別誤解了住房按揭商業(yè)貸款

1、<p>　　別誤解了住房按揭商業(yè)貸款</p><p>　　申請(qǐng)房貸時(shí)，貸款種類(lèi)、申請(qǐng)方式和還款形式時(shí)，都要結(jié)合財(cái)務(wù)狀況：選錯(cuò)了，家庭財(cái)務(wù)可能面臨危機(jī)。 </p><p>　　低息產(chǎn)品你可能用不了太久 </p><p>　　雙周貸每2周還款1次；氣球貸利用比較短的貸款周期來(lái)計(jì)算利息――貸款周期越短，利率就越低，比如以3年期貸款利率計(jì)算月利息，肯定低于5年期貸

2、款產(chǎn)生的月利息。 </p><p>　　這類(lèi)低息房貸產(chǎn)品對(duì)一些銀行來(lái)說(shuō)主要是吸引客戶的方式。這3年的貸款周期過(guò)去，需要再提交申請(qǐng)，銀行再次審批并且通過(guò)，才能發(fā)放下一個(gè)周期的貸款。 </p><p>　　在這期間，如果借款人的職業(yè)、收入、資產(chǎn)狀況等發(fā)生變化，都可能導(dǎo)致審批不通過(guò)。 </p><p>　　即使申請(qǐng)資格未變，小型股份制商業(yè)銀行的政策的連貫性也可能不好：為了

3、更高的利潤(rùn)率，兩三年以后的執(zhí)行政策和審批標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，也會(huì)導(dǎo)致再次申請(qǐng)不通過(guò)。另外，屋況結(jié)構(gòu)發(fā)生變化也可能導(dǎo)致新申請(qǐng)被銀行拒絕。 </p><p>　　如果只是因?yàn)檎咦兓蜕暾?qǐng)人條件變化導(dǎo)致的申請(qǐng)被拒，那么銀行會(huì)要求客戶轉(zhuǎn)為普通的房貸產(chǎn)品。在很多小銀行，3年后就要求客戶轉(zhuǎn)為一般房貸產(chǎn)品。如果因?yàn)槲輿r發(fā)生變化導(dǎo)致貸款申請(qǐng)被拒，后果則是銀行要求一次性還清所有余款。 </p><p>　　首付

4、多一些還是貸款多一些？ </p><p>　　這先要看是你哪一類(lèi)的借款人。 </p><p>　　借款人在45歲至50歲以后，逐年收入曲線會(huì)呈慢慢降低的趨勢(shì)?？紤]到這一點(diǎn)，信義代書(shū)信貸金融部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳潔通常會(huì)建議他們盡量少貸款、首付多付一些。這樣月還款額小，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的壓力也比較小。如果這樣的借款人同時(shí)還是公務(wù)員、公辦教師等，職業(yè)和收入水平都非常穩(wěn)定，那么在收入允許的條件下，他建議采用等額

5、本金還款法。 </p><p>　　收入不穩(wěn)定的自由職業(yè)者，吳潔也建議他們少貸款，多首付。因?yàn)橐坏┮蚴杖氩▌?dòng)大，造成某幾個(gè)月延遲付款或者有一兩個(gè)月還款拖延時(shí)間較長(zhǎng)，這些情況一定會(huì)體現(xiàn)在個(gè)人信用記錄里。這些都是再次申請(qǐng)貸款時(shí)的大障礙。 </p><p>　　如果借款人是小型企業(yè)或創(chuàng)業(yè)期經(jīng)營(yíng)者，少付首付、多貸款能最大程度地保證他們有足夠的現(xiàn)金流用于企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和擴(kuò)大生產(chǎn)。 </p>

6、;<p>　　在嚴(yán)格限制購(gòu)房和房貸發(fā)放的政策影響下，理財(cái)能力不強(qiáng)的工薪家庭在現(xiàn)金支付能力足夠時(shí)都傾向于少貸款。按最新的5年期以上貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，8.5折利率是5.7%，如果這類(lèi)家庭多貸款，把省下的收入用來(lái)買(mǎi)年化收益大多在5%以下的較安全的理財(cái)產(chǎn)品，那么即使每年買(mǎi)，按照獲得復(fù)利的形式操作，也會(huì)有比較大的損失。 </p><p>　　就算拖延還款也不要跨月 </p><p>　

7、　雖然拖延還款和不還款都會(huì)體現(xiàn)在個(gè)人信用記錄里，但在銀行眼里，前者還是比后者好一些。拖延了幾天才還款，起碼證明借款人有還款意愿，也有還款能力，如果能以合理的理由解釋?zhuān)y行通常也會(huì)采信。 </p><p>　　但就算拖延還款也不要從這個(gè)月拖到下個(gè)月，拖延跨了月份，嚴(yán)重程度也會(huì)增加一些。當(dāng)月拖欠當(dāng)月還清，影響的是下次貸款時(shí)銀行同意發(fā)放給你的貸款比例和優(yōu)惠利率――可能貸款比例會(huì)比你申請(qǐng)的低一些，不給優(yōu)惠折扣，但一般不會(huì)

8、拒批。如果拖延跨月，可能就會(huì)影響到銀行是否會(huì)同意發(fā)放貸款給你。 </p><p>　　當(dāng)然，最嚴(yán)重的情況是借款人連續(xù)3個(gè)月以上不還款，這種情況下銀行一般不會(huì)再批準(zhǔn)任何形式的住房抵押貸款。 </p><p>　　什么時(shí)候貸款能鎖定利率？ </p><p>　　鎖定利率的貸款產(chǎn)品在這兩年利率比較平穩(wěn)的時(shí)期比較少見(jiàn)，商業(yè)銀行更樂(lè)于在低利率時(shí)期和高利率時(shí)期推出這樣的產(chǎn)品吸引

9、貸款客戶。 </p><p>　　在2004年、2008年至2009年利率處在歷史低點(diǎn)和次低點(diǎn)的時(shí)候，銀行會(huì)推出鎖定利率產(chǎn)品：在還款的前3年中，以合同約定的固定利率計(jì)息，不受?chē)?guó)家調(diào)息的影響。通常這個(gè)固定利率會(huì)比當(dāng)時(shí)的同期貸款利率水平高一些，此后1年至3年，央行加息預(yù)期越強(qiáng)，鎖定利率還款就越劃算。 </p><p>　　不過(guò)，鎖定利率這種方式通常也只會(huì)執(zhí)行3年。3年后，貸款利率仍然按照同期基

10、準(zhǔn)利率（算上約定的折扣或上浮幅度）來(lái)計(jì)算。因?yàn)殂y行無(wú)法預(yù)判未來(lái)20年至30年的利率水平，這為它們計(jì)算盈虧增加了難度，而個(gè)人也無(wú)法承受自己的房貸利率遠(yuǎn)高于同期貸款利率的風(fēng)險(xiǎn)，因此，長(zhǎng)期鎖定利率的風(fēng)險(xiǎn)更大、更不安全。 </p><p>　　不能用買(mǎi)到手的房子申請(qǐng)按揭 </p><p>　　住房按揭貸款帶有一定的福利性質(zhì)，它比信用貸款、消費(fèi)貸款的利率低，首套房還享受利率折扣。它的用途被限制得非常

11、嚴(yán)格，只有在用于買(mǎi)房用途的時(shí)候才有資格申請(qǐng)。住房按揭貸款的申請(qǐng)是在簽了二手房交易合同、商品房預(yù)售合同或商品房交易合同之后才能遞交的。貸款審批通過(guò)時(shí)，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶還沒(méi)有辦理；貸款發(fā)放時(shí)，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)交易過(guò)戶了。 </p><p>　　只有在這個(gè)時(shí)間和流程里才能申請(qǐng)用于購(gòu)買(mǎi)住房的按揭貸款。 </p><p>　　在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到借款人名下以后，即使需要籌措大筆資金，也不能再重新申請(qǐng)更大額的商業(yè)住房按揭貸款

12、和公積金貸款以緩解資金的壓力。因?yàn)檫@時(shí)候產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶完畢，超過(guò)了住房按揭貸款的申請(qǐng)有效期。按照規(guī)定，銀行和公積金中心都不能撤銷(xiāo)按揭再重新審批并放貸了。想靠房子再套現(xiàn)，只能等房貸全部還清后抵押產(chǎn)權(quán)，申請(qǐng)抵押貸款。 </p><p>　　父母要買(mǎi)房？試試接力貸 </p><p>　　接力貸是有購(gòu)房資格和貸款資格的父母買(mǎi)房并申請(qǐng)住房按揭貸款，但其成年子女做住房按揭貸款的共同還款人。它還款的方式有

13、點(diǎn)像接力賽，父母跑完前面一小段，子女接力跑后面一大段。 </p><p>　　父母買(mǎi)房幾年后可能退休進(jìn)而收入下降，離世的風(fēng)險(xiǎn)也變大。如果不加入子女作為共同借款人，商業(yè)銀行批準(zhǔn)的貸款就會(huì)大大縮短期限，造成月還款額過(guò)高，父母負(fù)擔(dān)過(guò)重。加入子女后，考慮到子女的還款期限長(zhǎng)，收入增長(zhǎng)性好，貸款期限會(huì)以借款人和共同還款人中年齡最小的那個(gè)人為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。還款能力則要合并所有人的收入計(jì)算。 </p><p>

14、;　　同時(shí)，每月每人原有的長(zhǎng)期信用貸款、長(zhǎng)期消費(fèi)貸款、未還房貸都會(huì)被計(jì)算在已有債務(wù)里，從家庭最高月還款額中扣除，再計(jì)算可發(fā)放的貸款總額。 </p><p>　　這種方式有時(shí)候也會(huì)被用于限購(gòu)限貸的家庭，被限購(gòu)的子女能借父母的購(gòu)房資格和貸款資格再買(mǎi)一套房。 </p><p>　　省利息，主要靠多還本金 </p><p>　　任何一個(gè)房貸計(jì)算器的計(jì)算結(jié)果都會(huì)告訴你，等額本

15、金比等額本息省利息。但這些利息并不是憑空減少的，少付利息的前提是你要還更多的本金。 </p><p>　　因此，借款人省了利息的代價(jià)是貢獻(xiàn)出一部分現(xiàn)金流的靈活性，而銀行早早收回來(lái)的本金又可以繼續(xù)用于放貸，幾乎不會(huì)因?yàn)閺哪骋徊糠仲J款中收的利息少了就影響收益。 </p><p>　　比較相同貸款額和貸款期限的等額本息還款和等額本金還款就會(huì)發(fā)現(xiàn)，首月還款中的利息額也相同。因?yàn)樵谶@之前還沒(méi)有任何本