中美兩國(guó)個(gè)人住房稅收制度比較研究

1、<p>　　中美兩國(guó)個(gè)人住房稅收制度比較研究</p><p><b>　　【摘要】 </b></p><p>　　稅收作為實(shí)現(xiàn)政府職能的重要手段，在我國(guó)個(gè)人住房改革的過程一直被賦予不小的期望。2011年1月28日在重慶、上海兩市開始對(duì)部分個(gè)人住房的房產(chǎn)稅進(jìn)行改革試點(diǎn)，標(biāo)志著我國(guó)開始逐步向個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)征收財(cái)產(chǎn)稅。個(gè)人住房具有居住和投資的雙重價(jià)值，從環(huán)節(jié)上講

2、分為保有和轉(zhuǎn)讓兩個(gè)環(huán)節(jié)，本文將通過與美國(guó)關(guān)于個(gè)人住房的稅收制度進(jìn)行比較，探討我國(guó)個(gè)人稅收制度存在的不足并提出相關(guān)建議。 </p><p><b>　　【關(guān)鍵詞】 </b></p><p>　　個(gè)人住房；轉(zhuǎn)讓；保有；國(guó)際比較 </p><p>　　一、我國(guó)現(xiàn)行個(gè)人住房稅收制度 </p><p>　　我國(guó)個(gè)人住住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)主

3、要涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，保有環(huán)節(jié)主要為房產(chǎn)稅。 </p><p>　　1、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，銷售不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人為營(yíng)業(yè)稅納稅人，適用稅率5%，自2011年1月27日起，“個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅”。個(gè)

4、人銷售不動(dòng)產(chǎn)以一次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為轉(zhuǎn)讓所得，按20%稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅；“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續(xù)免征個(gè)人所得稅”而關(guān)于出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的優(yōu)惠政策則于2010年取消。在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，適用稅率為3%～5%，具體由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定幅度內(nèi)按實(shí)際情況確定?！皩?duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于

5、家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅”；城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱“城建稅”）及教育費(fèi)附加，以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為依據(jù)進(jìn)行課</p><p>　　2、保有環(huán)節(jié)，非試點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)稅政策，根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房免征房產(chǎn)稅。個(gè)人住房用于出租的，以房產(chǎn)租金收入

6、為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。2011年1月28日，為調(diào)節(jié)收入分配，引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)，我國(guó)上海、重慶紛紛啟動(dòng)了對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革，是我國(guó)對(duì)保有環(huán)節(jié)課征財(cái)產(chǎn)稅的重大突破。具體內(nèi)容見表1。 </p><p>　　表1上海重慶兩地個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革 </p><p><b>　　上海 重慶 </b></p><p>　　征收對(duì)

7、象 增量房 增量房、存量房 </p><p>　　計(jì)稅依據(jù) 房產(chǎn)評(píng)估值，暫按市場(chǎng)價(jià)格的70%計(jì)算 房產(chǎn)評(píng)估值，現(xiàn)為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià) </p><p>　　稅率 基本稅率0.6%，優(yōu)惠稅率0.4% 累進(jìn)稅率分別為0.5%、1%、1.2% </p><p>　　免稅面積 按個(gè)人，人均面積60平方米 按家庭，辦法實(shí)行前免稅面積為180平方米，新購(gòu)免稅面積100平方米 </

8、p><p><b>　　其他減免 </b></p><p>　　與緩繳 唯一住房、子女婚嫁、引進(jìn)人才、居住證滿3年并在本市工作，暫免征收 對(duì)農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收；因自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的困難，可申請(qǐng)減免或緩繳 </p><p>　　收入用途 保障性住房建設(shè)等 全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù) </p><p

9、>　　二、美國(guó)個(gè)人住房稅收制度 </p><p>　　美國(guó)實(shí)行聯(lián)邦、州、地方三級(jí)政府的分稅制，對(duì)個(gè)人住房的稅收政策體現(xiàn)為受益原則，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)主要課征資本利得稅，保有環(huán)節(jié)課征房地產(chǎn)稅，總體來說課稅以保有環(huán)節(jié)為主。 </p><p>　　1、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)主要涉及資本利得稅。銷售個(gè)人住房，應(yīng)稅收入為按售價(jià)減去銷售費(fèi)用的余額，即實(shí)現(xiàn)的金額（Amount Realized），再減去

10、調(diào)整基價(jià)（Adjusted Basis），計(jì)算出收益或損失，收益計(jì)入應(yīng)納稅所得額，損失不予以確認(rèn)。在稅率上，將銷售房屋取得的凈收益需歸入當(dāng)年凈資本利得后，按資本利得最高稅率，計(jì)算繳納資本利得稅，一般稅率為15%～25。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，給予了排除收益（Excluding the Gain）的稅收優(yōu)惠，滿足一定條件則可享受至多250，000美元（夫妻聯(lián)合報(bào)稅可享受至多500，000美元）的豁免額度。享有稅收優(yōu)惠必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：一是通過住宅

11、擁有測(cè)試，二是通過使用測(cè)試，三要求在銷售房產(chǎn)日期往回推的兩年內(nèi)沒有從收入中排除另一處住宅的銷售收益。 </p><p>　　2、保有環(huán)節(jié)，個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)需要繳納房地產(chǎn)稅（Property Tax），屬于地方稅，其納稅人為房地產(chǎn)的擁有人。計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與評(píng)估水平（Assessment Level）百分比的乘積，其中評(píng)估水平百分比由相關(guān)法律規(guī)定，實(shí)際有效稅率（Effective Tax Rate）在1%～3

12、%之間。對(duì)個(gè)人住房稅收優(yōu)惠上主要有以下三種：①宅基地免稅，即第一套免收房地產(chǎn)稅，從第二套起征收，且隨購(gòu)房數(shù)量增加，房地產(chǎn)稅也相應(yīng)有較大比例增長(zhǎng)；②“斷路器”（Circuit Breakers）政策，即財(cái)產(chǎn)稅占家庭收入的比例超過標(biāo)準(zhǔn)比例時(shí)，可以抵扣所得稅或給予退稅；③延期支付，對(duì)非自身因素導(dǎo)致的評(píng)估價(jià)值畸增帶來的房地產(chǎn)稅，可延期納稅。房地產(chǎn)稅是地方政府的主要財(cái)政收入。主要用于提供公共事業(yè)。 </p><p>　　轉(zhuǎn)

13、讓環(huán)節(jié)資本利得稅歸屬于聯(lián)邦所得稅，而保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅屬于州政府和地方政府。其中房地產(chǎn)稅的主要用于公共服務(wù)，包括消防安全、治安、交通、環(huán)境保護(hù)、教育支出等。將房地產(chǎn)稅劃歸地方，一是體現(xiàn)了受益原則，二是有利于地方財(cái)源穩(wěn)定，三是將房產(chǎn)稅的征收包括稅率制定、稅目調(diào)整、稅收減免權(quán)等下放到地方政府，有利于提高地方財(cái)政的積極性。 </p><p>　　三、優(yōu)化我國(guó)個(gè)人住房的稅收政策的建議 </p><p&g

14、t;　　結(jié)合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及我國(guó)實(shí)際國(guó)情，針對(duì)我國(guó)個(gè)人住房稅收政策存在的問題，我提出以下建議：應(yīng)明確我國(guó)稅收政策個(gè)人住房稅收政策改革的基本思路，在保證個(gè)人基本住房，鼓勵(lì)提高居住水平，抑制個(gè)人住房投機(jī)的基礎(chǔ)以及“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則上，重保有輕轉(zhuǎn)讓，在稅制上進(jìn)行差別化設(shè)計(jì)，明確房產(chǎn)稅的功能定位，完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)和房?jī)r(jià)評(píng)估體系建設(shè)，增加地方政府自主權(quán)，規(guī)范保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的使用，循循漸進(jìn)，逐步完善我國(guó)個(gè)人住房的稅收制度。 &l