畢業(yè)設(shè)計(jì)---住宅房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

1、<p><b>　　畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）</b></p><p>　　題目 住宅房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告</p><p>　　教學(xué)單位： 營(yíng)口職業(yè)技術(shù)學(xué)院 </p><p>　　專(zhuān) 業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià) </p><p><b>　　摘 要</b></p><p>

2、　　房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估是根據(jù)不同的估價(jià)方法，遵循相應(yīng)的估價(jià)原則，按照一定的估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)房地產(chǎn)的真實(shí)、客觀(guān)、合理的價(jià)格所作的估計(jì)和推測(cè)性的判斷。如果這個(gè)判斷是正確的，那么判斷的價(jià)格應(yīng)當(dāng)是唯一的。這個(gè)唯一不是數(shù)學(xué)數(shù)軸上的一個(gè)數(shù)點(diǎn)，是一個(gè)價(jià)格區(qū)域，是一個(gè)相應(yīng)的市場(chǎng)行為都可以認(rèn)可的誤差足夠小的價(jià)格區(qū)間。</p><p>　　隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的日益規(guī)范，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也越來(lái)越高漲。房地產(chǎn)評(píng)估要遵

3、循房地產(chǎn)價(jià)格的形成規(guī)律與估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法并結(jié)合估價(jià)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行評(píng)估。</p><p>　　我運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)搜集的實(shí)例進(jìn)行修正，得出與待估的房地產(chǎn)相類(lèi)似的市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格。再用收益法進(jìn)行修正，最終確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 市場(chǎng)比較法 收益法</p><p><b>　　目 錄<

4、;/b></p><p>　　摘要 ……………………………………………………………第 1 頁(yè)</p><p>　　關(guān)鍵詞 …………………………………………………………第 1 頁(yè)</p><p>　　第一章 概述……………………………………………………第 3 頁(yè)</p><p>　　第二章 估價(jià)項(xiàng)目構(gòu)成要素分析………………………………第

5、7 頁(yè)</p><p>　　第三章 估價(jià)報(bào)告………………………………………………第12 頁(yè)</p><p>　　致委托方函 …………………………………………第14 頁(yè)</p><p>　　估價(jià)師聲明 …………………………………………第15 頁(yè)</p><p>　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件 ……………………………第16 頁(yè)</p>

6、<p>　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ………………………………第17 頁(yè)</p><p>　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ………………………………第20 頁(yè)</p><p>　　參考文獻(xiàn) ……………………………………………………第 26頁(yè)</p><p><b>　　第一章、概述</b></p><p><

7、b>　　一，背景</b></p><p>　　近幾年?duì)I口市的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，城市建設(shè)方面更是成效顯著。同時(shí)作為城市建設(shè)主力的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展，國(guó)家有關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)了一系列有關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)的活躍勢(shì)力刺激地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展從而帶動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和高級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍發(fā)展。</p><p>　　永江城市花園：項(xiàng)目位于遼寧省營(yíng)口市站前區(qū)渤海大街地稅局對(duì)面，盼盼路與渤海大街

8、交匯處，占地面積130000平方米，規(guī)劃總建筑面積為130000平方米，我調(diào)查的戶(hù)型建筑面積為156平方米，現(xiàn)做住宅樓用，公共配套設(shè)施良好，宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度均為七通一平。</p><p><b>　　二，要求</b></p><p>　　2015年9月24日，我公司接到李剛先生的委托，由于投資需要，李剛先生有意對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以便了解該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。</p

9、><p><b>　　三，依據(jù)</b></p><p>　　1行為依據(jù)：《委托評(píng)估協(xié)議書(shū)》</p><p>　　2法律法規(guī)依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。</p><p>　　3取價(jià)依據(jù)：《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》（遼寧省估價(jià)表）</p

10、><p>　　4產(chǎn)權(quán)依據(jù)：《房屋所有權(quán)證書(shū)》</p><p>　　四，估價(jià)者與估價(jià)機(jī)構(gòu)概況</p><p><b>　　委托者：姓名：李剛</b></p><p>　　聯(lián)系地址：營(yíng)口市站前區(qū)永江城市花園3棟2層1號(hào)</p><p>　　聯(lián)系電話(huà)：0417-3893333</p><

11、p>　　郵政編碼：115000</p><p>　　估價(jià)機(jī)構(gòu)：機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：營(yíng)口信達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢(xún)有限公司</p><p>　　機(jī)構(gòu)住址：營(yíng)口市遼河大街東27甲-3門(mén)市 機(jī)構(gòu)資質(zhì)：二級(jí)</p><p><b>　　法定代表人：廉潔</b></p><p>　　聯(lián)系電話(huà)：1373212910

12、9</p><p>　　五， 商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)與住宅類(lèi)房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)和分析</p><p><b>　　區(qū)別一：功能區(qū)別 </b></p><p>　　住宅的功能要求較為單一，主要就是滿(mǎn)足人們的居住功能，為人們提供一個(gè)能夠遮風(fēng)檔雨的休憩之所。而商業(yè)所要承載的功能就較為復(fù)雜，商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示

13、功能，對(duì)人而言就是滿(mǎn)足人們的購(gòu)物需求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載其他功能就因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的功能要求靈活多變，故導(dǎo)致對(duì)其的操控也就相對(duì)復(fù)雜。</p><p><b>　　區(qū)別二：地段區(qū)別</b></p><p>　　房地產(chǎn)因其不可移動(dòng)性，不論住宅還是商業(yè)，對(duì)地段的要求都比較高，而商業(yè)更甚。相對(duì)而言，住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開(kāi)發(fā)

14、。而商業(yè)則不同，商業(yè)一旦離開(kāi)城區(qū)，來(lái)到郊外，就需要對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、業(yè)態(tài)進(jìn)行檢討。商業(yè)對(duì)“易達(dá)性”的要求很高，項(xiàng)目最好處在道路十字路口或緊鄰干道，客流、人流、車(chē)流穿行方便，以增加顧客的光顧可能。</p><p><b>　　區(qū)別三：客戶(hù)區(qū)別 </b></p><p>　　住宅地產(chǎn)涉及客戶(hù)層面較窄，而商業(yè)地產(chǎn)涉及客戶(hù)層面較寬。住宅的目標(biāo)客戶(hù)一般分為兩類(lèi)，一種是投資型客戶(hù)

15、，一種是自用型客戶(hù)。投資性客戶(hù)乃是依靠買(mǎi)后出租及房產(chǎn)升值獲利。但商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)則包括了經(jīng)營(yíng)商戶(hù)、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類(lèi)人群。經(jīng)營(yíng)商戶(hù)又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店，總而言之，商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)群復(fù)雜性要甚之于住宅的。</p><p>　　區(qū)別四：操作復(fù)雜性區(qū)別  </p><p>　　從開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度來(lái)講，商業(yè)操作的復(fù)雜性甚之于住宅。對(duì)于住宅而言，開(kāi)發(fā)商

16、將住宅賣(mài)出后基本就萬(wàn)事大吉了，住宅的使用價(jià)值就開(kāi)始在消費(fèi)者手中體現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷(xiāo)售過(guò)后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，這時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價(jià)值的，它還要進(jìn)行招商才能運(yùn)營(yíng)使用。而招商運(yùn)營(yíng)乃是商業(yè)地產(chǎn)的生死環(huán)節(jié)，稍有不甚，便會(huì)將商業(yè)帶入萬(wàn)劫不覆的深淵。例如國(guó)內(nèi)的很多商業(yè)就是沒(méi)有處理好招商與銷(xiāo)售之間的關(guān)系而導(dǎo)致項(xiàng)目夭折的。</p><p>　　區(qū)別五：物業(yè)要求區(qū)別 </p><p&

17、gt;　　住宅對(duì)物業(yè)要求相對(duì)簡(jiǎn)單，能滿(mǎn)足居住功能即可，對(duì)層高、荷載等的要求也不高。但商業(yè)地產(chǎn)對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響項(xiàng)目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)物業(yè)的要求不同，不同的業(yè)態(tài)對(duì)高度要求亦不同，由此可見(jiàn)住宅的物業(yè)要求要相對(duì)簡(jiǎn)單的多。</p><p>　　區(qū)別六：銷(xiāo)售模式區(qū)別 </p><p>　　住宅的銷(xiāo)售模式較為簡(jiǎn)單，通常為直接銷(xiāo)售，買(mǎi)賣(mài)

18、兩清。而商業(yè)的銷(xiāo)售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷(xiāo)售模式、帶租約模式、返租式銷(xiāo)售、整體銷(xiāo)售模式。每種銷(xiāo)售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，如直接銷(xiāo)售模式還可以分為有條件和無(wú)條件兩種。而返租式銷(xiāo)售更是靈活多樣，可以年返，也可以一次性返，或二者的結(jié)合。</p><p>　　區(qū)別七：投資回報(bào)形勢(shì)</p><p>　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有三種，一是銷(xiāo)售獲利，二是后期經(jīng)營(yíng)收益，三是物業(yè)

19、升值；而住宅的投資回報(bào)形式只能通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)。銷(xiāo)售只能獲取短期的資金回籠或者解決開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題，而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。商業(yè)房地產(chǎn)真正的價(jià)值并非是銷(xiāo)售，而是獲取長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值。</p><p>　　第二章、估價(jià)項(xiàng)目的構(gòu)成要素分析</p><p>　　一， 估計(jì)基本事項(xiàng)分析：</p><p>　　1，估價(jià)目的分析：是為

20、了了解房地產(chǎn)現(xiàn)值提供價(jià)值依據(jù)。</p><p>　　2，估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定：估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2015年9月25日，一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)或加以修正。</p><p>　　3，估價(jià)對(duì)象分析：永江城市花園：項(xiàng)目位于遼寧省營(yíng)口市站前區(qū)渤海大街地稅局對(duì)面，盼盼路與渤海大街交匯處，占地面積130000平方米，規(guī)劃總建筑面積為130000平方米。附近有</p><p>　　

21、3；4,9，12,23,28.等凡是到達(dá)客運(yùn)站的均可到達(dá)本項(xiàng)目。項(xiàng)目委估房地產(chǎn)所處區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套目前已達(dá)到“七通一平”（供水，排水，供電，供暖，通訊，通路，寬帶，場(chǎng)地平整）條件。地段優(yōu)越項(xiàng)目緊鄰盼盼路與金牛山大街交匯處，周邊商業(yè)配套齊全，學(xué)區(qū)房教育配套有教工幼兒園，南開(kāi)小學(xué)，健康小學(xué)，十七中學(xué)等醫(yī)療配套有營(yíng)口市中心醫(yī)院，營(yíng)口市婦兒醫(yī)院，營(yíng)口市新興醫(yī)院。地下停車(chē)位，地上停車(chē)庫(kù)，會(huì)館。綠化率45%以上整個(gè)園區(qū)采用人車(chē)分流。</p&g

22、t;<p>　　二， 估價(jià)基本路線(xiàn)和估價(jià)作業(yè)方案分析：</p><p>　　1，基本路線(xiàn)：房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格是該房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格或者說(shuō)是被大多數(shù)買(mǎi)家和大多數(shù)賣(mài)家認(rèn)可的價(jià)格，正是按照這樣對(duì)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)法采用“選取類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格”的技術(shù)路線(xiàn)。</p><p><b>　　2，作業(yè)方案分析：</b><

23、/p><p>　　(1)擬采用的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)和估價(jià)方法：該評(píng)估房產(chǎn)有廣泛的市場(chǎng)交易并擁有相對(duì)活躍的交易市場(chǎng)，交易數(shù)量眾多，交易頻繁，所以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。</p><p>　　(2)擬調(diào)查搜集的資料及來(lái)源渠道： 搜集的資料：反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料，相關(guān)實(shí)例的資料，對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料。來(lái)源渠道：要求委托人提供，估價(jià)師在實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象時(shí)

24、獲取，詢(xún)問(wèn)有關(guān)知情人士，查閱估價(jià)機(jī)構(gòu)自己的資料庫(kù)，到政府有關(guān)部門(mén)查閱，查閱有關(guān)報(bào)刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。</p><p>　　三， 估價(jià)所需資料分析：</p><p>　　1 《房屋所有權(quán)證書(shū)》，由委托人李剛先生提供。</p><p>　　2 《中華人民共和國(guó)土地管理法》，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》（遼寧省估價(jià)表）去圖書(shū)館獲得有關(guān)信

25、息</p><p>　　3 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》查閱有關(guān)書(shū)籍</p><p>　　4 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料，對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，相關(guān)實(shí)例的資料，類(lèi)似房地產(chǎn)交易，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，收益等資料是通過(guò)上網(wǎng)查詢(xún)，實(shí)地勘察所獲得。</p><p>　　5 可以看出營(yíng)口房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模保持增長(zhǎng)，商品房銷(xiāo)售持續(xù)量走高。國(guó)家加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控，

26、營(yíng)口房地產(chǎn)雖受其影響，但從大的趨勢(shì)來(lái)說(shuō)有增長(zhǎng)趨勢(shì)。</p><p><b>　　四， 實(shí)地勘察：</b></p><p>　　實(shí)地勘察：是估價(jià)人員親自去估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)委托人先前介紹或提供的估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況，以及事先手機(jī)的估價(jià)對(duì)象的坐落，面積，用途，產(chǎn)權(quán)等資料，進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，同時(shí)親身感受估價(jià)對(duì)象的位置，周?chē)h(huán)境，景觀(guān)的優(yōu)劣，查看估價(jià)對(duì)象的外觀(guān)，內(nèi)部狀況并搜集補(bǔ)充估

27、價(jià)所需的其他資料，了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情和市場(chǎng)特性。</p><p>　　2015年10月8日，本公司委托我去營(yíng)口市站前區(qū)渤海大街地稅局對(duì)面，盼盼路與渤海大街交匯處，3棟2層1號(hào)住宅房地產(chǎn)，實(shí)地勘察結(jié)果為建筑面積為156平方米現(xiàn)做住宅樓用，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，木質(zhì)地板，內(nèi)墻刮大白，天花板為石膏吊頂塑鋼窗，防盜門(mén)，外墻磚，走廊為大理石地面。 </p><p><b>　　估價(jià)方法的選擇

28、：</b></p><p>　　1市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法是指在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，根據(jù)代替原則將在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)照比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。</p><p>　　適用房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛的市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類(lèi)型 </p><p>

29、　　公式：估價(jià)對(duì)象的價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正X交易日期修正X房地產(chǎn)狀況修正</p><p>　　2收益法：收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn) 到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。</p><p>　　適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)。</p><p>　　公式：v=a/r[1-1/

30、(1+r)^n]</p><p>　　3成本法：是求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，扣除折舊以此</p><p>　　估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。一般而言，只要是可以估算出其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本法。</p><p>　　適用于新近開(kāi)發(fā)建造的，計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造的，正在開(kāi)發(fā)建造的，可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建造的，特別適用那些無(wú)收益，又很少發(fā)生交易

31、的房地產(chǎn)估價(jià)。</p><p>　　公式：舊有房地價(jià)格=土地的重新去地的價(jià)格+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊</p><p>　　舊有建筑物價(jià)格=建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊</p><p>　　4假設(shè)開(kāi)發(fā)法：是將待估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)格或價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常投入費(fèi)用，正常稅金及合理利潤(rùn)等，以此估算待估價(jià)房地產(chǎn)的客觀(guān)價(jià)格或價(jià)值的方法。</p>

32、<p>　　適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，將生地 毛地開(kāi)發(fā)成熟地的估價(jià)，再開(kāi)發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)的估價(jià)，具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)的估價(jià)，在建工程的估價(jià)。</p><p>　　公式：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。</p><p>　　我在實(shí)地勘察

33、的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方李剛先生提供的各種資料進(jìn)行認(rèn)真分析，根據(jù)股價(jià)期間委托房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和營(yíng)口站前區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法、收益法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。由于期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)照比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)價(jià)格的一種方法，根據(jù)各種評(píng)估方法的適用條件和對(duì)委估對(duì)象的區(qū)域因素分析。個(gè)別因素分析和市場(chǎng)背景分析可以看出永江城市花園項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法

34、、收益法進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)槭切陆ù鄯康禺a(chǎn)項(xiàng)目，所以無(wú)法適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，該項(xiàng)目為分期開(kāi)發(fā)，所以無(wú)法取得土地的詳細(xì)資料，所以無(wú)法使用成本法。</p><p>　　綜上所述，該項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法、收益法對(duì)其評(píng)估。</p><p>　　六，市場(chǎng)法中可比實(shí)例的選擇過(guò)程及原因：</p><p>　　市場(chǎng)比較法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的交易價(jià)格為導(dǎo)向，求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。因此運(yùn)用市場(chǎng)比較

35、法估價(jià)，首先需要搜集大量的交易實(shí)例，交易實(shí)例能否成為估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，一般需要滿(mǎn)足以下基本要求：一是可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)，具體就是說(shuō)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)。二是可比實(shí)例的交易日期，交易類(lèi)型，交易情況相同。三是可比實(shí)例的用途，規(guī)模，結(jié)構(gòu)，檔次，權(quán)利性質(zhì)等相同或相似，一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)估價(jià)法估價(jià)一般選擇交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個(gè)別因素四個(gè)方面的因素對(duì)可比實(shí)例交易價(jià)格進(jìn)行修正來(lái)求取估價(jià)對(duì)象

36、的價(jià)值，針對(duì)不同用途的房地產(chǎn)估價(jià)區(qū)域因素和個(gè)別因素則會(huì)有所側(cè)重。</p><p>　　本次估價(jià)對(duì)象為永江城市花園3棟2層1號(hào)，根據(jù)以上要求尋找的可比實(shí)例為格林山水城10號(hào)一單元2樓西，南湖公寓1棟2層2號(hào)，美景華府8棟2層1號(hào)。 </p><p>　　第三章、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告</p><p>　　估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng): 營(yíng)口市站前區(qū)永江城市花園</p&g

37、t;<p>　　委 托 方: 李剛</p><p>　　估 價(jià) 方: 信達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司</p><p>　　估 價(jià) 人 員: 陳影</p><p>　　估價(jià)工作日期: 2015年9月25日—2015年10月30日</p>

38、<p>　　估價(jià)報(bào)告編號(hào): 信達(dá)估價(jià)【2015】第10085號(hào)</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　一、致委托人函------------------------------------------第 2 頁(yè)</p><p>　　二、估價(jià)師聲明---------------------

39、---------------------第 3 頁(yè)</p><p>　　三、估計(jì)的假設(shè)與限制條件------------------------------第 4 頁(yè)</p><p>　　四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告----------------------------------------第 5 頁(yè)</p><p>　　五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告--------------

40、--------------------------第 8 頁(yè)</p><p>　　六、附件------------------------------------------------第 15 頁(yè)</p><p><b>　　致 委 托 人 函</b></p><p><b>　　李剛先生:</b></p&g

41、t;<p>　　信達(dá)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估公司接受您的委托,根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的規(guī)定,本著獨(dú)立客觀(guān)謹(jǐn)慎的原則。按照科學(xué)、公正的方法對(duì)您位于站前區(qū)藍(lán)郡HOUSE13棟14層1號(hào)建筑面積為156平方米的房地產(chǎn)在現(xiàn)狀利用條件下進(jìn)行了評(píng)估估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2015年9月25日,估價(jià)目的為了解房產(chǎn)現(xiàn)值提供價(jià)值依據(jù)。</p><p>　　我公司根據(jù)估價(jià)目的遵循估價(jià)原則采用科學(xué)合理的估價(jià)方法。在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,

42、經(jīng)過(guò)推算結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析確定,確定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2015年9月25日建筑物及附屬物所體現(xiàn)的價(jià)值為人民幣:685379元</p><p>　　具體估價(jià)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明詳見(jiàn)房地產(chǎn)估價(jià)正文。</p><p>　　信達(dá)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估公司</p><p>　　2015年10月30日</p><p><b>　　

43、估 價(jià) 師 聲 明</b></p><p><b>　　我們鄭重聲明:</b></p><p>　　1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。</p><p>　　2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正專(zhuān)業(yè)的分析、意見(jiàn)和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。</p><p>

44、　　3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。</p><p>　　4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析,形成意見(jiàn)和結(jié)論,撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。</p><p>　　評(píng) 估 人: 陳影</p><p>　　2015年10月30日</p><p>　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件<

45、/p><p>　　一、本次估價(jià)的假設(shè)前提:</p><p>　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。</p><p>　　有關(guān)估價(jià)對(duì)象的所有運(yùn)作方式,程序符合中華人民共和國(guó)及地方的有關(guān)法律法規(guī)。</p><p>　　委托方合法取得土地、房屋所有權(quán)證并以確認(rèn)的房屋用途和土地用途評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。</p><p&g

46、t;　　本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于完好狀態(tài)并達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。</p><p><b>　　二、估價(jià)限制條件</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象能否如期完工,委托方提供的使用功能布局以及設(shè)備安裝和裝修工程方案是否有變均對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定影響</p><p>　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)后估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化

47、并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。</p><p>　　本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。</p><p>　　本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。</p><p><b>　　信達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估公司</b></p><p>　　2015年1

48、0月30日</p><p><b>　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告</b></p><p><b>　　一、委托方</b></p><p><b>　　委托方:李剛</b></p><p><b>　　二、估價(jià)方</b></p><p>　　估價(jià)

49、方:信達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估公司</p><p><b>　　評(píng)估人:陳影</b></p><p><b>　　三、估價(jià)對(duì)象概況</b></p><p>　　1、位置：估價(jià)對(duì)象為營(yíng)口市站前區(qū)渤海大街地稅局對(duì)面，盼盼路與渤海大街交匯處，永江城市花園3棟2層1號(hào)。</p><p>　　2、權(quán)屬狀況：估價(jià)對(duì)象為商品

50、房,原房屋所有權(quán)人為李剛,房屋產(chǎn)別為私有產(chǎn),用途為住宅,建筑面積為156平方米,土地使用使用權(quán)性質(zhì)為出讓。估價(jià)對(duì)象為整套住宅房由于區(qū)位較好,周邊類(lèi)似物業(yè)交易狀況良好,因此具有一定的變現(xiàn)能力。</p><p>　　四、估價(jià)目的:為了解房地產(chǎn)現(xiàn)值提供價(jià)值依據(jù)。</p><p>　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn):估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2015年9月25日一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)或加以修正。</p>

51、<p>　　六、價(jià)值定義:本次估價(jià)價(jià)值為位于營(yíng)口市站前站前區(qū)渤海大街地稅局對(duì)面，盼盼路與渤海大街交匯處。建筑面積為156平方米截至估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年9月30日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及前述假設(shè)限制條件下可用于了解房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)公開(kāi)價(jià)值。</p><p><b>　　七、估價(jià)依據(jù):</b></p><p>　　1，國(guó)家及遼寧省營(yíng)口市頒布的有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和政策文件

52、。</p><p>　　(1)《中華人名共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》</p><p>　　(2)《中華人民共和國(guó)土地管理法》</p><p>　　(3)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)</p><p>　　(4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18580-2001)</p><p>　　2，委托方提供的有關(guān)

53、資料復(fù)印件。</p><p>　　3，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘攝影和記錄。</p><p>　　4，營(yíng)口市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息</p><p>　　5，本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌控和搜集的先關(guān)資料</p><p><b>　　八、估價(jià)原則:</b></p><p>　　本估價(jià)報(bào)告遵循的原則為:獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則,

54、合法原則,替代原則,最高最佳使用原則與估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則及謹(jǐn)慎原則等。具體為:</p><p>　　1、獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則、是指估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師要站立在中立的立場(chǎng)上評(píng)估出估價(jià)對(duì)象公平合理價(jià)值。</p><p>　　2、合法原則。遵循合法原則,應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)確定的合法使用、規(guī)劃確定的用途,以及以合法處分為估價(jià)前提。</p><p>　　3、替代原則:遵循替代原則,要求

55、估價(jià)結(jié)果不的明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。估價(jià)中根據(jù)選取符合規(guī)范要求的類(lèi)似房地產(chǎn),在此基礎(chǔ)上,通過(guò)適當(dāng)修正或調(diào)整,估價(jià)對(duì)象客觀(guān)合理的價(jià)格。</p><p>　　4、最高最佳使用原則:房地產(chǎn)估價(jià)在以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用原則為前提。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證、能使估價(jià)對(duì)象達(dá)到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀(guān)性。衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下:

56、</p><p>　　（1）法律上的許可性(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制,要依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。</p><p>　?。?）技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)做最高最佳使用,要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。</p><p>　　（3）經(jīng)濟(jì)的可行性。即在各種可能的使用方式中,選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式,

57、尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投資而具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中達(dá)到最大的一種。</p><p>　　（4）價(jià)值最大性。使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中達(dá)到最大一種。</p><p>　?。?）土建與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來(lái)判定。估價(jià)時(shí),把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配,是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。</p><p>　?。?）與外部環(huán)境

58、的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào),能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。</p><p>　　（7）可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展性的觀(guān)點(diǎn)來(lái)確定的使用即研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變動(dòng)趨勢(shì),是未來(lái)效益最大化的使用方式</p><p>　　5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則:遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,要求估價(jià)活動(dòng)以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為界限,確定估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值。</p><p>　

59、　6、謹(jǐn)慎原則:遵循謹(jǐn)慎原則,要求在存在不確定性因素的情況下做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí),應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎,充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)是可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失,不高估假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)力下的價(jià)值,不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。</p><p><b>　　九、估價(jià)方法</b></p><p>　　1、市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法是指在求取估價(jià)對(duì)象房

60、地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，根據(jù)代替原則， 將在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)照比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。</p><p>　　適用房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛的市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類(lèi)型 </p><p>　　公式：估價(jià)對(duì)象的價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正X交易日期修正X房地產(chǎn)狀況修正</p>

61、<p>　　2、收益法：收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn) 到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。</p><p>　　適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)。</p><p>　　公式：v=a/r[1-1/(1+r)^n]</p><p><b>　　十、估價(jià)結(jié)果</

62、b></p><p>　　我公司估價(jià)師依據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)程及操作規(guī)范遵循公平公正公開(kāi)的估價(jià)原則,選用科學(xué)的估價(jià)方法,對(duì)營(yíng)口市站前區(qū)站前區(qū)渤海大街地稅局對(duì)面，盼盼路與渤海大街交匯處永江城市花園3棟2層1號(hào)建筑面積為56平方米進(jìn)行了估價(jià),本次估價(jià)對(duì)象用于了解房地產(chǎn)現(xiàn)值目的的估價(jià)價(jià)值總額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2015年9月25日永江城市花園3棟2層1號(hào)所體現(xiàn)的價(jià)值為685379元。</p>

63、;<p><b>　　十一、估價(jià)人員</b></p><p>　　估價(jià)人員:房地產(chǎn)估價(jià)師:陳影</p><p>　　十二、估價(jià)作業(yè)日期:2015年9月25日-2015年10月30日</p><p>　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期</p><p>　　本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為一年,即自2015年10月30日-

64、-2016年10月29日</p><p><b>　　信達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估公司</b></p><p>　　2015年10月30日</p><p><b>　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告</b></p><p><b>　　一、個(gè)別因素分析 </b></p><p>　　依

65、據(jù)估價(jià)人員于2014年10月10日15:40至16:10的現(xiàn)場(chǎng)勘查訪(fǎng)問(wèn)及委托方提供的資料,估價(jià)對(duì)象的具體情況詳見(jiàn)下表:</p><p><b>　　二、區(qū)域因素</b></p><p>　　估價(jià)對(duì)象所處地理位置交通便利,周?chē)黜?xiàng)市政設(shè)施、商服配套設(shè)施齊全,能滿(mǎn)足該居住物業(yè)的要求,詳情見(jiàn)下表;</p><p><b>　　三、市場(chǎng)背景分

66、析</b></p><p>　　近幾年?duì)I口市的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好,城市建設(shè)方面更是成效顯著,同時(shí)作為城市建設(shè)主力的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展,國(guó)家有關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)了一系列有關(guān)房產(chǎn)市場(chǎng)的活躍勢(shì)力刺激地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展從而帶動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和高級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍發(fā)展。</p><p>　　四、最高最佳使用分析</p><p>　　通過(guò)以上對(duì)委估對(duì)象的區(qū)域因素和

67、個(gè)別因素分析可以看出委估建筑物使用現(xiàn)狀符合最高最佳使用原則,故確定估價(jià)對(duì)象屬于保持現(xiàn)狀前提下的最高最佳使用。</p><p>　　五、估價(jià)方法的使用:</p><p>　　1 市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法指在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，根據(jù)代替原則，將在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)照比較，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。適用

68、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛的市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類(lèi)型 公式：估價(jià)對(duì)象的價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正X交易日期修正X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)</p><p>　　2 收益法：收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。</p><p>　　適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)。<

69、;/p><p>　　公式：v=a/r[1-1/(1+r)^n]</p><p>　　3成本法：是求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，扣除折舊以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。一般而言，只要是可以估算出其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本法，但成本法一般既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的評(píng)估</p><p>　　適用于新近開(kāi)發(fā)建造的計(jì)劃開(kāi)發(fā)建造的，正在開(kāi)發(fā)建造的，

70、正在開(kāi)發(fā)建造的，可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)造的特別適用于那些無(wú)收益，又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)。</p><p>　　公式：舊有房地價(jià)格=土地的重新去地的價(jià)格+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊</p><p>　　舊有建筑物價(jià)格=建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊</p><p>　　4假設(shè)開(kāi)發(fā)法：是將待估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)格或價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常投入費(fèi)用正常稅金及合

71、理利潤(rùn)等，以此估算待估價(jià)房地產(chǎn)的客觀(guān)價(jià)格或價(jià)值的方法。</p><p>　　適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)，將生地 毛地開(kāi)發(fā)成熟地的估價(jià)，再開(kāi)發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)的估價(jià)，具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)的估價(jià)，在建工程的估價(jià)。</p><p>　　公式：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地

72、產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。</p><p><b>　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程</b></p><p><b>　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)比較法</b></p><p><b>　　估算過(guò)程如下：</b></p><p>　　選擇估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓實(shí)例多用市場(chǎng)比較法估價(jià)。<

73、;/p><p>　　采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，其測(cè)算過(guò)程如下：</p><p>　　市場(chǎng)比較法以代替原理為理論基礎(chǔ)，其計(jì)算公式如下：</p><p>　　估價(jià)對(duì)象的價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格X交易情況修正X交易日期修正X房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)</p><p>　　因素選擇：根據(jù)所搜集的資料進(jìn)行分析，由于營(yíng)口市站前區(qū)近期房地產(chǎn)價(jià)格水平比較穩(wěn)定，因此不需要做交易日期修

74、正。</p><p>　　比較實(shí)例的選擇：因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象為住宅，所以選取中天桃花源10號(hào)一單元12樓西、恒大綠洲第11棟18號(hào)、富甲天下1棟22層03室作為可比實(shí)例，求其比準(zhǔn)價(jià)格。</p><p><b>　　1,選取可比實(shí)例</b></p><p>　　在選取可比實(shí)例時(shí)一定要考慮到可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象地產(chǎn)的類(lèi)似地產(chǎn)，可比實(shí)例房地產(chǎn)的成交日

75、期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。</p><p>　　通過(guò)調(diào)查，手機(jī)了與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的若干交易實(shí)例，根據(jù)相關(guān)替代性原則，按照用途相同，地區(qū)詳盡價(jià)格類(lèi)型相同，估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，交易情況正常的要求，從交易實(shí)例中選擇如下三宗作為可比實(shí)例：</p><p>　　1、中天桃花源10號(hào)一單元12樓西 </p><p>　　地點(diǎn)：

76、盼盼路與青花大街交匯處</p><p>　　位置：站前區(qū)紅運(yùn)大飯店正南面</p><p>　　結(jié)構(gòu)與裝修：框架剪力墻結(jié)構(gòu)，高28層，內(nèi)墻刮大白，地面為木質(zhì)地板，塑鋼窗，防盜門(mén)，走廊為水磨石地面，設(shè)雙電梯。</p><p>　　交易價(jià)格：4100元/M2</p><p>　　交易時(shí)間：2014.9</p><p>　　2

77、、恒大綠洲第11棟18號(hào)</p><p>　　地點(diǎn)：站前紅運(yùn)大飯店南500米</p><p>　　結(jié)構(gòu)與裝修：框架剪力墻結(jié)構(gòu)，高22層，裝修為精裝，內(nèi)墻刮大白，石膏板吊棚，地面為木質(zhì)地板，塑鋼窗，外墻磚，走廊為大理石地面，設(shè)地上地下停車(chē)位。</p><p>　　交易價(jià)格：4200/M2</p><p>　　交易時(shí)間：2014.9</p&

78、gt;<p>　　3、富甲天下1棟22層03室</p><p>　　地點(diǎn)：盼盼路與青花大街交匯處</p><p>　　位置：站前區(qū)盼盼路南湖公園南側(cè)</p><p>　　結(jié)構(gòu)與裝修：框架剪力墻結(jié)構(gòu)，高26層，內(nèi)墻刮大白，地面為木質(zhì)地板，塑鋼窗，防盜門(mén)，配置兩部客梯和一部貨梯，設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)。</p><p>　　交易價(jià)格：4300

79、/M2</p><p>　　交易時(shí)間：2014.8</p><p><b>　　2、確定比較因素</b></p><p>　　3、確定比較因素系數(shù)</p><p><b>　　4、比準(zhǔn)價(jià)格確定</b></p><p>　　將上述3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算數(shù)平均數(shù)作為該宗房地長(zhǎng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)

80、格</p><p>　　比準(zhǔn)價(jià)格=（4120.57+4.20.07+5015.31）/3=4385.32/M2 </p><p>　　總價(jià)格=619163元</p><p>　　房地產(chǎn)正常價(jià)格的確定：由市場(chǎng)比較法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為4385.32/M2，根據(jù)估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格的接近程度。</p><p>　　委估房地產(chǎn)的單價(jià)=（4120.57

81、+4.20.07+5015.31）/3=4385.32/M2</p><p>　　委估房地產(chǎn)價(jià)格=4385.32×141.19=619163.33 取整為619163元</p><p>　　估價(jià)結(jié)果：?jiǎn)蝺r(jià)：4385.32元</p><p>　　總價(jià)：619163元（陸拾壹萬(wàn)玖仟壹佰陸拾叁圓整）</p><p><b>　　

82、（二）收益法</b></p><p>　　由于該項(xiàng)目可用于居住，能比較合理的確定其未來(lái)收益，故也可用收益法求取其價(jià)格。</p><p>　　收益法概念：收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)人員對(duì)未來(lái)的凈收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或估價(jià)的方法。</p><p>　　計(jì)算公式：在資本化率不變，年收益不變，收益年限為有效年的情

83、況下：</p><p>　　V=a/r[1-1/(1+r)n</p><p>　　V-房地產(chǎn)收益價(jià)格 a-未來(lái)收益 r-房地產(chǎn)資本化率2、計(jì)算過(guò)程：</p><p>　?。?）確定租金價(jià)格：</p><p>　　根據(jù)該區(qū)類(lèi)似擬估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)調(diào)查，從估價(jià)對(duì)象的區(qū)域環(huán)境狀況、區(qū)域交通狀況、區(qū)域的公共設(shè)施、區(qū)域的人口狀況、區(qū)域的商業(yè)場(chǎng)所、

84、區(qū)域的人文景觀(guān)、區(qū)域的文衛(wèi)狀況、區(qū)域的綜合管理狀況及房屋的綜合質(zhì)量的評(píng)估指標(biāo)（建筑結(jié)構(gòu)、房屋的內(nèi)部狀況、房屋的建筑安全性、房屋的居住狀況等）以上指標(biāo)進(jìn)行了認(rèn)真研究，對(duì)以上指標(biāo)進(jìn)行整合，以準(zhǔn)確性，完整性、獨(dú)立性等準(zhǔn)則，根據(jù)相關(guān)分析法及評(píng)估法進(jìn)行指標(biāo)的優(yōu)化從而確定估價(jià)對(duì)象租金16元/平/月</p><p>　?。?）確定資本化率：</p><p>　　通過(guò)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求取綜合資本

85、化率，安全利率取銀行存款利率為3.5%，在根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及比較投資估價(jià)對(duì)象與投資其他經(jīng)濟(jì)行為的風(fēng)險(xiǎn)后，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值取5%比較合理，所以資本化率為8.5%</p><p>　?。?）確定有效收益年限：</p><p>　　根據(jù)估價(jià)規(guī)范，確定住宅房的使用年限為70年，該房屋收益年限剩余66年</p><p><b>　　計(jì)算年純收益：</

86、b></p><p>　　年租金：16×12×141.1=27108.48元</p><p>　　房產(chǎn)稅：按租金的4%，則27108.48×4%≈108.434元</p><p>　　營(yíng)業(yè)稅附加：按租金的3.3%，則27108.48×3.3%=894.5798元</p><p>　　管理費(fèi)：按租金

87、的1.5%，則27108.48×1.5%=406.6272元</p><p>　　維修費(fèi)：按建筑物的重置價(jià)格的2.0%，根據(jù)營(yíng)口建設(shè)安裝工程定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按類(lèi)似工程的造價(jià)，確定該工程的造價(jià)為900/平方米，則900×141.1×2.0%=2541.42元</p><p>　　保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物重置價(jià)格的1.5%0，則900×141.1×1.

88、5%0=190.61元</p><p>　　年租金損失：按半個(gè)月租金計(jì)算，折算為90×12×141.1×1/24）=6353.55元</p><p>　　成本：108.434+894.5798+406.6272+2541.42+190.61+6353.55=10495.221元</p><p>　　年純收益=年總收益-成本=27108.

89、48-10495.221=16613.259元</p><p>　　16613.259×66=609704元</p><p><b>　　七、估價(jià)結(jié)果確定：</b></p><p><b>　　以上兩種結(jié)果計(jì)算：</b></p><p>　　兩種結(jié)果分別從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況、實(shí)際成本反映出估價(jià)對(duì)

90、象的市場(chǎng)價(jià)值，由于類(lèi)似的估價(jià)對(duì)象位置、用途、檔次的物業(yè)市場(chǎng)比較活躍，交易資料充足，故采用市場(chǎng)比較法得出的估價(jià)結(jié)果真實(shí)性較大，將兩個(gè)估價(jià)結(jié)果權(quán)重：</p><p>　　則估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)：</p><p>　　619163×0.6+609704×0.4=615379元</p><p>　　參考文獻(xiàn)及主要參考資料</p><p&

91、gt;　　【1】房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 建設(shè)部 1999</p><p>　　【2】房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) 中國(guó)建筑工業(yè)出版社</p><p>　　【3】房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) 中國(guó)建筑工業(yè)出版社</p><p>　　【4】房地產(chǎn)基本制度與政策 房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) 中國(guó)建筑工業(yè)出版社&

92、lt;/p><p>　　【5】房地產(chǎn)估價(jià) 柴強(qiáng) 經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社 2009</p><p>　　【6】房地產(chǎn)估價(jià) 王海玫 化學(xué)工業(yè)出版社</p><p>　　【7】《房屋所有權(quán)證》 （遼房權(quán)證市第2012012588號(hào)）</p><p>　　【8】《國(guó)有土地使用證》 （遼國(guó)用[2006]第481號(hào)）</p>