房地產(chǎn)項目轉讓中的法律問題初探

1、<p>　　房地產(chǎn)項目轉讓中的法律問題初探</p><p>　　摘　要：早在1992年，房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)了開發(fā)項目的轉讓交易行為，但由于國家房地產(chǎn)管理法律法規(guī)不夠健全，政府對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓交易行為也未及時加以規(guī)范和管理，致使我國房地產(chǎn)項目轉讓的規(guī)定依然存在諸多空白，大量房地產(chǎn)項目轉讓交易活動頻發(fā)爭議和糾紛。尤其是近期，受國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈受到嚴重影響，開發(fā)項目的轉讓活動越來

2、越為頻繁，從最初一兩塊地的轉讓發(fā)展到整個項目公司的轉讓，如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)項目轉讓交易行為，成為了一件急需解決的事情。本文將結合具體案例，探討房地產(chǎn)項目轉讓中的法律問題。 </p><p>　　關鍵詞：房地產(chǎn)項目　轉讓交易　法律問題　法律糾紛 </p><p>　　一、房地產(chǎn)項目轉讓 </p><p>　　1、房地產(chǎn)項目轉讓的概念 </p><

3、p>　　早在1992年，房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)了開發(fā)項目的轉讓交易行為，但由于國家房地產(chǎn)管理法律法規(guī)不夠健全，政府對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓交易行為也未及時加以規(guī)范和管理，致使我國房地產(chǎn)項目轉讓的規(guī)定依然存在諸多空白，大量房地產(chǎn)項目轉讓交易活動頻發(fā)爭議和糾紛。尤其是近期，受國家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈受到嚴重影響，開發(fā)項目的轉讓活動越來越為頻繁，從最初一兩塊地的轉讓發(fā)展到整個項目公司的轉讓，如何規(guī)范和管理房地產(chǎn)項目轉讓交易行為

4、，成為了一件急需解決的事情。 </p><p>　　房地產(chǎn)項目的轉讓，不同于土地使用權轉讓和在建工程轉讓，是指開發(fā)商在開發(fā)過程中將具備一定條件的整個房地產(chǎn)項目轉讓給他人的行為。在房地產(chǎn)行業(yè)興起和發(fā)展的前期，并不允許房地產(chǎn)開發(fā)項目的交易。1990年國務院辦公廳轉發(fā)的《關于進一步清理整頓房地產(chǎn)開發(fā)公司的意見》中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)公司必須在核準的經(jīng)營范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開發(fā)，只能經(jīng)營自己開發(fā)的商品房，不得轉手倒賣

5、，不得向其他單位轉讓商品房屋建設計劃，嚴禁超范圍經(jīng)營。”不過自1992年后，隨著經(jīng)濟體制改革的深入和市場經(jīng)濟體制的確立，房地產(chǎn)開發(fā)項目交易轉讓行為以其手續(xù)簡單、費用節(jié)省、開發(fā)快捷的優(yōu)點，在我國很快有了極大的發(fā)展。 </p><p>　　2、房地產(chǎn)項目轉讓的條件 </p><p>　　根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》中的相關規(guī)定：房地產(chǎn)項目轉讓交易活動中，轉讓方應具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；轉讓方必

6、須已經(jīng)按照出讓合同約定支付了全部土地出讓金，持有合法取得的土地使用權證或土地使用批文、紅線圖，如果沒有辦理土地出讓手續(xù)或雖然已經(jīng)辦理了出讓手續(xù)但轉讓時尚未付清出讓金的，應當對辦理出讓手續(xù)的具體責任人和相關費用進行約定，并約定尚未付清費用的承擔方式；轉讓交易的房地產(chǎn)項目，必須是已經(jīng)進行了一定投資，包括三通一平、工程地質(zhì)勘察、建筑設計等工作；此外，還必須是已經(jīng)取得了建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證，具備開工條件的項目。 </p>

7、<p>　　3、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓交易的類型 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓交易的類型，主要包括開發(fā)項目轉讓和公司股權轉讓兩種。開發(fā)項目的轉讓一般用于未成立項目公司的項目。對于開發(fā)項目的轉讓，項目投資人可以是現(xiàn)金轉讓，也可以是土地作價轉讓，其中因項目停建、緩建而進行的項目轉讓交易，除了需要交易雙方合意外，還必須按照項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續(xù)，其主要適用的法律法規(guī)包括

8、《房地產(chǎn)法》、《規(guī)劃法》和《建筑法》。項目轉讓是一種成本高、手續(xù)繁瑣的轉讓交易活動，但這種轉讓形式只是對項目的開發(fā)主體進行變更，受讓方并不承擔轉讓方的債務，所以風險較小。 </p><p>　　公司股權轉讓適用于成立了項目公司的開發(fā)項目，轉讓活動由項目公司的股東通過股權轉讓來轉讓項目，這種轉讓形式只是變更項目公司內(nèi)部的股權結構，不會對土地使用和相關政府批文進行變更，所以整個轉讓活動相對簡單，免除了大量的手續(xù)和費用

9、，受讓方以股東的身份直接參與項目公司的管理。 </p><p>　　但是，這種轉讓活動如果涉及外商投資企業(yè)，則涉及了項目投資人及合同、章程等的變更，需要報主管部門審批。雖然這種轉讓形式相對簡單，費用較低，但受讓方除了承擔項目本身的建設風險外，還需要承擔項目公司原有的債務、擔保、合同違約等風險，主要用于停建、緩建項目的轉讓。 </p><p>　　4、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓交易需要辦理的法律手

10、續(xù) </p><p>　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓交易活動中，需要辦理的法律手續(xù)根據(jù)項目轉讓的方法略有不同。開發(fā)項目的轉讓需要辦理的手續(xù)主要包括項目轉讓合同、土地使用權轉讓手續(xù)、項目建設者更名手續(xù)、備案手續(xù)；項目公司的轉讓需要的手續(xù)包括股權工商登記變更手續(xù)、債權債務約定公告、項目公司的清算，如果是外商投資企業(yè)，還需要外經(jīng)貿(mào)部門審批手續(xù)。 </p><p>　　二、房地產(chǎn)項目轉讓中需要注意的問題

11、 </p><p>　　1、項目轉讓付款問題 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)項目所包括的內(nèi)容極為復雜，不管是項目的轉讓還是項目公司的轉讓，在整個轉讓交易活動中，需要辦理的手續(xù)都極為繁瑣，同時要清算和落實項目資產(chǎn)情況及負債情況都需要大量時間，付款方式也成為房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓交易活動中不得不考慮的一個問題。這其中需要注意，一旦土地使用權轉讓登記，即便轉讓款項尚未付清，受讓人依然享有不動產(chǎn)物權

12、，轉讓人只享有向受讓人的主張權?，F(xiàn)在通常采用銀行保函、雙方共同監(jiān)管或第三方托管的方式，來規(guī)避轉讓付款所產(chǎn)生的風險，保證在辦理轉讓手續(xù)期間不出現(xiàn)其他風險因素。 </p><p><b>　　2、土地負擔問題 </b></p><p>　　在項目轉讓交易中，項目轉讓人為了獲得更多的利益，很有可能會在轉讓交易時故意隱瞞在土地使用權或地上物上存在的負擔，這種隱瞞行為可能會導致

13、轉讓合同的失效，或因為債務的相對性而不會損害受讓人的實際利益，但由于立法或司法解釋的改變，這種隱瞞行為很可能會對受讓人形成直接的經(jīng)濟損失。 </p><p>　　比如以往的法律規(guī)定，工程款如何支付是發(fā)包人與承包人的事，土地使用權在項目建設期間轉讓，尚未支付的工程款，承包人只能與用地人進行交涉，對土地使用權的受讓人無法主張權利。而在新《合同法》中，第二百八十六條則規(guī)定，發(fā)包人未按約定支付價款的，承包人可催告發(fā)包人在

14、合理期限內(nèi)支付價款，發(fā)包人逾期支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不能折價、拍賣的部分以外，可以與發(fā)包人將該工程適宜部分進協(xié)議折價，或申請人民法院將工程進行拍賣，以優(yōu)先償還建設工程價款。這種債隨地走和優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，如果用地人在轉讓土地使用權時隱瞞了有關工程款支付的事實，承包人在主張權利時有了向土地使用權受讓人主張權利的可能。 </p><p><b>　　3、合同問題 </b></p>

15、<p>　　項目轉讓交易活動，需要注意所有轉讓、受讓的當事人必須以書面形式協(xié)商一致，項目所涉及的各種政府批文包括立項和規(guī)劃批文均需在合同中一一列明。整個轉讓交易活動，必須符合項目開發(fā)過程不同階段中政府有關的轉讓條件。對于成立了項目公司的項目轉讓，如果是以股權轉讓方式對全部項目或部分項目進行轉讓的，必須按公司法中有關規(guī)定辦理工商變更登記手續(xù)，并辦理房地產(chǎn)轉讓變更登記手續(xù)，澄清債權債務并約定公告程序。如果項目轉讓時未按出讓合同

16、約定期限和條件進行開發(fā)，轉讓合同需要約定補辦政府主管部門認可手續(xù)及具體責任人，如果合同中的土地使用年限已經(jīng)開始使用的，應在合同約定的土地使用年限中作相應的扣除。如果是已經(jīng)實行預售的房地產(chǎn)項目，雙方應約定通知預購業(yè)主，并在合約中明確因此引起相應責任時的處理方法。 </p><p>　　總之，房地產(chǎn)項目由于涉及內(nèi)容較為復雜，轉讓活動中所需辦理的手續(xù)繁多，所以在轉讓活動中，不管是轉讓方還是受讓方，不管是采用何種方法進行

17、轉讓，都應當仔細分析整個項目的相關情況，澄清相關債權債務，以及各種審批文件、技術文件、土地使用文件等相關內(nèi)容，從而避免因此引起的法律風險。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1]柯芳枝《公司法論》.中國政法大學出版社，2004。 </p><p>　　[2]何紅鋒《工程建設中的合同法與招標投標法》．中國計