房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的關(guān)聯(lián)性研究——基于國家經(jīng)濟(jì)安全、財(cái)富效應(yīng)和行業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的角度.pdf

1、自20世紀(jì)90年代以來，特別是隨著我國住房分配制度由福利性分房向貨幣化、商品化轉(zhuǎn)變以來，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。國外大量事實(shí)證明，房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長，為一國帶來巨大的財(cái)富，畸形發(fā)展則會(huì)給整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的危害。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，轉(zhuǎn)型社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的復(fù)雜性、不確定性和歷史因素的困擾使得我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景面臨風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的局面：一方面局部地區(qū)房屋的無效需求問題仍未解決；另一方面，發(fā)

2、達(dá)國家的實(shí)踐已經(jīng)證明發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)能擴(kuò)大國內(nèi)需求，成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。因此，如何保證房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、健康的發(fā)展就成為研究的重要方向之一。 本文在對(duì)房地產(chǎn)作了簡(jiǎn)單介紹的基礎(chǔ)上，從國家經(jīng)濟(jì)安全、國家財(cái)富質(zhì)量以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他關(guān)聯(lián)行業(yè)的影響三個(gè)層次說明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。從對(duì)國家經(jīng)濟(jì)安全影響的角度，以97年亞洲金融風(fēng)暴為例，分析了危機(jī)爆發(fā)前東南亞大多數(shù)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長態(tài)勢(shì)、新增供給以及空置率、房地產(chǎn)價(jià)格租金等情況，通過分析危

3、機(jī)帶來的經(jīng)濟(jì)影響揭示出房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和發(fā)展的影響。從房地產(chǎn)投資與國家財(cái)富的關(guān)系來看，房地產(chǎn)價(jià)格決定了房地產(chǎn)賬面資產(chǎn)價(jià)值的大小，也決定了國家財(cái)富和國家資產(chǎn)的質(zhì)量。本文以例為證，了解到隨著時(shí)間的推移和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)總的價(jià)值量與GDP之比具有一定的規(guī)律性。英國和美國的這一比例在2-2.5倍，經(jīng)濟(jì)膨脹期的日本這一比例達(dá)到6倍以上。隨著國家財(cái)富總值余額(國家財(cái)富中的資產(chǎn)部分)以飛快的速度膨脹，日本經(jīng)濟(jì)的神話最終殞滅。從20世紀(jì)90

4、年代初至今，日本仍然深陷在國家財(cái)富質(zhì)量嚴(yán)重下降的惡果中，由此可見房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)和國家財(cái)富、國家資產(chǎn)和GDP應(yīng)當(dāng)保持穩(wěn)定的比例關(guān)系，尤其是土地資產(chǎn)的價(jià)值更不能占國家財(cái)富和國家資產(chǎn)太高的比例。否則，有可能重蹈日本的覆轍。在第三方面，房地產(chǎn)對(duì)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)十分顯著。有明顯影響作用的主要有金融保險(xiǎn)業(yè)、非金屬礦物制造業(yè)、建筑業(yè)、化學(xué)工業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、商業(yè)等。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，發(fā)達(dá)國家，如美國、日本、英國、澳大利亞的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各個(gè)產(chǎn)業(yè)的帶

5、動(dòng)效應(yīng)也是比較明顯的，上述四國房地產(chǎn)業(yè)都具有波及面廣、帶動(dòng)作用大的產(chǎn)業(yè)特性，35個(gè)產(chǎn)業(yè)中有23個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)密切關(guān)聯(lián)，且隨時(shí)間的推移，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響程度不斷加深。從上述三個(gè)方面可以感知，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)有很重要的影響，但調(diào)控、引導(dǎo)不當(dāng)亦會(huì)造成巨大危害，各國的實(shí)例亦證明了這點(diǎn)。對(duì)英、美、日三個(gè)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史回顧發(fā)現(xiàn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的是一個(gè)相當(dāng)完備的體系，它包括一個(gè)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、一個(gè)發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以及一個(gè)發(fā)達(dá)

6、的房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)。對(duì)照以上三個(gè)因素回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)對(duì)全社會(huì)消費(fèi)影響不斷增大，與各個(gè)行業(yè)關(guān)系也越發(fā)緊密，但同時(shí)也出現(xiàn)過威脅國家經(jīng)濟(jì)安全的端倪。2001年我國房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值和GDP比例達(dá)到5.9倍，已經(jīng)接近了20世紀(jì)日本泡沫經(jīng)濟(jì)高峰期間的相同比例，是值得我們警醒的地方。針對(duì)國家經(jīng)濟(jì)安全與國家財(cái)富質(zhì)量的問題，本文從理論上進(jìn)行了論證。在房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長影響的規(guī)范分析中，在新古典增長模型研究范式的基礎(chǔ)上引入房地產(chǎn)投資這一要素

7、，研究房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)物質(zhì)資本積累、社會(huì)消費(fèi)、社會(huì)儲(chǔ)蓄的影響和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)態(tài)水平。在對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行了一定假設(shè)的前提下，建立生產(chǎn)函數(shù)、儲(chǔ)蓄方程、投資方程和財(cái)富的決定式四個(gè)聯(lián)立方程組得到了分析模型。通過經(jīng)典的經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)學(xué)分析，推算出房地產(chǎn)投資與物質(zhì)資本投資的關(guān)系式及關(guān)系圖，由該關(guān)系式與關(guān)系圖分析得到了對(duì)經(jīng)濟(jì)安全、國家財(cái)富的重要性結(jié)論，即：物質(zhì)資本積累與房地產(chǎn)投資都會(huì)不斷增加，但由于在短期內(nèi)房地產(chǎn)投資的收益(主要表現(xiàn)為價(jià)格的提高)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)

8、高于物質(zhì)資本積累帶來的收益，使得經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)際停滯，導(dǎo)致國家財(cái)富質(zhì)量下降；同時(shí)分析顯示模型并不具有穩(wěn)態(tài)，使得房地產(chǎn)價(jià)格偏離正常值的幅度只會(huì)越來越大，終于表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)泡沫的不斷膨脹。因此，可以說由房地產(chǎn)引起的國家經(jīng)濟(jì)安全問題是財(cái)富質(zhì)量下降到一定程度的結(jié)果，兩者都是由房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展所致，是這種畸形發(fā)展不同程度的體現(xiàn)。對(duì)房地產(chǎn)帶動(dòng)作用的論證主要是基于經(jīng)驗(yàn)事實(shí)而非邏輯推理，由此在實(shí)證方面，本文描述了1978年-2005年中國GDP和房地產(chǎn)增加

9、值的大致走勢(shì)，對(duì)比了GDP與房地產(chǎn)增加值的變化率，并通過散點(diǎn)圖確定了GDP與房地產(chǎn)增加值，房地產(chǎn)增加值與房地產(chǎn)投資的相關(guān)關(guān)系。通過數(shù)據(jù)回歸，將房地產(chǎn)投資與GDP之間的關(guān)系通過兩個(gè)模型確定下來。具體地說，當(dāng)房地產(chǎn)投資增加一個(gè)單位，房地產(chǎn)增加值將增長0.0902個(gè)單位；當(dāng)房地產(chǎn)增加值增長0.0902個(gè)單位時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)廣泛的行業(yè)關(guān)聯(lián)，將帶動(dòng)各個(gè)行業(yè)的增長，使GDP增長4.9793個(gè)單位。 第一部分是現(xiàn)象描述。通過對(duì)97年亞洲金融風(fēng)

10、暴、日本泡沫經(jīng)濟(jì)和發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)帶動(dòng)效應(yīng)等現(xiàn)象的描述，用事實(shí)和數(shù)據(jù)論證了房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)安全、房地產(chǎn)業(yè)與國家財(cái)富以及房地產(chǎn)業(yè)與其他關(guān)聯(lián)行業(yè)關(guān)系三個(gè)層面對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。通過對(duì)英、美、日三個(gè)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史回顧，找出成熟的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的共性。 第二部分主要是實(shí)證分析與規(guī)范論證。對(duì)應(yīng)上述國家經(jīng)濟(jì)安全與國家財(cái)富兩個(gè)方面，本文從規(guī)范分析方面就房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長影響進(jìn)行了論證，得出了相關(guān)結(jié)論。 第三部分，描述了1978年-