房地產(chǎn)會計論文淺談公允價值基礎(chǔ)理論在投資性房地產(chǎn)中的運用及影響

1、<p>　　房地產(chǎn)會計論文：淺談公允價值基礎(chǔ)理論在投資性房地產(chǎn)中的運用及影響</p><p>　　摘要：隨著新會計準則的出臺，公允價值的應用是其中的一大亮點，采用公允價值計量，可提升并影響企業(yè)資產(chǎn)價值,給企業(yè)帶來更多有利機遇，有利于企業(yè)向國際市場發(fā)展.但在推行當中還存在一些問題和難點.本文從公允價值的定義及其應用范圍入手，著重分析了公允價值在我國投資性房地產(chǎn)中的應用及影響，對投資性房地產(chǎn)會計處理中公允價

2、值模式計量做了進一步的剖析.</p><p>　　關(guān)鍵詞：公允價值；會計準則；投資性房地產(chǎn)</p><p>　　財政部于2006年2月15日頒布的《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱新準則)首次將投資性房地產(chǎn)作為一項單獨的資產(chǎn)予以確認，具有十分重要的意義.投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨計量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn).它包括已出租的土地使用權(quán)、持有

3、并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物.因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)，以及為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的建筑物或土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)，應分別在存貨、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中進行核算.</p><p>　　長期以來，我國并未針對投資性房地產(chǎn)單獨制定相關(guān)準則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)”等其他相關(guān)的會計準則中加以處理.然而，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變,投資性房

4、地產(chǎn)已成為一項經(jīng)營性活動,而不是傳統(tǒng)意義上的固定資產(chǎn).在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為存貨、一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)無法在會計上真實反映其價值，導致投資性房地產(chǎn)市場價值與賬面價值相背離.</p><p>　　1公允價值的基礎(chǔ)理論</p><p>　　1.1公允價值的定義</p><p>　　對于公允價值，不同的機構(gòu)有不同的定義.國際會計準則委員會1999年發(fā)布的《國

5、際會計準則第39號———金融工具：確認和計量》指出：“在公允價值定義中隱含著一項假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，不打算或不需要清算，不會大幅度縮減其經(jīng)營規(guī)模，或按不利條件進行交易.因此，公允價值不是企業(yè)在強制性交易、非自愿清算或本銷售中收到或支付的金額（IASC，1999）.”美國財務(wù)會計準則委員會于2000年2月頒布的第7號概念公告對公允價值的定義是：“公允價值是當前的非強迫交易或非清算交易中，自愿雙方之間進行資產(chǎn)（或負債）的買賣（或發(fā)生與

6、清償）的價格（FASB2000）.”我國新頒布的《企業(yè)會計準則———基本準則》中，把公允價值定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~.”對比以上我國對公允價值的定義，本文認為這個定義充分考慮了基本國情，符合我國市場經(jīng)濟發(fā)展需要.</p><p>　　1.2目前我國公允價值的適用范圍</p><p>　　雖然我國在新準則中部分地采用了公允價值的計量屬性，但

7、是公允價值在新準則中的應用是十分謹慎的.與國際財務(wù)報告準則相比，我國新的企業(yè)會計準則體系在確定公允價值的應用范圍時，充分地考慮了我國的國情，作了審慎的改進.公允價值的運用必須滿足一定的前提條件，即公允價值應當能夠可靠計量.基本準則中也強調(diào)，企業(yè)一般應當采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用非歷史成本計量屬性.目前，主要在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面采用；另

8、外，在各項使用公允價值的具體準則中，也嚴格限制了使用條件.這些限制條件，在一定程度上可以保證公允價值的“公允”表達，同時也可以有效遏制企業(yè)的利潤操縱.</p><p>　　2公允價值在投資性房地產(chǎn)中的具體運用</p><p>　　公允價值計量模式，是指以市場價值，即熟悉情況的當事人在公平交易中自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~.公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用主要涉及以下幾個方面：<

9、/p><p>　　2.1投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量新準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，通常應當采用成本模式，存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以采用公允價值模式.但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式.采用成本模式的，會計處理方法同原有的準則要求基本一致，即將取得有關(guān)資產(chǎn)的實際成本作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準則計提折舊或攤

10、銷，并在期末進行減值測試，計提相應的減值準備，期末按賬面價值在資產(chǎn)負債表中反映.而在公允價值模式下，日常核算過程中對投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，資產(chǎn)負債表日也不需要對投資性房地產(chǎn)進行減值測試，其折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價值直接反映在公允價值變動中，并通過“公允價值變動損益”對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響.企業(yè)應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益.</p><

11、p>　　2.2后續(xù)計量模式變更為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更.成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時，由于兩種模式下投資性房地產(chǎn)的入賬價值不同，因而公允價值與原賬面價值之間產(chǎn)生了差額，這個差額不直接計入損益，而是作為會計政策變更處理，調(diào)整期初留存收益.而已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式.</p><p>　　2.3投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)

12、換企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，并且滿足條件的，應當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn).在成本模式下，應將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當日的公

13、允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益（資本公積）.</p><p>　　3公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響</p><p>　　公允價值計量對相關(guān)公司投資性房地產(chǎn)核算提供了一種新的模式，但公司是否利用或怎樣利用這種模式仍需要深入研究.</p><p>　　3.1提高公司對信息披露的真實性</p&g

14、t;<p>　　近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來計量所擁有的投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，這顯然會使會計信息無法真實公允地反映企業(yè)的真實價值，而且在我國目前的市場環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)大都存在很大程度的升值.公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面.按照《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》的要求，企業(yè)若以公允價值的記

15、賬模式取代傳統(tǒng)成本模式記賬的，應該屬于會計政策的變更.會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關(guān)的會計信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關(guān)企業(yè)的真實信息.在采用公允價值模式記賬的當年，公司應當采用追溯調(diào)整法調(diào)整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升，有利于提高相關(guān)公司的規(guī)模.</p><p>　　3.2公司每年凈利潤的波動程度會增大</p><p>　　公允價值

16、的變化將加大凈利潤的波動幅度.現(xiàn)行會計制度下，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)物業(yè)都是計入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中，其市值變動并不計入當期損益，我們無法從相關(guān)的會計報表中尋找其變動的痕跡，也不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻.當前我國的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場已經(jīng)進入加速發(fā)展階段，雖然并不排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能性，但更多投資性房地產(chǎn)物業(yè)的升值潛力較大且預計將會持續(xù)；按照新準則所要求的公允價值法來重新計量這些“名不副

17、實”的投資性房產(chǎn)，企業(yè)每年的重估增值額應該會使當年的凈利潤預計得到持續(xù)的額外提升，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的巨額利潤終將能夠在賬面得到充分體現(xiàn)，由此也大幅提高了每股的凈資產(chǎn)，降低了市盈率.但由于對凈利潤的影響比較多，相應波動程度也會增加，因此，如何評價這種由于增值帶來的利潤增加，需要市場進一步達成新的均衡，而且，投資者也需要以更為穩(wěn)健和客觀的估值標準來衡量此類房地產(chǎn)公司的真正價值.</p><p>　　3.3未來投資性房

18、地產(chǎn)公允價值的確認</p><p>　　公允價值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，盡管公允價值的確認仍然是一個難點，很多人擔心在現(xiàn)階段的實務(wù)操作中公允價值容易導致利潤操縱，但是隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)物業(yè)的公允價值還是比較容易取得的.同時，新會計準則也借鑒了國際會計準則中確定公允價值的方法，需要每年聘請獨立的

19、評估師對其投資性房地產(chǎn)物業(yè)進行評估，并在年報中詳細披露房地產(chǎn)當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等.</p><p><b>　　3.4對稅負的影響</b></p><p>　　由于現(xiàn)行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對待，因此在成本計量模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致，而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產(chǎn)

20、的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法將實際成本作為投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，不確認公允價值變化產(chǎn)生的所得，待處理時一并計算確定應計入應納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負債.</p><p>　　綜上所述，此次新準則中對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價值的引入，意義十分重大，對房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生一定的影響.但是，目前公允價值的確定仍是一個難點，未來還應加強對投

21、資性房地產(chǎn)價值評估的研究，只有把握好公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用，才能進行正確的會計核算，提升企業(yè)的投資價值.</p><p><b>　　參考文獻：</b></p><p>　　中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準則[M].北京：經(jīng)濟科學出版社,2006.</p><p>　　〔2〕中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準則———應用指南.財政經(jīng)濟出版

22、社,2006.</p><p>　　〔3〕黃學敏.公允價值：理論內(nèi)涵與準則運用[J].會計研究，2004.</p><p>　　〔4〕葛家澍．關(guān)于會計計量屬性———公允價值[J]．上海會計，2001．</p><p>　　〔5〕常勛．公允價值計量研究[J]．財會月刊，2004（1）．</p><p>　　下面是贈送的中秋節(jié)演講辭，不需要的朋友

23、可以下載后編輯刪除?。?！謝謝</p><p><b>　　中秋佳節(jié)演講詞推薦</b></p><p>　　中秋,懷一顆感恩之心》</p><p><b>　　老師們，同學們：</b></p><p>　　秋濃了，月圓了，又一個中秋要到了!本周日，農(nóng)歷的八月十五，我國的傳統(tǒng)節(jié)日——中秋節(jié)。中秋節(jié)，處在

24、一年秋季的中期，所以稱為“中秋”，它僅僅次于春節(jié)，是我國的第二大傳統(tǒng)節(jié)日。</p><p>　　中秋的月最圓，中秋的月最明，中秋的月最美，所以又被稱為“團圓節(jié)”。</p><p>　　金桂飄香，花好月圓，在這美好的節(jié)日里，人們賞月、吃月餅、走親訪友……無論什么形式，都寄托著人們對生活的無限熱愛和對美好生活的向往。</p><p>　　中秋是中華瑰寶之一，有著深厚的文

25、化底蘊。中國人特別講究親情，特別珍視團圓，中秋節(jié)尤為甚。中秋，是一個飄溢親情的節(jié)日;中秋，是一個彌漫團圓的時節(jié)。這個時節(jié)，感受親情、釋放親情、增進親情;這個時節(jié)，盼望團圓、追求團圓、享受團圓……這些，都已成為人們生活的主旋律。</p><p>　　同學們，一定能背誦出許多關(guān)于中秋的千古佳句，比如“舉頭望明月，低頭思故鄉(xiāng)”、“但愿人長久，千里共嬋娟”、“海上生明月，天涯共此時”……這些佳句之所以能穿透歷史的時空流傳

26、至今，不正是因為我們?nèi)祟愑兄墓餐拍顔帷?lt;/p><p>　　中秋最美是親情。一家人團聚在一起，講不完的話，敘不完的情，訴說著人們同一個心聲：親情是黑暗中的燈塔，是荒漠中的甘泉，是雨后的彩虹……</p><p>　　中秋最美是思念。月亮最美，美不過思念;月亮最高，高不過想念。中秋圓月會把我們的目光和思念傳遞給我們想念的人和我們牽掛的人，祝他們沒有憂愁，永遠幸福，沒有煩惱，永遠快樂! 一、

27、活動主題：游名校、賞名花，促交流，增感情</p><p>　　二、活動背景：又到了陽春三月，陽光明媚，微風吹拂，正是踏青春游的好時節(jié)。借春天萬物復蘇之際，我們?nèi)嗑奂谝黄?，彼此多一點接觸，多一點溝通，共話美好未來，與此同時，也可以緩解一下緊張的學習壓力。 相信在這次春游活動中，我們也能更親近的接觸自然，感悟自然，同時吸收萬物之靈氣的同時感受名校的人文氣息。三、活動目的：下面是贈送的勵志散文欣賞，不需要的朋友下

28、載后可以編輯刪除??！上面才是您需要的正文。</p><p>　　十年前，她懷揣著美夢來到這個陌生的城市。十年后，她的夢想實現(xiàn)了一半，卻依然無法融入這個城市。作為十年后異鄉(xiāng)的陌生人，她將何去何從？</p><p>　　筆記本的字跡已經(jīng)模糊的看不清了，我還是會去翻來覆去的看，依然沉溺在當年那些羈絆的年華。曾經(jīng)的我們是那么的無理取鬧，那么的放蕩不羈，那么的無法無天，那么輕易的就可以拋卻所有去為了

29、某些事情而孤注一擲。       而后來，時光荏苒，我們各自離開，然后散落天涯。如今，年年念念，我們只能靠回憶去彌補那一程一路走來落下的再也拾不起的青春之歌。從小，她就羨慕那些能夠到大城市生活的同村女生。過年的時候，那些女生衣著光鮮地帶著各種她從來沒有見過的精致東西回村里，讓她目不轉(zhuǎn)睛地盯著。其中有一個女孩是她的閨蜜，她時常聽這個女孩說起城市的生活，那里很繁華，到處都是高樓大廈，大家衣著體面……

30、這一切都是她無法想像的畫面，但是她知道一定是一個和村子截然不同的地方。她夢想著有一天能夠像這個閨蜜一樣走出村子，成為一個體面的城市人。 　　在她十八歲那年，她不顧父母的反對，依然跟隨閨蜜來到了她夢想中的天堂。盡管在路途中她還在為父母要和她斷絕關(guān)系的話感到難過，但是在她親眼目睹城市的繁華之后，她決心要賺很多錢，把父母接到城市，讓父母知道她的選擇是正確的。 　　可是很快，她就發(fā)現(xiàn)真實的情況和她想象的完全不一樣。閨

31、蜜的</p><p>　　1. 豐富同學們的校園生活，陶冶情操。</p><p>　　2. 領(lǐng)略優(yōu)美自然風光，促進全班同學的交流，營造和諧融洽的集體氛圍。 3. 為全體同學營造一種輕松自由的氣氛，又可以加強同學們的團隊意識。 4. 有效的利用活動的過程及其形式，讓大家感受到我們班級的發(fā)展和進步。</p><p>　　四、活動時間：XX年3月27日星期四</p&

32、gt;<p>　　五、活動參與對象：房產(chǎn)Q1141全體及“家屬”</p><p>　　六、活動地點：武漢市華中農(nóng)業(yè)大學校內(nèi)</p><p><b>　　七、活動流程策劃：</b></p><p>　　1、27日8點在校訓時集合，乘車</p><p>　　2、9點前往華農(nóng)油菜基地、果園，賞花攝影</p&

33、gt;<p>　　3、10點30，回農(nóng)家樂開始做飯，進行“我是廚王”大比拼</p><p>　　4、1點30，收拾食品殘物，開始集體活動</p><p><b>　　5、4點，乘車返校</b></p><p>　　八、職能分工及責任定崗</p><p>　　1、調(diào)研組：負責前期的選址、策劃的撰寫、實地考察、

34、交通工具的聯(lián)系和檢驗</p><p>　　組長：金雄   成員：吳開慧</p><p>　　2、安全保衛(wèi)組：負責登記參加春游的人數(shù)，乘車前的人數(shù)的登記，集體活動時同學的請假的審批，安全知識的培訓與教育，午餐制作的人員分組</p><p>　　組長：徐楊超  成員：王沖</p><p>　　3、

35、食材采購組：根據(jù)春游的人數(shù)和預算費用合理購買食材</p><p>　　組長：胡晴瑩  成員：何曉藝</p><p>　　4、活動組織組：在車上、賞花期間、主要是做飯完后的集體活動期間的活動的組織</p><p>　　組長：武男    成員：馮薏林</p><p>　　5、廚藝大賽組織

36、組：負責指導各個小組的午餐的準備，最后負責從五個小組里推薦的里面選出“廚王”（廚王春游費用全免）</p><p>　　組長：朱忠達   成員：嚴露</p><p>　　6、財務(wù)組：負責財務(wù)的報賬及最后的費用的收取，做好最后的決算向全班報告</p><p><b>　　組長：楊雨</b></p><

37、;p>　　7、督導組：負責檢查各組的任務(wù)的完成及協(xié)調(diào)各小組的任務(wù)分工</p><p><b>　　組長：葉青青</b></p><p>　　【注】以上只是大致的責任定崗，組長負主責，各小組要相互配合，相互幫助發(fā)揮你們的聰明才智去認真完成任務(wù)</p><p><b>　　九、注意事項</b></p>&l

38、t;p>　　1、分組要盡量把做事積極的與不太積極的搭配，每組里都要有學生干部，學生干部要起帶頭作用</p><p>　　2、食材的購買不要太復雜了，先前想出菜譜，然后組織大家學習下烹飪知識，注意食材購買的質(zhì)和量</p><p>　　3、注意提醒大家手機充足電，隨時保持通訊暢通，有相機的同學帶上相機，組織大家多拍幾張全家福</p><p>　　4、游戲最好要能吸

39、引全部人參加，讓同學們能增加了解，班委們能更好的了解同學們的動態(tài)，增進感情</p><p>　　各組應在規(guī)定時間前把活動準備情況向督導組報告，出現(xiàn)緊急情況要第一時報告。督導組也可以及時把活動的準備情況在班委群公布，實時互動。</p><p>　　中秋最美是感恩!無須多言，給父母一個微笑，給親友一個問候，遞上一杯清茶，送上一口月餅，這是我們給予父母最好的回報。感謝父母給予的生命，感謝父母給予

40、的培養(yǎng)……老師們，同學們，這個中秋，我們要用一顆感恩的心來度過!心懷感恩!感恩一切造就我們的人，感恩一切幫助我們成長的人!心懷感恩，我們才懂得尊敬師長，才懂得關(guān)心幫助他人，才懂得勤奮學習、珍愛自己，才會擁有快樂，擁有幸福!</p><p>　　《鷹之歌》高爾基（俄羅斯） 時間:2011-12-26 作者: 高爾基　蛇，高高地爬到山里去，躺在潮濕的山谷里，盤成一圈，望著海。 太陽高高的在天空中照耀著，群山向天空中噴

41、出熱氣，波浪在下面沖擊著石頭。沿著山谷，在黑暗中、在飛沫里，山泉轟隆隆地沖擊著石頭，迎著大海奔騰而去。雪白的、激烈的山泉，完全浸在泡沫里，它切開山嶺，怒吼著倒入海去。 忽然，在蛇所呆的那個山谷里，天空中墜下一只胸膛受傷、羽毛上染著血跡的鷹。他短促地叫了一聲，墜在地上，懷著無可奈何的憤怒，胸膛撞在堅硬的石頭上。 蛇嚇了一大跳，敏捷地爬開。但是，馬上看出這鳥兒的生命只能維持兩、三分鐘了。他爬到那受傷的鳥兒跟前，面對著他輕聲地說： &qu

42、ot;怎么啦，你要死了么？" "是的，要死了。"鷹深深地嘆了一口氣回答說。 "啊，我美好的生活過了，我懂得什么是幸福。我英勇地戰(zhàn)斗過了，我見過天！哦，你是不會那么近的看到天的。唉，你這可憐蟲。" "那有什么了不起。天么？空空洞洞的，我怎么能在天上爬呢？我在這里很好，又溫暖、又滋潤。"蛇對那自由的鳥兒這樣回答。他聽了那鳥兒的胡言亂語，心中暗暗好笑。而且，蛇還這樣想：