香港安老按揭計(jì)劃及其啟示

1、<p>　　香港安老按揭計(jì)劃及其啟示</p><p>　　摘 要：本文介紹了香港2011年推出的安老按揭計(jì)劃基本情況和操作細(xì)節(jié)，在總結(jié)、歸納其主要特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，并結(jié)合內(nèi)地老齡化發(fā)展現(xiàn)實(shí)，對(duì)內(nèi)地“以房養(yǎng)老”制度設(shè)計(jì)提出政策建議。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：香港；安老按揭；以房養(yǎng)老；啟示 </p><p>　　中圖分類號(hào)：D669.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章

2、編號(hào)：1003-9031（2013）11-0038-02 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.11.08 </p><p>　　老齡化是未來(lái)影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要因素，為應(yīng)對(duì)老齡社會(huì)，必須建立全方位的養(yǎng)老制度。2013年9月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，其中有關(guān)“以房養(yǎng)老”的內(nèi)容引起社會(huì)各界熱議。在此，香港特區(qū)政府的安老按揭計(jì)劃通過(guò)政府提供按揭保險(xiǎn)、市

3、場(chǎng)化運(yùn)作的金融產(chǎn)品，讓擁有自置物業(yè)的老年人多一個(gè)財(cái)務(wù)安排的選擇，運(yùn)行兩年多來(lái)取得較好效果，值得我們研究借鑒。 </p><p>　　一、香港安老按揭計(jì)劃的基本情況 </p><p>　　香港安老按揭計(jì)劃由香港按揭證券有限公司（香港特區(qū)政府通過(guò)外匯基金全資擁有，以下簡(jiǎn)稱按揭證券公司）在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上①于2011年7月推出，并于2012年11月份進(jìn)行了優(yōu)化，計(jì)劃旨在鼓勵(lì)銀行向55歲或以上的老

4、年人提供安老按揭貸款。計(jì)劃中，符合條件的借款人可利用在香港的自住物業(yè)作為抵押品，向參與安老按揭計(jì)劃的銀行申請(qǐng)不同期限的貸款，取得貸款后借款人仍是物業(yè)的業(yè)主，并可繼續(xù)安居于該物業(yè)直至百年歸老（見表1）。為減輕參與銀行和老年人風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)銀行提供安老按揭貸款，計(jì)劃中按揭證券公司對(duì)安老按揭貸款提供按揭保險(xiǎn)。截止2013年8月末，參與安老按揭計(jì)劃的銀行有中國(guó)銀行（香港）有限公司等六家銀行，累計(jì)審批459宗申請(qǐng)（見表2）。 </p>

5、<p>　　二、香港安老按揭貸款的操作細(xì)則 </p><p><b>　　（一）申請(qǐng)流程 </b></p><p>　　安老按揭貨款的申請(qǐng)流程主要有四步①。第一步，銀行向借款人解釋安老按揭的詳情，并初步評(píng)估借款人是否符合申請(qǐng)資格。第二步，輔導(dǎo)顧問向借款人講解安老按揭的產(chǎn)品特點(diǎn)、主要的法律權(quán)益與責(zé)任，及取得安老按揭貸款的法律后果。如借款人成功完成安老按揭輔導(dǎo)，

6、借款人將獲發(fā)輔導(dǎo)證書。第三步，借款人前往任何一間參與銀行正式提出申請(qǐng)。第四步，申請(qǐng)一經(jīng)銀行批核，借款人便可簽署按揭文件，然后提取安老按揭貸款。 </p><p><b>　?。ǘ┠杲鹩?jì)算 </b></p><p>　　由于香港樓價(jià)高昂，安老按揭計(jì)劃規(guī)定樓價(jià)800萬(wàn)元及以下住宅，年金按樓價(jià)100%計(jì)算，超過(guò)800萬(wàn)元以上物業(yè)則按一定比例計(jì)算，而超過(guò)2500萬(wàn)元的物業(yè)，

7、一律按1500萬(wàn)元計(jì)算每月年金（見表3）②。一般來(lái)說(shuō)，借款人的年齡越高及選擇的年金年期越短，每月年金的金額便會(huì)越高。如二人共同借款，二人收取每月年金的金額會(huì)較單人借款每月年金的金額較低，及每月年金金額將以較年輕借款人的年齡計(jì)算。以樓價(jià)100萬(wàn)的物業(yè)申請(qǐng)安老按揭為例，具體年金數(shù)額可見表4。 </p><p><b>　?。ㄈ┻€款安排 </b></p><p>　　一般

8、而言，除非借款人永久遷出他的物業(yè)或安老按揭貸款因特定情況而被終止，否則借款人可以終身無(wú)須還款。當(dāng)安老按揭終止時(shí)（或借款人百年歸老后），借款人（或他的繼承人）可優(yōu)先全數(shù)償還安老按揭貸款以贖回物業(yè)；如借款人（或他的繼承人）選擇不贖回物業(yè)，銀行將出售該物業(yè)以償還借款人的安老按揭貸款。假如出售物業(yè)所得的款項(xiàng)超過(guò)安老按揭貸款，銀行會(huì)將全數(shù)償還安老按揭貸款后的余額歸還給借款人（或他的繼承人）。倘若出售物業(yè)后所得款項(xiàng)不足以償還安老按揭貸款，借款人（或

9、他的繼承人）也無(wú)須擔(dān)心，該項(xiàng)差額會(huì)根據(jù)按揭證券公司與銀行之間的保險(xiǎn)安排由按揭證券公司承擔(dān)[4]。 </p><p>　　三、香港安老按揭計(jì)劃的特點(diǎn) </p><p>　?。ㄒ唬┯姓尘暗牡谌綋?dān)保 </p><p>　　按揭保險(xiǎn)是香港政府成功推行安老按揭的關(guān)鍵。按揭證券公司在安老按揭中承擔(dān)保險(xiǎn)人的職責(zé)。由于推行安老按揭需要面對(duì)種種風(fēng)險(xiǎn)，包括香港房產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期走勢(shì)和

10、波幅、利率走勢(shì)和老年人口壽命預(yù)期等等，加上安老按揭時(shí)間長(zhǎng)，貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)高，按揭證券公司為貸款機(jī)構(gòu)提供保障，當(dāng)房屋的變賣價(jià)值不足以償還安老按揭貸款的時(shí)候，按揭證券公司會(huì)向銀行補(bǔ)足差額，抵押人無(wú)須承擔(dān)。 </p><p>　　（二）安老按揭設(shè)計(jì)寬松、靈活 </p><p>　　一是對(duì)物業(yè)要求寬松。香港安老按揭計(jì)劃中，即便是老年人的唯一住房，只要滿足條件，也可抵押。二是年金年期靈活。借款人可根據(jù)

11、需要選擇在10 年、15 年、20 年的固定年期內(nèi)，或終身每月收取年金，還可于已選定的年金年期內(nèi)隨時(shí)進(jìn)行更改。三是年金提取靈活。無(wú)論按揭物業(yè)樓價(jià)下跌或利率上升，借款人獲得的年金金額都維持不變。借款人還可選擇一次性提取一筆貸款應(yīng)付特殊情況。四是有六個(gè)月的解除合約期。首六個(gè)月內(nèi)，如借款人通知銀行決定終止安老按揭，并于（下轉(zhuǎn)第77頁(yè)） </p><p>　　（上接第39頁(yè)）指定日期全數(shù)償還安老按揭貸款，相關(guān)的按揭保費(fèi)將

12、按借款人的要求獲全數(shù)退還和豁免。 </p><p>　?。ㄈ┌唇椅飿I(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不變 </p><p>　　安老按揭計(jì)劃中，對(duì)于按揭的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)仍屬借款的老年人。當(dāng)借款人取得安老按揭貸款后，借款人不用搬去養(yǎng)老院，仍可繼續(xù)居住在原有物業(yè)安享晚年，直至百年歸老（借款人仍須繼續(xù)負(fù)責(zé)物業(yè)之維修保養(yǎng)，以及繳付物業(yè)費(fèi)用、政府地稅及管理費(fèi)等）①。當(dāng)安老按揭終止時(shí)，借款人（或他的繼承人）也可以優(yōu)先全數(shù)償

13、還安老按揭貸款以贖回物業(yè)。另外，按揭期間，借款人可隨時(shí)全數(shù)償還安老按揭貸款及贖回物業(yè)而無(wú)須繳交任何罰款。 </p><p>　　（四）安老按揭有利率和保費(fèi)優(yōu)惠 </p><p>　　安老按揭貸款利率按照按揭證券公司宣布的港元最優(yōu)惠利率（5.25%）減2.5%來(lái)執(zhí)行，2.75%的利率水平相對(duì)比較優(yōu)惠。在保費(fèi)優(yōu)惠上，借款人如果在5年內(nèi)轉(zhuǎn)安老按揭，并以相同的借款人和物業(yè)申請(qǐng)新的安老按揭，將有機(jī)會(huì)

14、享有保費(fèi)優(yōu)惠。 </p><p><b>　　四、對(duì)我們的啟示 </b></p><p>　?。ㄒ唬┩晟飘a(chǎn)權(quán)政策，減少房產(chǎn)的不確定性 </p><p>　　一是盡快出臺(tái)《物權(quán)法》相關(guān)司法解釋。我國(guó)相關(guān)行政法規(guī)規(guī)定居住用地的土地出讓最長(zhǎng)年限為70年，直接導(dǎo)致城鎮(zhèn)住宅70年產(chǎn)權(quán)大限的出現(xiàn)。雖然《物權(quán)法》149條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自

15、動(dòng)續(xù)期”，但對(duì)如何續(xù)期沒有明確規(guī)定。二是進(jìn)一步規(guī)范拆遷等行政行為。2011年國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確規(guī)定了可以對(duì)房屋征收的情形，其中四、五、六等條款給予地方政府較大的裁量自由度，這增加了抵押人自有房產(chǎn)的不確定性。這些條款包括：由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。 </p>

16、<p>　　（二）建立以房養(yǎng)老的第三方擔(dān)?；虬唇冶ｋU(xiǎn) </p><p>　　一是可借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，引入政府的擔(dān)保機(jī)制，例如可由政府建立安老按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)基金，基金來(lái)源應(yīng)為多渠道：政府可向借款人或貸款人收取房屋價(jià)值一定比率的費(fèi)用，或是由國(guó)家做出專門財(cái)政預(yù)算補(bǔ)貼。在貸款到期時(shí)，如果抵押房屋資產(chǎn)小于貸款總額，差額部分由該風(fēng)險(xiǎn)基金承擔(dān)。二是可考慮由商業(yè)性保險(xiǎn)公司提供貸款保證保險(xiǎn)。在貸款到期時(shí)，如果貸款本息總額超

17、過(guò)房屋本身的價(jià)值，銀行的損失將由保險(xiǎn)公司來(lái)賠付，這就大大減少了貸款機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)[1]。 </p><p>　?。ㄈ┰O(shè)計(jì)以房養(yǎng)老貸款制度時(shí)要靈活、簡(jiǎn)便 </p><p>　　一是在正式推出以房養(yǎng)老制度之前，必須開展扎實(shí)的調(diào)查研究，充分了解民眾的意愿。二是在對(duì)物業(yè)的要求、貸款年限、貸款提取方式、貸款人數(shù)、進(jìn)入和退出機(jī)制等方面的設(shè)計(jì)上應(yīng)該充分考慮老年人多樣化的需求，盡量做到靈活、簡(jiǎn)便。比如，

18、物業(yè)要求上應(yīng)允許唯一的住房抵押，應(yīng)設(shè)計(jì)多種期限的貸款品種等。三是在貸款利率上，應(yīng)考慮對(duì)以房養(yǎng)老貸款給予一定的優(yōu)惠利率。四是要允許參與者在不同銀行間轉(zhuǎn)按揭，使借款人可以選擇適合自己的、貸款條件更好的金融機(jī)構(gòu)。 </p><p>　　（責(zé)任編輯：王艷） </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]閆海、矯燕娜.我國(guó)