淺談我國住房保障制度的現(xiàn)狀及對策

1、<p>　　淺談我國住房保障制度的現(xiàn)狀及對策</p><p>　　摘要：住房問題是關(guān)系到國計民生的經(jīng)濟(jì)和社會問題，為低收入者提供住房既是住房保障制度的重要內(nèi)容，也是我國構(gòu)建和諧社會的必然要求。我國已經(jīng)初步建立起了以經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內(nèi)容的住房保障制度，但是在制度實施過程中還存在許多問題和缺陷。本文首先對保障性住房進(jìn)行了概述，然后結(jié)合文成縣保障性住房建設(shè)的情況，詳細(xì)探討了我國保障

2、性住房制度中存在的問題，最后結(jié)合文成縣做法提出了完善保障性住房建設(shè)的措施。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：住房保障制度；建設(shè)用地；資金；廉租房；退出機(jī)制 </p><p>　　Abstract: the housing problem is related to the economic and social problems of the national economy and peo

3、ple's livelihood, for low-income housing is not only the important content of housing security system, is also the inevitable requirement of building a harmonious society in our country. Our country has initially est

4、ablished in the system of affordable housing, low-rent housing system, housing accumulation fund as the main content of housing security system, but in the system implementatio</p><p>　　Keywords: housing sec

5、urity system; Construction land; Money; Low-rent housing; Exit mechanism </p><p>　　中圖分類號： TU113.5+41 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-2104(2013) </p><p><b>　　保障性住房概述 </b></p><p>　　（一）保障

6、性住房定義 </p><p>　　社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會保障作用的住房。 </p><p>　?。ǘ┍Ｕ闲宰》康闹饕诸?</p><p><b>　　1、經(jīng)濟(jì)適用房 &l

7、t;/b></p><p>　　經(jīng)濟(jì)適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預(yù)期的支付能力，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。 </p><p>　　經(jīng)濟(jì)適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的雙重特點。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對

8、于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。 </p><p><b>　　廉租房 </b></p><p>　　廉租住房保障實行貨幣補(bǔ)貼和實物配租相結(jié)合。采取貨幣補(bǔ)貼的，由房管部門向廉租住房保障家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房。采取實物配租的，由房管部門向廉租住房保障家庭提供住房，并按

9、照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。 </p><p><b>　　3、兩限商品房 </b></p><p>　　即“限套型、限房價“的商品住房。為降低房價，解決城市居民自住需求，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎(chǔ)上，以競地價、競房價的方式，招標(biāo)確定住宅項目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價位面向符合條

10、件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。兩限房并不是嚴(yán)格意義上的“保障性住房”。 </p><p><b>　　安居商品房 </b></p><p>　　指實施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 &

11、lt;/p><p>　　文成縣保障性住房規(guī)劃舉例 </p><p><b>　?。ㄒ唬┛傮w目標(biāo) </b></p><p>　　按照有序推進(jìn)的原則，結(jié)合文成經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，規(guī)劃期內(nèi)，全縣實現(xiàn)低保標(biāo)準(zhǔn)2.5倍以內(nèi)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭廉租住房“應(yīng)保盡?！保Ｕ系拿娣e標(biāo)準(zhǔn)為人均建筑面積15平方米。新開工建設(shè)廉租房4250平方米，新增廉租住房保障家庭約120

12、戶，其中實物配租25戶，發(fā)放租賃補(bǔ)貼95戶。新開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房1.2萬平方米，推出170套經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行申購，出臺限價商品住房政策并組織實施，推出293套限價商品房進(jìn)行申購。 </p><p><b>　?。ǘ┠甓饶繕?biāo) </b></p><p>　　1、2010年，全面實現(xiàn)低保標(biāo)準(zhǔn)兩倍以內(nèi)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭廉租住房“應(yīng)保盡?！保?保障的面積標(biāo)準(zhǔn)為人均建筑面

13、積12平方米。新增廉租住房保障對象20戶，其中實物配租15戶，發(fā)放租賃補(bǔ)貼5戶；廉租住房新開工1250平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房新開工3500平方米，地點在花園新區(qū)一期；推出50套經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行資格認(rèn)定；出臺限價商品住房政策；推出65套限價商品房進(jìn)行申購。 </p><p>　　2、2011年，將低收入住房困難家庭廉租住房擴(kuò)大到低保標(biāo)準(zhǔn)2.5倍以內(nèi)，保障的面積標(biāo)準(zhǔn)為人均建筑面積15平方米，新增廉租住房保障對象40戶，

14、發(fā)放租賃補(bǔ)貼40戶?；▓@二期500平方米廉租房項目開工建設(shè)；經(jīng)濟(jì)適用住房新開工5000平方米。新推出50套經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行資格認(rèn)定； </p><p>　　3、2012年，全面實現(xiàn)低保標(biāo)準(zhǔn)2.5倍以內(nèi)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭廉租住房“應(yīng)保盡?！保?保障的面積標(biāo)準(zhǔn)為人均15平方米。新增廉租住房保障對象60戶，其中實物配租10戶，發(fā)放租賃補(bǔ)貼50戶；廉租住房新開工2500平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房新開工3500平方米，地點在

15、花園二期，供應(yīng)對象家庭人均收入低于我縣上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)的60%。推出50套經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行申購。 </p><p>　　由文成縣保障性住房看我國保障性住房建設(shè)中存在的問題 </p><p>　?。ㄒ唬┍Ｕ细采w范圍狹窄 </p><p>　　廣義上講，社會保障體系的對象不僅包括最低生活保障制度的低保戶、貧困人口，且包括所有無法從市場渠道獲得住房的低收入

16、家庭，這既要包括具有城鎮(zhèn)戶口的居民，還要包括城市中大量的外來流動人口，這些外來人員大多是低收入階層，他們沒有固定的居住場所，居住條件也十分惡劣，但是住房保障的范圍并沒有把他們包括在內(nèi)。 </p><p>　　目前，各城鎮(zhèn)出臺的住房保障政策，由于監(jiān)管成本太大，保障對象界定困難等原因，保障的對象都限定在城鎮(zhèn)低保戶、優(yōu)撫家庭中的住房困難戶中，這部分居民在中低收入人群中所占的比例并不大，僧多粥少的矛盾嚴(yán)重制約了我國住房保

17、障制度的發(fā)展。 </p><p>　　（二）保障性住房分配不公平，保障對象劃分困難 </p><p>　　按政策規(guī)定，保障性住房只能出租或出售給中低收入的家庭，但在現(xiàn)實中，這一規(guī)定已經(jīng)基本失去了意義。不排除保障房還是解決了一批生活非常困難家庭的住房問題，但現(xiàn)實中，一些保障性住房被高收入家庭或已經(jīng)一套或多套住房的家庭所租用或購買。 </p><p>　　保障性住房是為

18、了解決中低收入家庭、人群的住房問題，什么樣的人群、什么樣的家庭符合中低收入的條件是關(guān)鍵。對象劃分難以準(zhǔn)確，所以部分地區(qū)存在符合申請條件的低收入群體申請概率低，不合申請條件的依舊能申請到保障性住房的不公平現(xiàn)象。例如文成縣花園新區(qū)一期經(jīng)濟(jì)適用住房分配遲遲不能分配到戶，其中很重要的一個原因就是民政部門在核實申請人具體收入上難以準(zhǔn)確把握，保障對象的劃分十分困難。 </p><p>　　（三）退出機(jī)制有待完善 </p

19、><p>　　由于住房保障制度的退出機(jī)制不完善，特別以獲得產(chǎn)權(quán)為主的保障形式，容易產(chǎn)生福利固化的問題。經(jīng)濟(jì)適用住房制度沒有適當(dāng)?shù)耐顺鰴C(jī)制，購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭在收入提高后如果已不再符合資格條件，或由于家庭人口出現(xiàn)變化，由于缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制而無法操作。即使有退出機(jī)制的規(guī)定，如實物配租形式的廉租房，其退出機(jī)制在現(xiàn)實中也往往很難執(zhí)行。因此，一旦享受了經(jīng)濟(jì)適用房，就形成了既得利益和福利固化，使得相當(dāng)一部分住房保障資源未能

20、滾動使用在最需要住房的低收入居民身上，導(dǎo)致保障制度成效降低。 </p><p>　?。ㄋ模┫嚓P(guān)政策、法律不健全 </p><p>　　中國住房體制建立和政策體系完善已經(jīng)多年探索，有經(jīng)驗更有教訓(xùn)，現(xiàn)行住房保障政策都是以規(guī)范性文件形式發(fā)布的，雖有一定效力，但未形成法律制度約束。而且保障性住房起步較晚，因此在建設(shè)和管理上還帶有探索性質(zhì)，包括政策、機(jī)制、保障范圍、保障方式等，還需要在實踐中不斷完善

21、。工作中，還存在著政策邊界不夠清晰、利益調(diào)節(jié)和退出機(jī)制不夠完善，騙購，騙租等問題，且更新力度有限使得在實際實施中產(chǎn)生沖突。 </p><p>　?。ㄎ澹┤谫Y存在問題 </p><p>　　1、政府直接投入十分有限 </p><p>　　地方財政的投入首先是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)業(yè)、行政管理等事業(yè)，保障房投入資金有限，導(dǎo)致財政收支矛盾突出，保障房建設(shè)投資難以為繼，而中央財政

22、不能增加轉(zhuǎn)移性支出，保障房建設(shè)目標(biāo)難以實現(xiàn)。在國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房價的調(diào)整會影響地方政府的土地出讓收益，對于土地收益占財政收入比重較大的地區(qū)，這一影響更加明顯。房價的調(diào)整也會通過市場交易量及交易價格影響到建筑業(yè)等，使地方財力的增長面臨更大的壓力，進(jìn)而影響地方政府對保障房的投資熱情。 </p><p>　　2、民間資本缺乏介入動力 </p><p>　　保障性住房項目投

23、資既非競爭性項目，又非壟斷性項目，投資該領(lǐng)域的回報遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于競爭性投資項目，保障性住房投資除了具有一般不動產(chǎn)項目投資的投資回收周期長、經(jīng)營管理相對復(fù)雜的特點，還具有投資收益率明顯偏低的特點，而民間資本的逐利性特點，會使其對幾乎沒有投資回報的保障房項目失去投資的原動力，因而對民間資金吸引力較弱。 </p><p>　　完善我國住房保障制度的對策 </p><p>　?。ㄒ唬┩晟谱》勘Ｕ象w系的法

24、律法規(guī) </p><p>　　建立健全法律體系，對住房保障政策的制定實施提供法律保障。任何企圖通過弄虛作假、虛報信息、權(quán)錢交易等非法手段，騙購保障性住房、牟取利益的行為都須受到法律、法規(guī)的處罰和追究。引入銀行誠信體系，對于在申請保障性住房中弄虛作假者，在今后申請貸款、就業(yè)方面進(jìn)行限制，斬斷伸向保障性住房的“黑手”。“讓老百姓住上房，讓老面姓住上放心房”。 </p><p>　?。ǘ┩晟谱?/p>

25、房保障資金供應(yīng)體系 </p><p>　　政府要切實增加財政投入，不得挪用擠占保障性住房建設(shè)資金，落實土地供應(yīng)、資金投入、稅費(fèi)優(yōu)惠等相關(guān)政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極主動參與保障性住房建設(shè)，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房資金和房源。 </p><p>　　文成縣由縣財政負(fù)責(zé)廉租住房保障資金和經(jīng)濟(jì)適用住房保障資金的籌集、撥付、管理和預(yù)決算審核以及監(jiān)督檢查工作。廉租住

26、房保障資金的來源主要有：住房公積金增值收益扣除計提貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的全部余額；按土地出讓金總額的2％以上提取的資金；縣財政年度基金預(yù)算安排的廉租住房保障資金；廉租住房租金收入和直管公房出售、出租以及拆遷補(bǔ)償資金的結(jié)余部分；社會捐贈及其他方式籌集的資金。 </p><p>　?。ㄈ┙∪》勘Ｕ嫌玫毓?yīng)體系 </p><p>　　文成縣的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、納入土地利用年度計劃

27、和供地計劃，在申報年度用地指標(biāo)時單獨列出，實行行政劃撥方式供地，確保優(yōu)先供應(yīng)。土地管理部門在下達(dá)年度土地供應(yīng)指標(biāo)時，優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地的需要。 </p><p>　　2011年文成縣加大土地供應(yīng)力度，結(jié)合“轉(zhuǎn)而未供”土地專項清理行動，優(yōu)先保證保障性安居工程住房建設(shè)土地供應(yīng)。2011年市住建委下達(dá)任務(wù)為經(jīng)濟(jì)適用房0.25公頃，54套；限價商品房0.5公頃，80套，合計用地0.75公頃。經(jīng)過一年的努力，文成縣

28、共供應(yīng)保障性住房用地31.642公頃，其中經(jīng)濟(jì)適用房0.4773公頃，限價商品房2.3811公頃，其它保障性住房28.7833公頃。保障性住房建設(shè)用地全部實行凈地供應(yīng)，對依法收回的國有土地和儲備用地盡量優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)，并超出市住建委下達(dá)任務(wù)，順利完成各項任務(wù)。 </p><p>　?。ㄋ模┙⒑屯晟票Ｕ闲宰》康耐顺鰴C(jī)制 </p><p>　　完善的退出機(jī)制更有利于保障性住房的循環(huán)使

29、用，節(jié)約社會資源，最大限度的利用好住房資源。通過調(diào)整公共租賃住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的再轉(zhuǎn)讓制度，限制流通的范圍，建立起相應(yīng)的退出機(jī)制；完善被保障人的收入跟蹤監(jiān)測制度，設(shè)定退出條件，提高操作透明度，對違法的行為加大處罰力度，逐步建立起保障性住房的誠信體系；對主動退出社會保障性住房的租賃戶給予一定的優(yōu)惠政策，為其提供低息購房貸款，購房稅費(fèi)減免等。保證低收入群體致富后退租，以制度、法規(guī)來保證廉租房的入住公平性。 </p>&

30、lt;p>　?。ㄎ澹﹦?chuàng)新經(jīng)濟(jì)適用房的分配制度 </p><p>　　1、嚴(yán)格受益群體和購房資格條件 </p><p>　　盡快制定城市中低收入線劃分辦法，規(guī)范和完善儲蓄實名制，并實行個人收入申報制度。通過信息公開化，準(zhǔn)確掌握家庭收入情況，建立家庭收入檔案，嚴(yán)格審查、登記并實行動態(tài)管理，以嚴(yán)格界定受益群體和購房資格條件。 </p><p>　　分配經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)

31、堅持家庭住房面積和家庭收入的“雙標(biāo)準(zhǔn)” </p><p>　　為確保供應(yīng)對象的準(zhǔn)確性，采用“收入”和“面積”雙重標(biāo)準(zhǔn)控制，比較符合中國當(dāng)前的實際，它既可以防止保障對象失準(zhǔn)和分配不公，又可以使政府的住房保障政策落實到位。 </p><p>　　強(qiáng)化信息披露，引入社會監(jiān)督機(jī)制 </p><p>　　經(jīng)濟(jì)適用房的申請、審查、銷售各環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)公開透明。政府應(yīng)每年向社會公布中低

32、收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)、每年補(bǔ)貼戶數(shù)、每戶補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和計算公式等，以方便群眾測算和接受群眾監(jiān)督。具體供應(yīng)對象的確定，應(yīng)嚴(yán)格按“個人申請、單位核實、社會公示、公眾監(jiān)督”的程序進(jìn)行審批。 </p><p>　　文成縣在這方面引入保障性住房“陽光監(jiān)管”體系，將文成縣保障性住房的建設(shè)信息全部公布在文成縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局網(wǎng)站上，接受人民的監(jiān)督。 </p><p><b>　　結(jié)語 </b&

33、gt;</p><p>　　綜上，完善的社會保障體系是全面建設(shè)小康社會戰(zhàn)略目標(biāo)的一個重要內(nèi)容。住房保障制度作為社會保障體系的一個重要組成部分，更應(yīng)將其作為現(xiàn)階段的政策目標(biāo)，并在實踐中努力尋求自身的完善與發(fā)展，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能力。政府要真正地把這一項利國利民的工作做好，要體現(xiàn)出政府為民做實事的溫暖，“讓老百姓住上房，讓老百姓住上放心房”。 </p><p><b>　　參

34、考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]陳華，劉國棟.我國住房保障制度存在的問題及完善措施[J].地方財政研究，2007.9. </p><p>　　[2]戴順順，郭立鳳.我國住房保障制度現(xiàn)狀及建議[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2009.8. </p><p>　　[3]賀永泉.我國住房保障制度的政策誤區(qū)及盲區(qū)探析[J].新疆財經(jīng)，2010.5. <