投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式研究.pdf

1、自投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)科目中分離出來以后，其后續(xù)計量方式一直是會計理論界與實務(wù)界爭論的焦點。為了切實反應(yīng)投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)、體現(xiàn)其自身的真實價值，并且能夠?qū)ζ湓诖_認(rèn)、計量和信息批露時進(jìn)行規(guī)范，我國財政部根據(jù)時代發(fā)展和經(jīng)濟(jì)形勢的需要制定了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》政策。該政策不僅明確了什么是投資性房地產(chǎn)，并對投資性房地產(chǎn)的特征、范圍進(jìn)行詳細(xì)說明，還強(qiáng)調(diào)企業(yè)可以對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量方式自行選擇——以成本模式進(jìn)行計量或以

2、公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。以公允價值對資產(chǎn)進(jìn)行計量，在反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值和經(jīng)濟(jì)實質(zhì)時能夠更加客觀、真實，此舉也在促進(jìn)我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則進(jìn)一步趨同方面做出了貢獻(xiàn)。然而不可否認(rèn)的是，上市公司的財務(wù)狀況可能會因投資性房地產(chǎn)采用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量而造成潛在的影響。在成本計量模式下，每期的折舊和攤銷會成為企業(yè)的稅盾，降低所得稅對于企業(yè)的影響。而在公允價值計量模式下，需要在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行價值評估。在現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下

3、，勢必會增加企業(yè)的利潤。而在新準(zhǔn)則實施了七年后，縱觀我國上市公司的財務(wù)報告不難發(fā)現(xiàn)，成本模式仍是絕大部分擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)所采用的計量方式，而極少有企業(yè)采用公允價值進(jìn)行計量。自2006年新準(zhǔn)則出臺的七年間，通過對我國上市公司財務(wù)報告進(jìn)行整理后我發(fā)現(xiàn)，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量進(jìn)行變更——即由成本模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量模式的企業(yè)只占全部擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的不到5％。
　　財政部于2014年1月26日印發(fā)了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號——

4、公允價值計量》(CAS39)通知。該通知中對我國公允價值的定義進(jìn)行了修改。修訂前會計基本準(zhǔn)則中對公允價值的定義為:在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量①。修改后的公允價值定義為:市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移負(fù)債所需支付的價格計量②。雖然此次修改只有短短幾十個字，卻對企業(yè)有著深刻的影響。不僅如此，CAS39還規(guī)范了公允價值評估時應(yīng)選用的評估方法以及應(yīng)披露的信息。這些規(guī)范性的

5、措施會對企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式時產(chǎn)生影響。公允價值評估的主觀性由于定義的變更而降低。公允價值評估的透明性由于方法和相關(guān)信息的披露得到加強(qiáng)。此舉會使得企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式時更加謹(jǐn)慎，并慎重對待資產(chǎn)負(fù)債表日的價值評估。
　　本文以公允價值理論為研究基石，運用理論指導(dǎo)實踐的哲學(xué)方法，通過分析2013年在我國上市的擁有投資性房地產(chǎn)且采用公允價值模式計量的上市公司的情況分析公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀。之

6、后選取海南航空公司為案例，分析企業(yè)投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)變對該公司的影響，進(jìn)而分析上市公司在選擇投資性房地產(chǎn)計量模式時考慮的因素——改善資本結(jié)構(gòu)、改善經(jīng)營情況。最終，探索如何在CAS39下提高我國實務(wù)界使用公允價值計量的可操作性。本文的研究意義在于，讓財務(wù)報表的外部使用者能夠了解采用公允價值計量會對財務(wù)報表存在積極的影響。CAS39的頒布雖彌補(bǔ)了原有投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的部分缺陷，但仍需對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行完善。并且CAS39提高了財務(wù)