從顧村地產(chǎn)板塊的發(fā)展淺析上海房屋消費(fèi)的軌跡

1、<p>　　從顧村地產(chǎn)板塊的發(fā)展淺析上海房屋消費(fèi)的軌跡</p><p>　　摘要:顧村房?jī)r(jià)在最近的地產(chǎn)行情中,成了漲幅較靠前的幾個(gè)板塊之一,從原本的嗤之以鼻到如今的趨之若鶩,消費(fèi)者態(tài)度的極端變化到底出于何原因,顧村房?jī)r(jià)的變化到底是什么原因?qū)е?是不是還有下一個(gè)顧村等待我們來發(fā)掘?這一系列的問題,才促使筆者有興趣深入研究,一窺真相。 </p><p>　　關(guān)鍵詞:顧村 樓盤 價(jià)值

2、趨勢(shì) </p><p><b>　　引言: </b></p><p>　　顧村房?jī)r(jià)在最近的地產(chǎn)行情中,成了漲幅較靠前的幾個(gè)板塊之一,從原本的嗤之以鼻到如今的趨之若鶩,消費(fèi)者態(tài)度的極端變化到底出于何原因,顧村房?jī)r(jià)的變化到底是什么原因?qū)е?是不是還有下一個(gè)顧村等待我們來發(fā)掘?這一系列的問題,才促使筆者有興趣深入研究,一窺真相。 </p><p>　

3、　自進(jìn)入2000年以后,隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的興起和商品房市場(chǎng)的放開,各類投資目光紛紛從股市、期市和其他投資市場(chǎng)轉(zhuǎn)了過來,不約而同的聚焦在了國(guó)內(nèi)剛欲起步的房地產(chǎn)市場(chǎng),于是在短短的三五年時(shí)間內(nèi),一群群的經(jīng)濟(jì)學(xué)家不斷的在那兒痛心疾首的呼吁地產(chǎn)泡沫的危機(jī)已然到來,房?jī)r(jià)也飆升到了普通工薪難以消費(fèi)的程度。不過每個(gè)城市的開發(fā)總有先后,房?jī)r(jià)提升也有不同的依據(jù)因素,近期顧村板塊稍滯于市后的大幅上揚(yáng)也充分的印證了這種現(xiàn)象的普遍性。 </p>&l

4、t;p>　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,城市人口的急劇膨脹,外來人口的大量涌入,上海的城市規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大。小平同志的開發(fā)開放浦東的政策,使得浦東的房?jī)r(jià)一馬當(dāng)先,率先領(lǐng)跑了上海房市漲幅榜。由于當(dāng)時(shí)的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)缺乏經(jīng)驗(yàn),大家的投資動(dòng)機(jī)雖然一致,但是在分析和操作上缺乏行業(yè)內(nèi)的共識(shí)和默契,所以起初的時(shí)候,市場(chǎng)還是顯得有些許的混亂,一有政策上或是同行間的風(fēng)吹草動(dòng),對(duì)地價(jià)的影響都極其明顯,在那段時(shí)期,地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)政治的敏感度,達(dá)到了史無前例的高度。隨著

5、市場(chǎng)的形成、發(fā)展、緩和,慢慢的大家也有了各類的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),行業(yè)的穩(wěn)定性也有了質(zhì)的提高,對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)也較之最初有了更為深入的了解,于是自然,生態(tài)環(huán)境較好的、交通狀況較佳的,以及其他的各類題材的板塊都紛紛大幅上揚(yáng),在找到賣點(diǎn)的同時(shí),也找到了自身的市場(chǎng)定位。從以上這幾點(diǎn)來分析,顧村板塊在區(qū)域上已經(jīng)將近外環(huán),距離城市中心――人民廣場(chǎng),將近十幾公里,去往城市中心的最快速道路以南北高架為主,但是上海擁擠的交通現(xiàn)狀和南北高架的城市南北交通樞紐定位

6、,導(dǎo)致從顧村前往市中心,勢(shì)必要花比預(yù)計(jì)多得多的時(shí)間,出行不是那么的方便。軌道交通1號(hào)線的延伸,雖然解決了部分人的出行,但在延伸段運(yùn)營(yíng)確定的</p><p>　　顧村鎮(zhèn)位于上海北部,寶山區(qū)中西部,面積41.66平方千米,轄22個(gè)社區(qū)、20個(gè)行政村。1958年建東風(fēng)公社,1959年更名為劉行公社,1961年設(shè)立顧村公社,1984年改為顧村鄉(xiāng)、劉行鄉(xiāng),1993年建顧村鎮(zhèn)、劉行鎮(zhèn)。1997年,顧村鎮(zhèn)面積20.8平方千米,

7、人口1.9萬,劉行鎮(zhèn)面積20.8平方千米,人口2萬。2000年,撤銷顧村鎮(zhèn)、劉行鎮(zhèn),設(shè)立新的顧村鎮(zhèn)。2002年,面積41.66平方千米,人口近10萬人。目前的顧村,一改往日農(nóng)田、大卡車和塵土飛揚(yáng)的景象,除了當(dāng)初作為拆遷基地,曾引進(jìn)大量的動(dòng)遷居民和到處是新建的樓盤,根據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì),2008年1月至2009年3月顧村板塊新增供應(yīng)量24.79萬平方米,成交面積為22.60萬平方米,基本屬于供需平衡狀態(tài),顧村板塊的成交均價(jià)為10681元/平方

8、米(包括別墅成交均價(jià)),比2005年上漲了40%左右,部分樓盤的2008年底和2009年第二季度的差價(jià)甚至達(dá)到了25%以上。隨著該區(qū)域的逐漸成熟,顧村板塊不僅僅面對(duì)區(qū)域客戶,更多的外區(qū)客戶也相當(dāng)有可能會(huì)選擇顧村板塊②。 </p><p>　　上海的房?jī)r(jià)在2000年以后一路水漲船高,雖然一度曾宣稱房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn),房?jī)r(jià)即將回調(diào)之類,但房?jī)r(jià)依舊在不明顯的小幅調(diào)整中,更明顯的大幅上揚(yáng)。相比房市的熱火,老百姓的可支配收入雖然

9、也在提升,但是相對(duì)房?jī)r(jià)的大漲,收入的微微提高就顯得有些蒼白無力了,一系列諸如“房奴”之類的新興詞匯也應(yīng)運(yùn)而生。作為購(gòu)房需求最為強(qiáng)烈的群體,適婚適齡青年們,握著剛?cè)肼殘?chǎng)的中等收入,苦苦尋覓著價(jià)格合適的居所,在一級(jí)級(jí)價(jià)格階梯明顯的房市現(xiàn)狀前,只得去考慮那些價(jià)格上稍微能讓自身承受的起的選擇了。 </p><p>　　與此同時(shí),隨著大家關(guān)注度的提高,城市規(guī)模的擴(kuò)大,顧村板塊也迎來了各類的市政建設(shè)。各條軌道線的通入只是促進(jìn)

10、房?jī)r(jià)升值的開始,隨后的顧村公園規(guī)劃的出臺(tái),房市大環(huán)境的升溫,瞬間促使了該板塊大幅度的井噴,顧村板塊也一下子從外環(huán)房市價(jià)格“洼地”中走了出來。顧村公園規(guī)劃的出臺(tái),雖然不是導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)的最主要因素,但作為居住購(gòu)房的考慮因素之一,其出臺(tái)的時(shí)機(jī)在該板塊的大幅升值過程中,起到了點(diǎn)睛之筆。那么,先讓我們了解一下顧村公園的整體規(guī)劃,到底是一個(gè)怎樣的格局。 </p><p>　　顧村公園是上海環(huán)城生態(tài)規(guī)劃系統(tǒng)上的重要節(jié)點(diǎn),是

11、外環(huán)生態(tài)休憩綠地體系中的重要節(jié)點(diǎn)綠地,也是上海最重要的綠色生態(tài)核心之―。顧村公園位于上海西北部的寶山區(qū)顧村鎮(zhèn),屬于寶山最具活力的新城發(fā)展軸的南端。規(guī)劃用地245.6公頃(含80.7公頃外環(huán)200米防護(hù)林帶用地)。其規(guī)劃定位為:有良好的自然景觀、森林植被及田園風(fēng)貌,并以生態(tài)休閑娛樂為目的的郊野森林公園。隨著城市越來越向鋼筋水泥叢林的發(fā)展,居住綠化質(zhì)量也成了品評(píng)樓盤的一個(gè)重要條件之一。顧村公園方案的適時(shí)出臺(tái),無疑為該地塊的升值,起了很大推動(dòng)

12、作用。 </p><p>　　我國(guó)自建制改革開放以來,一直推行走中國(guó)特色的社會(huì)主義道路,在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中,也提倡也宏觀調(diào)控為主,發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),堅(jiān)持公有制經(jīng)濟(jì)制度為主體,各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)制度共同存在的經(jīng)濟(jì)方式。在這樣的大環(huán)境下,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過熱,政府也出臺(tái)了相應(yīng)的政策來抑制投機(jī)炒房現(xiàn)象的不斷涌出。房屋貸款制度的不斷調(diào)整,初次買房者的相關(guān)優(yōu)惠政策,都是為了讓需要住房的人買得起房,也因?yàn)橐幌盗姓叩某雠_(tái),原

13、本中心城區(qū)遙遙在上的高房?jī)r(jià),上升的腳步略微的放緩,由于宏觀調(diào)控的局限性,國(guó)家無法做出更大的動(dòng)作來干擾市場(chǎng),只有通過略微的引導(dǎo)和調(diào)整來平抑市場(chǎng)中產(chǎn)生的不健康現(xiàn)象,于是嗅覺敏銳的投資者,也將目光聚集在了升值余地更大的周邊城區(qū),在中心城區(qū)缺乏上升空間的時(shí)候,這樣的行為無疑也是為了追求一個(gè)良好的預(yù)期投資效果,于是乎,眾多的目光不約而同的聚焦在此,顧村也就有幸從被遺忘的角色,轉(zhuǎn)變成了被熱捧的對(duì)象,該地塊的大幅上升也就不足為怪了。 </p&g