%房?jī)r(jià)變動(dòng)0．625％；房?jī)r(jià)與股價(jià)

22、之間也有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，上證指數(shù)每增加1％，引起房?jī)r(jià)平均上漲0．979元，深證指數(shù)每增加1％，引起房?jī)r(jià)平均上漲0．271元。</p><p>　　劉琳、劉洪玉(2003)從因果關(guān)系和數(shù)學(xué)關(guān)系兩個(gè)方面，探討了地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系。因果關(guān)系分析結(jié)果認(rèn)為，從需求的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致地價(jià)的提高：從供給角度來(lái)看，地價(jià)上漲是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素；在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中地價(jià)與房?jī)r(jià)相互轉(zhuǎn)化。通過(guò)對(duì)二者的數(shù)學(xué)關(guān)系分析認(rèn)為，地價(jià)

23、與房?jī)r(jià)之間為線(xiàn)性正相關(guān)關(guān)系；地價(jià)與房?jī)r(jià)之間影響的程度因建安成本、稅費(fèi)率和容積率的不同而不同。</p><p>　　李?lèi)?ài)華(2006)以2004年北京市的相關(guān)數(shù)據(jù)為例，從城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)與購(gòu)房融資方式出發(fā)建立了住宅購(gòu)買(mǎi)力模型，對(duì)高、較高、中、較低、低收入家庭的住宅購(gòu)買(mǎi)力作了實(shí)證分析，并由家庭消費(fèi)支出矩陣得出了各收入家庭可支付的住宅價(jià)格及可支付時(shí)的房?jī)r(jià)收入比。實(shí)證結(jié)果顯示中低收入家庭在期房市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)力不足。<

24、/p><p>　　國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展較早，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟。國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)的理論研究也較早。</p><p>　　Sean Holly，Natasha Jones(1997)運(yùn)用1939年到1994年的數(shù)據(jù)，研究長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)際收入、人口變化、利率、住宅存量對(duì)英國(guó)房?jī)r(jià)的影響。研究結(jié)果表明，長(zhǎng)期影響房?jī)r(jià)最重要的因素是實(shí)際收入，在長(zhǎng)達(dá)60多年的時(shí)間里，房?jī)r(jià)與實(shí)際收入顯著線(xiàn)性相關(guān)。</p>

25、<p>　　Nellis，Longbottom(1981)通過(guò)供求定理進(jìn)行推導(dǎo)，對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的研究結(jié)論表明，收入、貸款利率和貸款存量余額是影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素。 </p><p>　　綜上所訴，國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了大量的理論和實(shí)證分析研究，豐富和發(fā)展了房地產(chǎn)理論，為政府的宏觀(guān)調(diào)控政策提供了理論依據(jù)依據(jù)。</p><p>　　三、研究?jī)?nèi)容與結(jié)構(gòu)安

26、排</p><p>　　本文共有五章內(nèi)容，具體的安排如下：</p><p>　　第一章：研究方法的理論基礎(chǔ)。主要闡述了多元線(xiàn)性回歸模型、模型求解的過(guò)程、回歸方程的顯著性檢驗(yàn)及殘差分析。</p><p>　　第二章:影響商品房?jī)r(jià)格的因素。從商品房?jī)r(jià)格的幾個(gè)主要因素出發(fā)，探討這些因素與商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)關(guān)系。</p><p>　　第三章：商品房?jī)r(jià)格

27、的線(xiàn)性研究。在一定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，探求河南省商品房?jī)r(jià)格與土地價(jià)格指數(shù)、河南省DGP、河南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、河南省物價(jià)指數(shù)及河南省城鎮(zhèn)化率的多元線(xiàn)性關(guān)系，通過(guò)顯著性檢驗(yàn)、殘差分析最后確立河南省商品房?jī)r(jià)格與河南省GDP、河南省城鎮(zhèn)化率的線(xiàn)性模型，并對(duì)模型做出分析解釋。</p><p>　　第四章：河南省商品房?jī)r(jià)格發(fā)展趨勢(shì)及建議。結(jié)合第四章的線(xiàn)性模型對(duì)未來(lái)河南省商品房?jī)r(jià)格未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)并給

28、出一些政策建議。</p><p><b>　　研究方法的理論基礎(chǔ)</b></p><p>　　回歸分析方法是多元統(tǒng)計(jì)分析的各種方法中應(yīng)用最廣泛的一種，它是處理多個(gè)變量間相互依賴(lài)關(guān)系的一種數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，變量間的相互依賴(lài)關(guān)系在實(shí)際問(wèn)題中是大量存在的，回歸分析是研究這種相互依賴(lài)關(guān)系的有效數(shù)學(xué)方法?；貧w分析方法是在眾多相關(guān)的變量中，根據(jù)實(shí)際問(wèn)題的要求，考查其中一個(gè)或幾個(gè)變量與

29、其余變量的依賴(lài)關(guān)系。如果只要考查某一個(gè)變量（常稱(chēng)為響應(yīng)變量、因變量或指標(biāo)）與其余多個(gè)變量（稱(chēng)為自變量或因素）的相互依賴(lài)關(guān)系，我們稱(chēng)為多元回歸問(wèn)題。在一元統(tǒng)計(jì)分析中討論的多元回歸是只考慮一個(gè)因變量的回歸問(wèn)題?；貧w分析是處理兩個(gè)及兩個(gè)以上變量間線(xiàn)性依存關(guān)系的一種數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法?；貧w分析的基本思想是：雖然自變量和因變量之間沒(méi)有嚴(yán)格的、確定性的函數(shù)關(guān)系, 但可以設(shè)法找出最能代表它們之間關(guān)系的數(shù)學(xué)表達(dá)形式[12]。</p><p

30、>　　回歸分析方法是處理變量之間相關(guān)關(guān)系的有理工具，它不僅提供建立變量間關(guān)系的數(shù)學(xué)表達(dá)式——經(jīng)驗(yàn)公式，而且利用概率統(tǒng)計(jì)知識(shí)進(jìn)行了分析討論，從而判斷經(jīng)驗(yàn)公式的正確性?；貧w分析主要解決以下幾方面的問(wèn)題：</p><p>　　a、確定幾個(gè)特定變量之間是否存在相關(guān)關(guān)系，如果存在的話(huà)，找出它們之間合適的數(shù)學(xué)表達(dá)式；</p><p>　　b、根據(jù)一個(gè)或幾個(gè)變量的值，預(yù)報(bào)或控制另一個(gè)變量的取值，并

31、且要知道這種預(yù)報(bào)或控制的精確度；</p><p>　　c、進(jìn)行因素分析，確定因素的主次以及因素之間的相互關(guān)系等等</p><p>　　回歸分析中，依據(jù)描述自變量與因變量之間因果關(guān)系的函數(shù)表達(dá)式是線(xiàn)性的還是非線(xiàn)性的，分為線(xiàn)性回歸分析和非線(xiàn)性回歸分析。通常線(xiàn)性回歸分析法是最基本的分析方法，遇到非線(xiàn)性回歸問(wèn)題可以借助數(shù)學(xué)手段化為線(xiàn)性回歸問(wèn)題處理。同時(shí)，在經(jīng)典計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型首先根據(jù)經(jīng)濟(jì)理論和樣本數(shù)

32、據(jù)設(shè)定模型的函數(shù)關(guān)系，然后估計(jì)函數(shù)關(guān)系中的參數(shù)并檢驗(yàn)所設(shè)定的關(guān)系。如果模型的函數(shù)關(guān)系通過(guò)檢驗(yàn)被證明是成立的，那么回歸結(jié)果可以外延，其推斷和預(yù)測(cè)都有較高的精度，模型的參數(shù)一般具有明確的經(jīng)濟(jì)意義，可以方便于各方面的應(yīng)用。</p><p>　　§1.1 多元線(xiàn)性回歸模型</p><p>　　被解釋變量與多個(gè)解釋變量之間具有線(xiàn)性關(guān)系，是解釋變量的多元線(xiàn)性函數(shù)，稱(chēng)為多元線(xiàn)性回歸模型。即&l

33、t;/p><p>　　其中為被解釋變量，為個(gè)解釋變量，為個(gè)未知參數(shù)，為隨機(jī)誤差項(xiàng)。</p><p>　　對(duì)于組觀(guān)測(cè)值，其方程組形式為：</p><p><b>　　即</b></p><p><b>　　其矩陣形式為</b></p><p><b>　　=+</b

34、></p><p>　　則回歸模型的矩陣形式為</p><p>　　§1.2 多元線(xiàn)性回歸模型的求解</p><p>　　對(duì)于含有個(gè)解釋變量的多元線(xiàn)性回歸模型</p><p>　　設(shè)分別作為參數(shù)的估計(jì)量，得樣本回歸方程為：</p><p>　　觀(guān)測(cè)值與回歸值的殘差為：</p><p&

35、gt;　　由最小二乘法可知應(yīng)使全部觀(guān)測(cè)值與回歸值的殘差的平方和最小，即使</p><p>　　取得最小值。根據(jù)多元函數(shù)的極值原理，分別對(duì)求一階偏導(dǎo)，并令其等于零，即</p><p><b>　　即</b></p><p><b>　　化簡(jiǎn)得下列方程組</b></p><p>　　上述個(gè)方程稱(chēng)為正規(guī)方

36、程，其矩陣形式為</p><p><b>　　因?yàn)?lt;/b></p><p><b>　　設(shè)為估計(jì)值向量</b></p><p>　　樣本回歸模型兩邊同乘樣本觀(guān)測(cè)值矩陣的轉(zhuǎn)置矩陣，則有</p><p><b>　　得正規(guī)方程組：</b></p><p>　

37、　由假定，，為階方陣，所以滿(mǎn)秩，的逆矩陣存在。因而</p><p>　　則為向量的OLS估計(jì)量。</p><p>　　§1.3 回歸方程的顯著性檢驗(yàn)檢驗(yàn)</p><p>　　§1.3.1 F檢驗(yàn)</p><p>　　對(duì)多元線(xiàn)性回歸方程的顯著性檢驗(yàn)就是要看自變量從整體上對(duì)隨機(jī)變量是否有顯著性的影響。為此提出原假設(shè)</p

38、><p>　　為了建立對(duì)進(jìn)行檢驗(yàn)的F統(tǒng)計(jì)量，我們利用總離差平方和的分解式，即：</p><p><b>　　簡(jiǎn)寫(xiě)為</b></p><p>　　在成立的條件下，計(jì)算統(tǒng)計(jì)量</p><p>　　對(duì)于假設(shè)，根據(jù)樣本觀(guān)測(cè)值計(jì)算統(tǒng)計(jì)量給定顯著水平，查第一個(gè)自由度為，第二個(gè)自由度為的分布表得臨界值。當(dāng)時(shí)，拒絕，則認(rèn)為回歸方程顯著成立；

39、當(dāng)時(shí)，接受，則認(rèn)為回歸方程無(wú)顯著意義。</p><p>　　§1.3.2 T檢驗(yàn)</p><p>　　回歸方程顯著成立，并不意味著每個(gè)解釋變量對(duì)被解釋變量的影響都是重要的。如果某個(gè)解釋變量對(duì)被解釋變量的影響不重要，即可從回歸模型中把它剔除掉，重新建立回歸方程，以利于對(duì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的分析和對(duì)進(jìn)行更準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。為此需要對(duì)每個(gè)變量進(jìn)行考查，如果某個(gè)解釋變量對(duì)被解釋變量的作用不顯著，那么它在

40、多元線(xiàn)性回歸模型中，其前面的系數(shù)可取值為零。因此必須對(duì)是否為零進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)。</p><p>　　(1)提出原假設(shè)；備擇假設(shè)。</p><p>　　(2)構(gòu)造統(tǒng)計(jì)量，當(dāng)成立時(shí),統(tǒng)計(jì)量。這里是的標(biāo)準(zhǔn)差，為解釋變量個(gè)數(shù)。</p><p>　　(3)給定顯著性水平，查自由度為的分布表，得臨界值。</p><p>　　(4)若，則拒絕，接受，即認(rèn)為

41、顯著不為零。若，則接受，即認(rèn)為顯著為零。</p><p>　　§1.3.3 擬合優(yōu)度檢驗(yàn)</p><p>　　擬合優(yōu)度用于檢驗(yàn)回歸方程對(duì)樣本觀(guān)測(cè)值的擬合程度。在多元線(xiàn)性回歸中定義樣本決定系數(shù)</p><p>　　樣本決定系數(shù)的取值范圍在區(qū)間內(nèi)，越接近1，表明回歸擬合的效果越好；越接近0，表明回歸擬合的效果越差，因此可以清楚的直觀(guān)地反映回歸擬合的效果。

42、 </p

43、><p><b>　　§1.4 殘差分析</b></p><p>　　一個(gè)線(xiàn)性回歸方程通過(guò)了T檢驗(yàn)和F檢驗(yàn)，只是表明變量X和Y之間的線(xiàn)性關(guān)系是顯著的，或者說(shuō)線(xiàn)性回歸方程是有效的，但不能保證擬合得很好，也不能排除由于意外原因而導(dǎo)致的數(shù)據(jù)不完全可靠，比如有異常值的出現(xiàn)、周期性因素干擾等。殘差分析的目的就在于解決這一問(wèn)題。所謂殘差是指實(shí)際觀(guān)察值與回歸估計(jì)值的差，即&l

44、t;/p><p>　　只有當(dāng)與模型中的殘差項(xiàng)有關(guān)的假定滿(mǎn)足時(shí)，我們才能放心運(yùn)用回歸模型。因此，在利用回歸方程作分析和預(yù)測(cè)之前，我們應(yīng)該用殘差圖幫助我們?cè)\斷回歸效果與樣本數(shù)據(jù)的質(zhì)量，檢查模型是否滿(mǎn)足基本假設(shè)，以便對(duì)模型做進(jìn)一步的修改。</p><p>　　一、異方差檢驗(yàn)。關(guān)于異方差檢驗(yàn)，統(tǒng)計(jì)學(xué)家進(jìn)行大量研究的研究，提出了許多診斷方法，主要有殘差分析圖分析法與等級(jí)系數(shù)法兩種常用方法。本文采用殘差圖

45、分析法。殘差分析圖是一種直觀(guān)方便的分析方法。它以殘差為縱坐標(biāo)，以擬合值為橫坐標(biāo)，做出殘差散點(diǎn)圖。一般情況下，當(dāng)回歸模型滿(mǎn)足所有假定時(shí)，殘差圖上的個(gè)點(diǎn)的散布是隨機(jī)的，無(wú)任何規(guī)律。如果回歸方程存在異方差時(shí)，殘差圖上點(diǎn)的散布呈現(xiàn)相應(yīng)的趨勢(shì)。</p><p>　　二、自相關(guān)性診斷。由于誤差項(xiàng)存在序列相關(guān)時(shí)給普通最小二乘法的應(yīng)用帶來(lái)了嚴(yán)重的后果，因此，如何診斷誤差項(xiàng)是否存在序列相關(guān)就成為一個(gè)極其重要的問(wèn)題。主要的診斷方法有

46、圖示檢驗(yàn)法、自相關(guān)系數(shù)法、DW檢驗(yàn)。本文采用圖示檢驗(yàn)法。圖示法是一種直觀(guān)的診斷方法，它是把給定的回歸模型直接用普通最小二乘法估計(jì)參數(shù)，求出殘差項(xiàng)，繪制的散點(diǎn)圖。如果大部分點(diǎn)落在第一、三象限，表明誤差項(xiàng)存在正的序列相關(guān)， 如果大部分點(diǎn)落在地二、四象限，那么誤差項(xiàng)存在負(fù)的相關(guān)性，如果大部分點(diǎn)隨機(jī)散布，那么誤差項(xiàng)不具有相關(guān)性。</p><p>　　三、正態(tài)性檢驗(yàn)。如果誤差項(xiàng)不服從正態(tài)分布，就會(huì)造成回歸方程一些檢驗(yàn)無(wú)法進(jìn)

47、行。殘差呈現(xiàn)非正態(tài)分布的原因很多，如模型缺乏代表性、方差不等，因而需要進(jìn)行正態(tài)性檢驗(yàn)，其中最切實(shí)易行的辦法就是畫(huà)出殘差直方圖。如果殘差直方圖近似呈現(xiàn)正態(tài)分布，這可以說(shuō)明誤差項(xiàng)近似服從正態(tài)分布。</p><p>　　影響商品房?jī)r(jià)格的因素</p><p>　　近年來(lái)不斷上升的商品房?jī)r(jià)格逐漸成為人民關(guān)注的社會(huì)焦點(diǎn)，從政府決策者，研究學(xué)者，到普通民眾都在探討房?jī)r(jià)膨脹增長(zhǎng)的原因。我們知道房?jī)r(jià)的影響因

48、素是多樣化的，在此我們從以下幾個(gè)方面來(lái)探討。</p><p><b>　　§2.1成本因素</b></p><p>　　地價(jià)是房地產(chǎn)成本的重要組成部分．在房地產(chǎn)價(jià)格中，地價(jià)一般占有五至六成的比重，其走勢(shì)直接影響著房?jī)r(jià)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地的出讓價(jià)格會(huì)上漲，尤其是隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城市土地資源日漸稀缺。房地產(chǎn)總量的有限性主要體現(xiàn)在土地

49、總量的有限性上，土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機(jī)性，必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)，如果土地價(jià)格增加，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本必然增加，則利潤(rùn)率隨之降低，這勢(shì)必引起房地產(chǎn)投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給相應(yīng)減少；相反，如果地價(jià)下降，企業(yè)利潤(rùn)率提高，則房地產(chǎn)供給相應(yīng)增加。這勢(shì)必影響房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌。</p><p><b>　　§2.2經(jīng)濟(jì)因素</b></p>

50、<p>　　房地產(chǎn)業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，決定了房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切的聯(lián)系，這些經(jīng)濟(jì)因素的變化在無(wú)時(shí)無(wú)刻不給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)變化。其中主要有一下因素。</p><p><b>　　一、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值</b></p><p>　　房地產(chǎn)業(yè)因其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性的地位為社會(huì)創(chuàng)造了巨額的財(cái)富，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的

51、基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重大的貢獻(xiàn)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP在i000美元左右時(shí)，是一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的黃金階段。2005年我國(guó)人均GDP超過(guò)1700美元，與此相應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的黃金時(shí)期。GDP的波動(dòng)變化與房地產(chǎn)行業(yè)有著很強(qiáng)的相關(guān)性。</p><p>　　二、城鎮(zhèn)居民個(gè)人可支配收入</p><p>　　城鎮(zhèn)居民可支配收入可直接影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。顯而易

52、見(jiàn)居民可支配收入提高，意味著住房購(gòu)買(mǎi)力的提高，若是中、低收入水平者的收入普遍增加，則其邊際消費(fèi)傾向增大，其收入增加的部分就可能會(huì)用于提高居住質(zhì)量，由于這一階層的人數(shù)很多，所以對(duì)房地產(chǎn)的需求量大，自然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；若是高收入水平者的收入增加，會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資，也會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。</p><p>　　圖3-1 河南省城鎮(zhèn)居民個(gè)人可支配收入，商品房均價(jià)走勢(shì)圖</p><p>&

53、lt;b>　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資</b></p><p>　　由于我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和城市化的穩(wěn)步推進(jìn)，潛在的需求引起社會(huì)普遍的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，再加上銀行利率較低等原因，使得大量的資金流入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其他行業(yè)由于投資回報(bào)率低，也有部分資金流入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。</p><p>　　圖3-2 河南省房地產(chǎn)開(kāi)放投資圖</p><p>　　絕大多數(shù)時(shí)候，當(dāng)

54、投資增長(zhǎng)率上升時(shí)，房地產(chǎn)的增長(zhǎng)率也在上升;反之，當(dāng)投資率增長(zhǎng)率下降時(shí)，房地產(chǎn)的增長(zhǎng)率也在下降?？梢?jiàn)，投資的變化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著高度的相關(guān)性。</p><p><b>　　四、物價(jià)水平</b></p><p>　　物價(jià)指數(shù)或通貨膨脹率主要是通過(guò)兩個(gè)途徑對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生影響。首先，通脹因素影響房地產(chǎn)名義價(jià)格與真實(shí)價(jià)值變動(dòng)，物價(jià)指數(shù)或通脹率與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在明顯的

55、正相關(guān)關(guān)系。一方面，當(dāng)物價(jià)總體趨向上漲時(shí)，房地產(chǎn)名義價(jià)格隨之上漲。另一方面建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等的上漲會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)生產(chǎn)成本上漲，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。其次，通貨膨脹使得影響房地產(chǎn)商品的保值與增值功能發(fā)生變動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行波動(dòng)。通貨膨脹時(shí)消費(fèi)者寧愿持有真實(shí)資產(chǎn)而放棄貨幣資產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資活動(dòng)的增加；反之會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資活動(dòng)的減少，這也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。</p><p><b>　　&

56、#167;2.3城鎮(zhèn)化水平</b></p><p>　　加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是我國(guó)進(jìn)入21世紀(jì)后的重要任務(wù)，2005年河南城鎮(zhèn)化水平達(dá)到30%，已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化加速時(shí)期，最近四、五年來(lái)河南省城鎮(zhèn)化率一直保持快速增長(zhǎng)，由此帶來(lái)的商品房需求量是相當(dāng)可觀(guān)的，如2008年河南城鎮(zhèn)人口為3575萬(wàn)，新增城鎮(zhèn)人口4.7%，那當(dāng)年人均住房面積22.7平方米計(jì)算，則城鎮(zhèn)化帶來(lái)了4176萬(wàn)平方米的潛在需求。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在全國(guó)抽樣

57、調(diào)查顯示，目前中國(guó)每年新增1%的城市人口，大約為1800萬(wàn)-2000萬(wàn)，新增城市人口的住房需求將會(huì)很大。因此在未來(lái)隨著河南城鎮(zhèn)化率的不斷提高情況下，對(duì)商品房的需求會(huì)不可避免的增加，加上國(guó)家房地產(chǎn)政策的影響，房地產(chǎn)的供應(yīng)量相對(duì)缺乏，房?jī)r(jià)自然會(huì)呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。</p><p>　　表2.1河南省城鎮(zhèn)化率和商品房?jī)r(jià)格</p><p><b>　　§2.4政府因素</b&

58、gt;</p><p>　　對(duì)處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)來(lái)說(shuō)，政府不但是經(jīng)濟(jì)體制改革的推動(dòng)者，同時(shí)還是產(chǎn)業(yè)政策的制定者和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者。中國(guó)政府的政策行為強(qiáng)烈的影響著中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展。</p><p>　　一、促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)</p><p>　　有統(tǒng)計(jì)資料表明，在2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)的9．13個(gè)百分點(diǎn)中，有</p><p>　　1．18個(gè)百分點(diǎn)

59、是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加。因而，地方政府在資源約束的條件下，選擇房地產(chǎn)這種操作性、掌控性很強(qiáng)的要素，直接、間接參與房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大資源投入，推動(dòng)GDP增長(zhǎng)。</p><p>　　二、增加地方政府財(cái)政收入</p><p>　　分稅制改革以后，從現(xiàn)今土地供給制度而言，地方政府可以獲得三種收益：一是土地一級(jí)市場(chǎng)由地方政府壟斷，土地出讓金一次性收??；地

60、方政府還可以通過(guò)低成本拆遷把獲得的土地出售；稅收及其以外的各種收費(fèi)。土地有償轉(zhuǎn)讓收入目前已成為各級(jí)地方政府的“第二財(cái)政"，是地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。在財(cái)政壓力下、在在利益機(jī)制誘導(dǎo)下，一些地方政府會(huì)利用“有形之手”推市、托市，造成房?jī)r(jià)上漲，進(jìn)而地價(jià)上漲。通過(guò)房?jī)r(jià)、地價(jià)的螺旋式相互推動(dòng)，地方政府獲得更多的地價(jià)收益。</p><p>　　商品房?jī)r(jià)格的線(xiàn)性研究</p><p>　　

61、上一章分析了可能影響河南省商品房?jī)r(jià)格的主要因素，為了清楚反映這些因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，本章擬用多元線(xiàn)性回歸模型進(jìn)行實(shí)證研究。</p><p>　　§3.1 多元線(xiàn)性回歸模型建立</p><p>　　§3.1.1變量的選擇和數(shù)據(jù)的搜集</p><p>　　選擇變量本著具有代表性和數(shù)據(jù)的可得性為原則，結(jié)合上一章影響房?jī)r(jià)的因素的定性分析結(jié)果，選取地價(jià)指

62、數(shù)（元）、河南省GDP（億元）、河南省城鎮(zhèn)居民個(gè)人可支配收入（元）、物價(jià)指數(shù)、河南省城鎮(zhèn)化率等因素為自變量，分別用、、、、表示，以河南省商品房均價(jià)作為因變量用表示。本文以河南省為研究對(duì)象，選取河南省2001—2010年的各種變量的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在相關(guān)數(shù)據(jù)以表格形式給出：</p><p>　　表3-1 自變量和因變量數(shù)據(jù)表</p><p>　　數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省2011統(tǒng)計(jì)年鑒，2011年中國(guó)地價(jià)指

63、數(shù)報(bào)告</p><p>　　§3.1.2變量的相關(guān)性分析及模型設(shè)定</p><p>　　將自變量和因變量數(shù)據(jù)輸入SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，首先對(duì)這些變量進(jìn)行相關(guān)分析，得到輸出結(jié)果3.1。</p><p><b>　　輸出結(jié)果3.1</b></p><p>　　從輸出結(jié)果可以看出，因變量與自變量，，相關(guān)系數(shù)都達(dá)到0.99

64、以上，這說(shuō)明因變量與自變量，，之間有很高的線(xiàn)性相關(guān)性，盡管因變量與自變量，的相關(guān)系數(shù)值較小，也不能排除因變量與自變量，具有相關(guān)性。因此本文采用多元線(xiàn)性回歸模型來(lái)探究因變量與自變量之間的關(guān)系。于是設(shè)定河南省商品房?jī)r(jià)格與各影響因素的關(guān)系模型用以下模型表示</p><p>　　，其中表示誤差項(xiàng)，誤差項(xiàng)滿(mǎn)足以下假設(shè)；</p><p><b>　　，</b></p>

65、<p>　　§3.1.3模型求解過(guò)程</p><p>　　對(duì)于多元線(xiàn)性回歸模型，本文中采用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行求解，此時(shí)我們采用普通回歸方法做多元線(xiàn)性回歸得到輸出結(jié)果4.1。</p><p><b>　　輸出結(jié)果4.1</b></p><p>　?。?）從模型匯總表中可以看到，決定系數(shù),單側(cè)檢驗(yàn)顯著s值為0.000，

66、說(shuō)明與有顯著的線(xiàn)性關(guān)系。</p><p>　　（2）從ANOVA方差分析表中看到，F(xiàn)=421.517，顯著性sig值為0.000，說(shuō)明與線(xiàn)性回歸高度顯著。</p><p>　　（3）從系數(shù)表可以看到，自變量系數(shù)均沒(méi)有通過(guò)T檢驗(yàn)，說(shuō)明自變量對(duì)均沒(méi)有顯著性影響，并且參數(shù)符號(hào)所代表的經(jīng)濟(jì)意義也不合理，這說(shuō)明自變量間存在多重共線(xiàn)性。</p><p>　　§3.1.

67、4 多重共線(xiàn)性的檢驗(yàn)與處理</p><p>　　為了進(jìn)一步確認(rèn)這種共線(xiàn)性存在，在SPSS中計(jì)算各個(gè)自變量的方差擴(kuò)大因子，得到輸出結(jié)果4.2。</p><p><b>　　輸出結(jié)果4.2</b></p><p>　　從系數(shù)表可以看到，，，的方差擴(kuò)大因子大于10，這可以說(shuō)明自變量間存在多重共線(xiàn)性。自變量多重共線(xiàn)性的存在會(huì)造成系數(shù)檢驗(yàn)無(wú)法通過(guò)，甚至出

68、現(xiàn)參數(shù)符號(hào)的經(jīng)濟(jì)意義無(wú)法解釋。為了消除自變量之間多重共線(xiàn)性對(duì)參數(shù)估計(jì)的影響我們運(yùn)用逐步回歸方法重新進(jìn)行回歸，得到輸出結(jié)果4.3。</p><p><b>　　輸出結(jié)果4.3</b></p><p>　　從輸出結(jié)果可以看出，由于變量間存在多重共線(xiàn)性，在逐步回歸中，，都被剔除，且剔除變量后的說(shuō)明回歸方程的擬合程度較好，F(xiàn)檢驗(yàn)的sig值為0.000說(shuō)明模型的線(xiàn)性關(guān)系在95%

69、的置信水平下顯著成立。T檢驗(yàn)中回歸系數(shù)的sig值均小于0.05可以認(rèn)為自變量對(duì)因變量的線(xiàn)性效果是顯著。但是，由于常數(shù)項(xiàng)的sig值為0.826所以常數(shù)項(xiàng)不具備顯著性，所以，我們?cè)诤竺娴摹皹?biāo)準(zhǔn)系數(shù)”，在標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)一列中，可以看見(jiàn)“常數(shù)項(xiàng)”中沒(méi)有數(shù)值，已經(jīng)被剔除。最后得到標(biāo)準(zhǔn)化回歸方程為</p><p>　　標(biāo)準(zhǔn)化的河南省商品房?jī)r(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)化的河南省GDP，標(biāo)準(zhǔn)化的河南城鎮(zhèn)化率（）</p><p>

70、　　§4.1.3 殘差分析</p><p>　　在回歸模型中，我們總是假定隨機(jī)誤差項(xiàng)，，，具有相同的方差，獨(dú)立或不相關(guān)，服從正態(tài)分布，即對(duì)于所有樣本點(diǎn)，有</p><p>　　由于實(shí)際問(wèn)題是錯(cuò)綜復(fù)雜的，因而在建立實(shí)際問(wèn)題的回歸分析模型時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)異方差和自相關(guān)問(wèn)題。因此建立回歸方程后需要做殘差分析來(lái)檢驗(yàn)是否滿(mǎn)足模型的基本假設(shè)。</p><p>　　在sp

71、ss中計(jì)算殘差，并以殘差為縱坐標(biāo)，以擬合值為橫坐標(biāo)繪制殘差分析圖如下</p><p>　　圖4-1 殘差分析圖

72、

73、 </p><p>　　從殘差圖上可以看出，殘差在（，）即（-73.786,73.786）范圍內(nèi)圍繞波動(dòng)，表明回歸模型不存在異方差。再以殘差為(殘差1)為縱坐標(biāo)，以（殘差2）為橫坐標(biāo)繪

74、制（，）的散點(diǎn)圖如下</p><p>　　圖4-2 殘差散點(diǎn)圖</p><p>　　從散點(diǎn)圖上可以看出殘差的分布沒(méi)有表現(xiàn)出一定規(guī)律，可以說(shuō)明模型誤差項(xiàng)不存在自相關(guān)。為了做殘差正態(tài)性檢驗(yàn)，繪制殘差的直方圖如下</p><p>　　圖4-3 殘差直方圖</p><p>　　從殘差直方圖可以看出殘差分布近似于正態(tài)分布。</p><

75、;p>　　從殘差分析可知模型的基本假設(shè)是滿(mǎn)足的，回歸方程有效。</p><p>　　§4.2 多元線(xiàn)性回歸模型解釋</p><p>　　本文通過(guò)逐步回歸建立的回歸模型，通過(guò)了方程顯著性檢驗(yàn)很好的顯示了自變量和因變量之間的線(xiàn)性關(guān)系，并且殘差不存在異方差、自相關(guān)，服從正態(tài)分布。得到最終方程為</p><p>　　可見(jiàn)影響河南省商品房均價(jià)的主要因素為河南省

76、GDP，河南城鎮(zhèn)化率。回歸方程表明：</p><p>　　其一，河南省GDP與商品房?jī)r(jià)格呈正相關(guān)，河南省GDP（相對(duì)于其標(biāo)準(zhǔn)差）每變化1%引起商品房均價(jià)（相對(duì)于其標(biāo)準(zhǔn)差）變化0.662%。近些年河南省在國(guó)家扶持政策的大力支持下經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，GDP在2005年破萬(wàn)億大關(guān)后，商品房?jī)r(jià)格達(dá)到兩千元以上，當(dāng)2010年GDP達(dá)到兩萬(wàn)億時(shí)，商品房均價(jià)也直逼三千。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)業(yè)注入巨大活力，也大幅增加人民的收入，在潛在

77、的需求和持續(xù)的投資刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格也不免一路走高。</p><p>　　圖4-4 河南省GDP，商品房均價(jià)走勢(shì)圖</p><p>　　其二，河南省城鎮(zhèn)化率與商品房均價(jià)呈正相關(guān)，河南省城鎮(zhèn)化率（相對(duì)于其標(biāo)準(zhǔn)差）每變化1%引起商品房均價(jià)（相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)差）變化0.339%。河南省是人口大省，十年前由于河南經(jīng)濟(jì)總體較差，農(nóng)村人口占有大部分，進(jìn)而對(duì)商品房的需求較低，房?jī)r(jià)一直在比較低的位運(yùn)行，隨著河南

78、經(jīng)濟(jì)的突進(jìn)，城鎮(zhèn)人口急劇增加，人民對(duì)生活質(zhì)量要求的提高直接促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的膨脹，商品房?jī)r(jià)格更是節(jié)節(jié)上漲，特別是河南省一些大城市如鄭州市在2010年12月份商品房均價(jià)突破7000元大關(guān)。</p><p><b>　　§4.3 本章小結(jié)</b></p><p>　　本章主要對(duì)河南省商品房均價(jià)進(jìn)行回歸分析和模型解釋?zhuān)谝训玫綌?shù)據(jù)的基礎(chǔ)上運(yùn)用spss，首先進(jìn)行直接回

79、歸，發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)變量間多重共線(xiàn)性，影響回歸的結(jié)果，后采用逐步回歸法，提出一些相關(guān)性很強(qiáng)的變量，得出顯著性較好的回歸方程，在進(jìn)行殘差分析以進(jìn)一步診斷回歸方程的擬合效果。最后得出標(biāo)準(zhǔn)化的回歸方程，再進(jìn)行模型解釋?zhuān)矠橄乱徽绿岢鼋ㄗh奠定了基礎(chǔ)。</p><p>　　河南省商品房?jī)r(jià)格發(fā)展趨勢(shì)及建議</p><p>　　§5.1河南省商品房?jī)r(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)</p><p>

80、;　　河南省作為中部的經(jīng)濟(jì)大省，經(jīng)濟(jì)的迅猛增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅度增加，在2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅有102.84億元，而到2010年開(kāi)放投資量高達(dá)2114.08億元，增長(zhǎng)了近20倍，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱潮推動(dòng)下河南房地產(chǎn)業(yè)更是表現(xiàn)了強(qiáng)勁的發(fā)展活力，房地產(chǎn)投資不斷增加。再者由于河南省人口眾多，近些年城鎮(zhèn)人口逐年增加，人民生活水平的逐步提高，越來(lái)越多人民對(duì)生活質(zhì)量的要求的需求日益增加，這潛在的刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，因此可

81、以預(yù)見(jiàn)河南省房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)繼續(xù)保持快速發(fā)展的勢(shì)頭，商品房?jī)r(jià)格在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的背景下也將保持快速的增長(zhǎng)。</p><p>　　§5.2河南省商品房?jī)r(jià)格的建議</p><p>　　隨著河南省居民對(duì)商品房消費(fèi)需求的不斷增加，商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快已成為目前社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題之一。房?jī)r(jià)合理的上漲是不可避免的，但是當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)熱過(guò)快的增長(zhǎng)已經(jīng)影響到人民的正常生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，為此本文提出一

82、些建議：</p><p>　　一、提高銀行存款利率．抑制房地產(chǎn)投資需求</p><p>　　由于目前利率水平低于通貨膨脹水平，實(shí)際利率為負(fù)利率時(shí)，在投資品種較少的情況下，必然刺激購(gòu)房投資，造成房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)需求拉動(dòng)型上升。</p><p>　　房地產(chǎn)需求旺盛，價(jià)格上漲使房地產(chǎn)商利潤(rùn)率上升，將會(huì)吸引更多的資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)分享利潤(rùn)，最終局部地方形成房地產(chǎn)“泡沫”。

83、現(xiàn)在房地產(chǎn)</p><p>　　發(fā)展出現(xiàn)了局部“泡沫”，必須充分發(fā)揮利率杠桿的調(diào)節(jié)作用，控制貨幣供應(yīng)量，降低居民的投資需求。</p><p>　　二、調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)</p><p>　　針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出的現(xiàn)實(shí)，為了滿(mǎn)足廣大中低收入群眾的住房需求，各地應(yīng)因地制宜，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，在控制高價(jià)位</p><p>　　商

84、品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)規(guī)模，提高其在房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)中的比例。</p><p>　　三、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理</p><p>　　在安排年度建設(shè)用地指標(biāo)時(shí)，要優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房建設(shè)用地。要根據(jù)市場(chǎng)需求，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量，增加普通商品房用地，正確引導(dǎo)高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，盤(pán)活存量土地，制止

85、炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為。</p><p><b>　　四、引導(dǎo)住房觀(guān)念</b></p><p>　　商品房是市場(chǎng)化的產(chǎn)物，商品房的消費(fèi)也因該考慮個(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況，對(duì)于河南省來(lái)說(shuō)大部分人的經(jīng)濟(jì)情況不足以承擔(dān)商品房的消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房對(duì)于許多人來(lái)說(shuō)更是一種理性選擇。政府應(yīng)當(dāng)在這方面給與給多的支持的宣傳，借此引導(dǎo)人民的住房觀(guān)念。</p><p><

86、;b>　　結(jié) 論</b></p><p><b>　　一、本文的主要結(jié)論</b></p><p>　　河南省商品房?jī)r(jià)格的影響因素是多樣性的，有成本因素，經(jīng)濟(jì)因素，人口因素，政府因素。這些因素之間具有一定的相關(guān)性。通過(guò)多元線(xiàn)性回歸分析得出其中與河南省商品房呈明顯線(xiàn)性關(guān)系的因素有河南省GDP，河南省城鎮(zhèn)化率，同時(shí)也得出這兩種因素與商品房?jī)r(jià)格的定量關(guān)系。&

87、lt;/p><p>　　二、本文不足和有待進(jìn)一步研究的問(wèn)題</p><p>　　由于時(shí)間和數(shù)據(jù)收集能力的有限及研究問(wèn)題的特殊性，本文只針對(duì)2001年至2010年10年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，必然有一定的局限性，還需要更廣泛更深的研究，因此在將本文的研究成果向更多方向推廣是受到了一定的限制，但本文的研究對(duì)近年來(lái)河南省商品房?jī)r(jià)格的研究還是很有意義的。影響商品房的價(jià)格因素具有多樣性，本文最終只是選擇了河

88、南省GDP，河南省城鎮(zhèn)化率兩個(gè)指標(biāo)，一些其他的因素可能具有非線(xiàn)性的關(guān)系而被剔除，還有一些定性的因素沒(méi)考慮到模型中來(lái)。因此關(guān)于商品房?jī)r(jià)格的問(wèn)題還需要其他方面的更一步研究。</p><p><b>　　三、論文體會(huì)</b></p><p><b>　?。?）數(shù)據(jù)問(wèn)題</b></p><p>　　在論文的寫(xiě)作過(guò)程中，搜集數(shù)據(jù)是一

89、項(xiàng)瑣碎復(fù)雜的工作，在搜集數(shù)據(jù)時(shí)我遇到了各種困難。例如河南省商品房?jī)r(jià)格的數(shù)據(jù)沒(méi)有官方的數(shù)據(jù)，并且時(shí)間跨度大，2004年以前的商品房?jī)r(jià)均價(jià)數(shù)據(jù)很難搜到，為此根據(jù)商品房均價(jià)等于商品房銷(xiāo)售總額除以商品房銷(xiāo)售總面積的方法得出2001年至2004年河南省商品房均價(jià)。又例如在選擇表示河南省城鎮(zhèn)化水平的指標(biāo)時(shí)，考慮到用城鎮(zhèn)人口數(shù)的數(shù)字較大，有可能對(duì)回歸方程的顯著性檢驗(yàn)造成影響，所以采用了城鎮(zhèn)化率來(lái)表示城鎮(zhèn)化水平。本文數(shù)據(jù)大部分來(lái)至河南省統(tǒng)計(jì)年鑒，但由于

90、統(tǒng)計(jì)制度的原因有些數(shù)據(jù)無(wú)法查到，于是綜合利用網(wǎng)上權(quán)威數(shù)據(jù)資源。</p><p><b>　?。?）指標(biāo)問(wèn)題</b></p><p>　　商品房?jī)r(jià)格是多種因素作用的結(jié)果，指標(biāo)越多越能說(shuō)明問(wèn)題，但有些指標(biāo)在模型中無(wú)法給出解釋?zhuān)缤恋貎r(jià)格指數(shù)，物價(jià)指數(shù)，這些指標(biāo)在影響商品房?jī)r(jià)格因素中是很重要的因素，可是在方程檢驗(yàn)時(shí)被模型剔除，這對(duì)商品房?jī)r(jià)格的解釋來(lái)說(shuō)是一種遺憾，有些指標(biāo)如政

91、府因素在商品房?jī)r(jià)格中也發(fā)揮重要作用，但是由于無(wú)法定量也不能給出定量的解釋。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 何曉群，劉文卿.應(yīng)用回歸分析[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2000.</p><p>　　[2] 李子奈，潘文卿.計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京：高等教育出版社，2005.</p>

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