投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務(wù)影響研究

1、<p>　　投資性房地產(chǎn)公允價值計量的財務(wù)影響研究</p><p>　　摘要：我國財政部2006年頒布《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》指出，在投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以使用公允價值計量。在該文件頒布之后，時隔7年，房地產(chǎn)市場價格不斷上漲，對投資性房地產(chǎn)的估價準確性要求更高，上市公司如果采用公允價值計量會對上市公司財務(wù)狀況短期和長期產(chǎn)生不小的影響，這將成為本文討論的重點。

2、</p><p>　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價值；財務(wù)影響 </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》頒布時，理論界普遍認為采用公允價值計量將大大增加擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的凈資產(chǎn)，從而導(dǎo)致增大利潤操縱空間，影響擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的股價，增加賬面收益等等。投資性房地產(chǎn)

3、公允價值計量模式在上市公司中的應(yīng)用和影響是否會像理論界預(yù)計的那樣，真的為上市公司盈余管理帶來契機，真的會改變上市公司的財務(wù)狀況等等，這些問題對理論界和實務(wù)界都具有重要的現(xiàn)實意義。王蕾，于鵬，楊雙和邱建龍（2008）指出，企業(yè)是否選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，不是單純的考慮利潤或者資本總額的增長，而是充分考慮公司發(fā)展平穩(wěn)性、政策運用效果等多方面因素；王磊（2009）闡述了新企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定和影響，以及企業(yè)是否會優(yōu)先

4、選擇公允價值計量的困境問題；Harris 與 Muller III （ 2000） 分析了英國投資性房地產(chǎn)的公允價值估值的可靠性；James Cataldo 和 Morris Mcinnes （2009）比較了公允價值計量模式和歷史成本計量模式的異同，分析了兩種計量模式的優(yōu)缺點。 </p><p>　　由國內(nèi)的研究現(xiàn)狀不難發(fā)現(xiàn)，公允價值計量房地產(chǎn)一直是理論界關(guān)注的熱點，有支持上市公司采用公允價值計量的，也有認為公

5、允價值計量房地產(chǎn)將波動企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)，影響穩(wěn)定性等等；國外的研究結(jié)合國際會計準則和美國會計準則，主要討論集中在企業(yè)選擇公允價值計量的動機和成本，以及公允價值模式提供的信息對投資者的決策有用程度上。 </p><p>　　一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量對上市公司的財務(wù)影響 </p><p>　　投資性房地產(chǎn)公允價值計量對上市公司的財務(wù)影響與我國的房地產(chǎn)市場息息相關(guān)，近年我國房地產(chǎn)價格持續(xù)升高，

6、尤其突出在大中型城市，雖然宏觀調(diào)控政策不斷出臺，但主要是針對住宅，寫字樓的市場價格仍然持續(xù)升高，只是幅度放緩，這也勢必對投資性房地產(chǎn)的估價產(chǎn)生重要的影響。以我國主要大中型城市（北京，上海，廣州，深圳，天津）為例，2007年到2012年期間，寫字樓平均價格指數(shù)從500點漲到1100點，漲幅非常大。 </p><p>　　在這樣的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動是否也受到相同的影響，也將是本文關(guān)注的重點之

7、一。針對研究的主要問題，筆者選取了25個上市公司作為觀察樣本，基本涵蓋了全部在深滬兩市上市的使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)（津濱發(fā)展、中航地產(chǎn)等），航空運輸業(yè)（海南航空等），銀行業(yè)（交通銀行，中國銀行等）、其他行業(yè)（白云山A等），2010年和2011年新增的變更企業(yè)均為兩家，但是由于變更至今的時間間隔較短，不便于時間序列上的觀察，因此本文只選取了在2007年至2009年進行變更的25家上市公司作為觀察樣本。

8、</p><p>　　（一）對利潤波動的影響 </p><p>　　通過統(tǒng)計上市公司年報資產(chǎn)負債表中的“投資性房地產(chǎn)”項目和利潤表中的“本年凈利潤”一項，新舊會計準則差異調(diào)節(jié)表，追溯調(diào)整以及報表附注中的相關(guān)項目，整理得到圖1，其中公允價值變動對凈利潤的影響=報表附注中投資性房地產(chǎn)當(dāng)年公允價值的變動額/本年凈利潤*100%（圖中為25家上市公司的平均值），對比系列為2007年我國主要城市寫字

9、樓和辦公樓的房價走勢（投資性房地產(chǎn)集中的省市），借助此項指標(biāo)直觀的衡量變更后投資性房地產(chǎn)造成的公允價值變動損益對利潤的影響程度。從圖1中可以發(fā)現(xiàn)，雖然投資性房地產(chǎn)造成的公允價值變動損益對利潤的影響也在近五年呈現(xiàn)上升趨勢，但是每年的變化趨勢和幅度并與房地產(chǎn)市場不完全一致，這也說明了目前我國的投資性房地產(chǎn)估價體系存在問題，不能充分反映市場價格，這也是公允價值計量的一大隱患。除此之外，筆者計算了變更當(dāng)年公允價值變動對凈利潤的影響，發(fā)現(xiàn)采用公允

10、價值模式計量投資性房地產(chǎn)，會給企業(yè)帶來可觀的賬面價值，尤其在變更當(dāng)年，例如2009年海南航空投資性房地產(chǎn)公允價值凈增將近6億，是當(dāng)年凈利潤的1.78倍，金宇東城當(dāng)年的投資性房地產(chǎn)造成的公允價值變動是凈利潤的8.55倍，2011年勝利股份</p><p>　?。ǘλ姓邫?quán)益的影響 </p><p>　　投資性房地產(chǎn)采用公允價值的后續(xù)計量對上市公司的另一個影響，主要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)換初始時所有者權(quán)

11、益產(chǎn)生的重大變化。筆者剔除2008年金融危機時變更會計政策的企業(yè)，選取14家上市公司對采用公允價值模式后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的情況進行分析，主要關(guān)注兩個數(shù)據(jù)：可采用投資性房地產(chǎn)按公允價值模式計量所導(dǎo)致的所有者權(quán)益變動額和轉(zhuǎn)換時投資性房地產(chǎn)的賬面價值，表1中所有者權(quán)益影響率就是以上兩個數(shù)據(jù)的比值，利用該指標(biāo)來反映上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量時，在轉(zhuǎn)換時點每百元房地產(chǎn)多產(chǎn)生的所有者權(quán)益變動額，衡量其對所有者權(quán)益的影響程度。表1列

12、示所有者權(quán)益影響率大的4家公司。 </p><p>　　從表1中可以看出，投資性房地產(chǎn)采用公允價值后續(xù)計量對大部分上市公司，都實現(xiàn)了所有者權(quán)益的可觀增加。在影響的程度上也非常可觀，中航地產(chǎn)達到43.66%，白云山A達到58.79%。所以在采用公允價值計量房地產(chǎn)時，如果房價持續(xù)攀升，是能夠在短時間內(nèi)大幅實現(xiàn)上市的公司的資本結(jié)構(gòu)改變，使得上市公司融資能力上升。公允價值后續(xù)計量對資本結(jié)構(gòu)的有利影響可能使得資本結(jié)構(gòu)較差的

13、上市公司出于融資目的變更投資性房地產(chǎn)的計量方式。在新會計準則推出的伊始，2007年的零售行業(yè)為例，擁有投資性房地產(chǎn)超過1億元的上市公司共有17家，其投資性房地產(chǎn)總額將近69億元，而零售行業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)是其經(jīng)營業(yè)務(wù)的重要組成部分，所以很容易產(chǎn)生轉(zhuǎn)換計量模式的動力，觀察ST筑信、ST百花雖然轉(zhuǎn)化了計量模式，但是對其財務(wù)影響并不深，零售業(yè)里以昆百大A的影響最為顯著，2008年6月6日改變投資性房地產(chǎn)計量模式之后，追溯調(diào)整2007年及2008年

14、賬面價值，使得未分配利潤一項凈增3.17億元，一舉改變了連續(xù)3年未分配利潤為負值的尷尬局面，使公司的財務(wù)狀況得到明顯好轉(zhuǎn)，有效降低了公司的資產(chǎn)負債率，達到融資的理想狀態(tài)。 　　（三）對再融資與股權(quán)激</p><p>　　在上市公司進行會計變更時，會將這方面的因素納入決策的考慮范圍。上市公司會盡可能的使自己享受房地產(chǎn)升值帶來的財務(wù)指標(biāo)優(yōu)化，筆者選取25家上市公司變更前后的會計指標(biāo)數(shù)據(jù)作為研究樣本來說明此問題。采用

15、公允價值后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)對每股收益的影響并沒有像預(yù)期中的那么高，25家上市公司變更前后的平均每股收益增長率為-13.72%，很多公司甚至還出現(xiàn)了負值，例如新華錦（-621.43%），海南航空（-122.5%）以及泛海建設(shè)（-78.54%）。由于公允價值計量的引入，凈資產(chǎn)的波動比較大，和預(yù)期的一樣，大部分公司會選擇房價上漲的時期進行變更，使得大部分公司的每股凈資產(chǎn)都有所上升，每股未分配利潤也有所提高，25家上市公司平均的凈資產(chǎn)增長率為

16、99.11%，但如果上市公司的凈利潤的增長不能達到凈資產(chǎn)的增幅，凈資產(chǎn)收益率也會呈下降趨勢，例如中航地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率從13.44%下降到12.66%。所以可見公允價值對于凈資產(chǎn)收益率這類指標(biāo)影響變化根本難以預(yù)期和控制，很難成為變更會計政策決定采用公允價值計量的主要動因。 </p><p>　?。ㄋ模Χ愂粘杀镜挠绊?</p><p>　　采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)對上市公司的稅負也會產(chǎn)

17、生不小的影響。以海南航空為例，在2009年的會計政策變更公告中披露，瓊海酒店和圣元中心的遞延所得稅負債分別增加54.1萬元和75.1萬元，然而在成本模式計量下投資性房地產(chǎn)需要按期攤銷或者計提折舊，在賬面上的利潤雖然可能減少，但是成功的達到了抵免稅費的目的。在公允價值計量時，除了對投資性房地產(chǎn)進行正常的折舊或攤銷外，還要以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值作為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值，這會使上市公司喪失了稅前扣除效應(yīng)，并且向海南航空披露的一樣，在

18、房產(chǎn)價格上升的情況下，追溯增加上市公司的遞延所得稅負債，雖然數(shù)額較小，但依然成為許多上市公司考慮的因素之一。 </p><p>　　二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量在實務(wù)中的改進設(shè)想 </p><p>　　本文在對投資性房地產(chǎn)準則、公允價值理論探討以及上市公司數(shù)據(jù)整理分析的基礎(chǔ)上，認為公允價值在我國上市公司中的應(yīng)用應(yīng)從以下幾方面進行改進。 </p><p>　?。ㄒ唬└?/p>

19、據(jù)我國上市公司的數(shù)據(jù)分析可以得出，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)在我國的應(yīng)用仍處在初級階段，在轉(zhuǎn)換時點對上市公司的賬面價值產(chǎn)生快速的影響，但是在長期應(yīng)用中并未對上市公司產(chǎn)生本質(zhì)性的財務(wù)影響，并且投資性房地產(chǎn)的估價技術(shù)也處于初級階段，未能及時、如實反應(yīng)市場價格，其公允程度有待提高。應(yīng)加強房地產(chǎn)的估值技術(shù)，監(jiān)管部門應(yīng)該對投資性房地產(chǎn)的估值準確性提供相應(yīng)的幫助和監(jiān)管。 </p><p>　　（二）公允價值計量模式在大部分

20、情況下能夠提高會計信息的相關(guān)性與可比性，又能滿足企業(yè)對財務(wù)指標(biāo)的需求，能改善資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)融資能力和利潤分配能力。但是事實上，計入當(dāng)期損益的公允價值變動，是未實現(xiàn)的利得或損失。在投資性房地產(chǎn)未被處置前，這些收益或者損失只在賬面上顯示，并沒有產(chǎn)生現(xiàn)金流量。雖然變更能為上市公司帶來短期的良好財務(wù)指標(biāo)，但是在變更后長期來看對上市公司并沒有本質(zhì)影響，只是從利于公司融資和分配利潤角度，可以避免企業(yè)資金狀況的短期惡化，如果企業(yè)想保持長期良好

21、的財務(wù)效果，僅僅靠變更會計政策是行不通的。 </p><p>　?。ㄈ┛紤]到我國的實際情況，雖然采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)面臨很多困難，但是其對提高會計信息質(zhì)量功不可沒，值得廣泛推進，這需要多方面的共同努力。首先，政府層面應(yīng)加強準則規(guī)范程度和立法監(jiān)控，完善公允價值評估理論和應(yīng)用；其次，上市公司層面，應(yīng)適時選擇計量模式，不能盲目使用或者出于利潤操控的目的不合規(guī)則地使用公允價值；最后，在公眾層面，對公允價值計量投

22、資性房地產(chǎn)要保持理性態(tài)度，注意合理投資和分析公司現(xiàn)狀，不能把投資風(fēng)險完全歸咎與于公允價值計量模式，這樣才能促進公允價值計量模式在我國的順利良好發(fā)展。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]J. Richard Dietrich， Mary S. Harris， Karl A. Muller III. The reliabilit

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