高房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長的理性思考——集團(tuán)經(jīng)濟(jì)利益分析及房價(jià)走勢與對策

1、<p>　　高房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長的理性思考——集團(tuán)經(jīng)濟(jì)利益分析及房價(jià)走勢與對策</p><p>　　【論文關(guān)鍵詞】高房價(jià) 集團(tuán)利益 房價(jià)走勢 宏觀策略 </p><p>　　【論文摘要】房地產(chǎn)是近年來中國利益博弈最典型的領(lǐng)域，房價(jià)過高已是不爭的事實(shí)，集團(tuán)利益決定著房價(jià)走勢，高房價(jià)下的集團(tuán)利益分析有助于弄清中國房地產(chǎn)價(jià)格的來龍去脈，有利于房地產(chǎn)市場政策的制訂和實(shí)施。 </p

2、><p>　　一、高房價(jià)下的房地產(chǎn)開發(fā)商利益分析 </p><p>　　房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場的利益主體，是高房價(jià)最為直接的受益者。高房價(jià)為開發(fā)商帶來的好處主要在于:1.高價(jià)可促銷差品、積壓品。在高房價(jià)形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下，人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣，此種“稀缺”業(yè)態(tài)，有助于房產(chǎn)商達(dá)到競銷差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓”“九九年走高”即是房產(chǎn)商競銷存貨的初

3、始目的。2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房產(chǎn)價(jià)格連續(xù)高漲，消費(fèi)者心理受到強(qiáng)烈打壓，受投資尋租與投機(jī)獲利的動(dòng)機(jī)驅(qū)使，消費(fèi)資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下，消費(fèi)、投資、投機(jī)三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向，潛在和現(xiàn)實(shí)的需求與現(xiàn)實(shí)供給形成巨大需求缺口假象，這使得真實(shí)的市場供需關(guān)系受到強(qiáng)烈扭曲，而制造出的“繁榮景象”反過來又成為房產(chǎn)商抬高房價(jià)攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，空頭套利。2003年后，房價(jià)的走高趨勢、住房信貸

4、、預(yù)售制度致使房產(chǎn)商的投資回報(bào)與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)存在著嚴(yán)重的非對等性，讓房地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)了無風(fēng)險(xiǎn)炒作，這是房地產(chǎn)市場正常發(fā)展與扭曲的分界點(diǎn)。4.高房價(jià)下，更加有利于開發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2004年來，我國房地產(chǎn)價(jià)格在越來越大程度上由少數(shù)開發(fā)商決定，即</p><p>　　二、高房價(jià)下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析 </p><p>　　伴隨著過去5年房地產(chǎn)市場需求旺盛、價(jià)格持續(xù)走高的趨勢，與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)的

5、產(chǎn)業(yè)部門、單位，獲得了各自利益，實(shí)現(xiàn)了較快的發(fā)展(上海第六屆中國住房交易會(huì)上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加)。房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展和適時(shí)調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)牽動(dòng)的部門廣泛，同時(shí)，這種溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的雙高特點(diǎn)，具有明顯的正向相關(guān)性(郭貴祥，2005)受到收人分配不公、財(cái)富積累偏差、貧富差距加大的影響，形成現(xiàn)實(shí)需求不足、消費(fèi)乘數(shù)下降、科技拉動(dòng)尚不具備的市場背景，在這種背景下，房地產(chǎn)成

6、為一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上佳選擇。房價(jià)上漲為房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)部門、單位現(xiàn)時(shí)帶來的實(shí)質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂觀房價(jià)上漲，甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時(shí)的，甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身未來的長遠(yuǎn)發(fā)展)。介于上述房地產(chǎn)市場的高度相關(guān)性，房地產(chǎn)市場調(diào)控與開發(fā)商行為約束應(yīng)注意兩個(gè)方面的問題:一是多部門的協(xié)同調(diào)控，二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動(dòng)的持續(xù)動(dòng)力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的利益保證。 </p><p&g

7、t;　　三、高房價(jià)下相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)部門利益分析 </p><p>　　銀行不是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)也不應(yīng)當(dāng)是銀行。時(shí)下的“銀行房地產(chǎn)、房地產(chǎn)銀行”(銀行擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)分紅利)現(xiàn)象，是雙方責(zé)權(quán)、利益交叉、替代、合作、依賴失“度”的結(jié)果，縱容的是房地產(chǎn)炒作投機(jī)。我國的房地產(chǎn)金融主要是以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)借貸資本。 </p><p>　　房地產(chǎn)商品保值、增值的穩(wěn)定性使得房地產(chǎn)商能夠得到金融融資的信賴，致

8、使金融利益與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合得高度緊密。但這種緊密必須有個(gè)“度”的問題，這個(gè)“度”在市場經(jīng)濟(jì)條件下即是銀行金融商品的保值增值。既有助于產(chǎn)業(yè)發(fā)展又實(shí)現(xiàn)自身的保值、增值是金融資產(chǎn)運(yùn)作的基本法則，但在有計(jì)劃的市場經(jīng)濟(jì)條件下，國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控任務(wù)則顯得更為重要。1997年亞洲金融危機(jī)中中國方面為幫助鄰國早日擺脫危機(jī)保持匯率不變的承諾損失，充分驗(yàn)證了中國金融國家金融宏觀調(diào)控的突出地位。站在保值獲利的角度上，房地產(chǎn)價(jià)格的適度上揚(yáng)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資信貸的保值

9、和增值理所當(dāng)然地成為銀行信貸支持房價(jià)上漲的合理依據(jù)。房地產(chǎn)炒作行為帶來的價(jià)格虛漲套利風(fēng)險(xiǎn)是銀行借貸所不愿意看到的，特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場的價(jià)格泡沫致使房地產(chǎn)的“炒作套利”發(fā)展為房地產(chǎn)的“炒作套貸”更是銀行資產(chǎn)所不允許的。但站在國家宏觀調(diào)控的“度”上，上述現(xiàn)象中的“炒作套利”是默認(rèn)的，后一種現(xiàn)象中的“炒作套貸”則要看對國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響程度和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的指向J勝要求。 </p><p>　　四、高房價(jià)下相關(guān)政府部門的

10、利益分析 </p><p>　　政府機(jī)構(gòu)作為公益部門，除非具有引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、扶持產(chǎn)業(yè)的必要，不應(yīng)將公共管理權(quán)傾向某一產(chǎn)業(yè)部門甚至與產(chǎn)業(yè)部門的利益捆綁在一起。公共權(quán)利與產(chǎn)業(yè)利益的捆綁必將刺激產(chǎn)業(yè)部門與公共權(quán)力的共同利益，通過行政、經(jīng)濟(jì)的互助互益攫取更高的共同利益的同時(shí)犧牲的是公共權(quán)力整體的公益性。這也就是說公共權(quán)利的逐利性行為是以其公益權(quán)利正常執(zhí)行的偏離為代價(jià)的。由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲產(chǎn)生的需求拉動(dòng)效應(yīng)符合政績考核中的

11、價(jià)值考核要求，使得價(jià)值考核較為容易地轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)市場價(jià)格的默認(rèn)與支持。又由于我國房產(chǎn)和地產(chǎn)是結(jié)合在一起的，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是由地方政府壟斷的(即只有政府可以倒賣土地)，房地產(chǎn)稅也是歸政府支配的，因而地方政府對發(fā)展房地產(chǎn)的積極性很高，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的利益和目標(biāo)往往是一致的(許經(jīng)勇、馬原，2005)。央行在2005年5月發(fā)布的《2004年中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》中指出，最近幾年來，上海房地產(chǎn)的財(cái)富增長值估計(jì)超過2萬億元，房地產(chǎn)市場給

12、上海市政府帶來的地方財(cái)政收人約占該地方財(cái)政收人的35%。但是政府的部門利益具有明顯的社會(huì)輿論與宏觀政策的約束性，它不可能一味地支持房價(jià)上漲。當(dāng)房價(jià)上漲能夠帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并能</p><p>　　五、高房價(jià)下消費(fèi)者的利益分析 </p><p>　　房地產(chǎn)商品消費(fèi)者是房地產(chǎn)商品的最終使用者，也是房地產(chǎn)市場各項(xiàng)費(fèi)用的最終承擔(dān)者，房價(jià)上漲為他們帶來的利益可以分為兩類:一是隨著房價(jià)上漲成為自身居

13、住房產(chǎn)的百萬富翁卻依然過著與過去生活沒有什么兩樣的原有住房戶的“正利益”。另一類則是為了購房承受著巨大還貸壓力的“房奴”們的負(fù)利益。原有住房者在房價(jià)上漲的過程中獲得的“正利益”，可能是實(shí)際利益也可能是名義利益，其主要取決于其自有房產(chǎn)的出售與否。對于房屋自住的消費(fèi)者來說，得到的只是資產(chǎn)的名義計(jì)價(jià)價(jià)值的增加與住房折舊、居住成本的上升。房地產(chǎn)價(jià)格上漲只有售出的房產(chǎn)才能在出售的過程中通過房產(chǎn)漲價(jià)獲得膨脹利潤。房地產(chǎn)消費(fèi)者是房地產(chǎn)市場中尚未形成合

14、作，因而不具備組織行為的群體。消費(fèi)者所發(fā)生的分散的、非專業(yè)的購買行為，有著較強(qiáng)的可誘導(dǎo)性。房價(jià)上漲的過程中他們較多得到的是負(fù)利益，房產(chǎn)炒作、囤積房源是目前中國市場上公開的、最大的“宰客”行為。正是這些非正當(dāng)?shù)氖袌鲂袨橹率狗康禺a(chǎn)消費(fèi)者背負(fù)了巨額的房貸債務(wù)，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲直接剝奪的是消費(fèi)者應(yīng)有的住房權(quán)利，間接剝奪的是對社會(huì)成果的正常享受。相對于人力、物力、財(cái)力、信息、部門組織利益的聯(lián)合，消費(fèi)者行為的物資實(shí)力與精神基礎(chǔ)明</p>

15、<p>　　六、房價(jià)走勢與對策 </p><p>　　從上述看，除去房屋潛在的購買者，再難找到其他的降價(jià)因素。由于降價(jià)與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)繁榮目標(biāo)的運(yùn)行相違背，很難將其作為宏觀調(diào)整的目標(biāo)。自2005年3月26日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》以來，多次發(fā)布的調(diào)控文件提出的都是“平抑限漲思路”已經(jīng)充分說明了這一點(diǎn)。但就目前的市場條件，房價(jià)的理性回落不太現(xiàn)實(shí)，其原因在于市場上缺乏這種理性回落的因素和

16、動(dòng)力。特別是在當(dāng)前的“消費(fèi)資金不足，銀行買單”的情形下，房地產(chǎn)市場價(jià)格的未來走勢應(yīng)該是穩(wěn)中有升甚至?xí)^續(xù)“飄升”。只要購房者的首付、還貸能力、銀行的房地產(chǎn)信貸能夠得到繼續(xù)維持，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在這種持續(xù)中將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)，并能得到較為高額的投資回報(bào)，利益集團(tuán)的漲價(jià)行為便不會(huì)停止，消費(fèi)者的利益就難以保障。但房價(jià)不可能無限地上漲，集團(tuán)利益、漲價(jià)欲望最終考驗(yàn)的是消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)消費(fèi)支出、房地產(chǎn)信貸的潛力與承受力。消費(fèi)需求、住

17、房信貸的耐力與疏通能力即是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的極限，超過這個(gè)極限的接受程度將是市場規(guī)律強(qiáng)制懲罰下的自然回歸。在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的過程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)是國家政策對房地產(chǎn)</p><p>　　“國八條”中兩次提到的限制高價(jià)位、大面積房產(chǎn)、別墅，提高小面積、低價(jià)位經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供給比率的目的就在于此。市場運(yùn)行的不同階段出現(xiàn)的不同情形要求不同的調(diào)控方法，利息的調(diào)整不可能適用

18、于一切情況。貸款利息率的上調(diào)適用于借款還貸的人群，抑制的是房地產(chǎn)市場中的“炒作套利”行為與住房需求的正常消費(fèi)，對于借貸不還的“炒作套貸”沒有作用。炒作房產(chǎn)的目的是借助住房信貸轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)套取貸款，對其具有抑制作用的是購房首付比例的增加與房貸成數(shù)的減少。銀行套利反而被套，是操作失誤還是刺激需求的調(diào)控需要尚需探討。當(dāng)務(wù)之急應(yīng)當(dāng)是快速關(guān)上銀行大門提高首付比例，特別是限制高價(jià)房、奢侈房產(chǎn)的貸款比例。這在宏觀調(diào)控政策中的力度明顯不夠。</p&g